中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)近幾年出現(xiàn)了跨越式、激進(jìn)式的發(fā)展，商業(yè)物業(yè)完全自持者甚少，大部分還是走租售并舉的模式，以此來(lái)實(shí)現(xiàn)快速回籠資金、平衡現(xiàn)金流、分散風(fēng)險(xiǎn)等實(shí)際問(wèn)題。

為什么在中國(guó)有如此多的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商選擇把商鋪賣(mài)掉？原銀泰置地副總裁王銳先生認(rèn)為無(wú)外乎四個(gè)原因。首先，企業(yè)沒(méi)有足夠的實(shí)力，資本運(yùn)作能力不強(qiáng)，只能通過(guò)銷(xiāo)售一部分物業(yè)以回籠資金。其次，很多從住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)型到商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)，沒(méi)有深刻理解商業(yè)地產(chǎn)的根本，也沒(méi)有足夠的心理承受能力，以做住宅的慣性思維來(lái)做商業(yè)地產(chǎn)，樓蓋好了就賣(mài)。第三，國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控起到了推波助瀾的作用。對(duì)住宅的嚴(yán)厲調(diào)控，導(dǎo)致很多房企資金回籠放緩，企業(yè)別無(wú)出路，只能通過(guò)賣(mài)商鋪的方式來(lái)平衡現(xiàn)金流。最后一點(diǎn)，商鋪地產(chǎn)難擋投資者熱情。商鋪建造周期短，售價(jià)往往容易被炒高，加上社會(huì)的很多閑散資本無(wú)處投資，并受地皮保值的觀(guān)念影響，最終這些資本流向商鋪。

商業(yè)地產(chǎn)自持與散售之爭(zhēng)由來(lái)已久，孰優(yōu)孰劣，并不是一句簡(jiǎn)單的話(huà)可以定論。事實(shí)上，很多人并不真正明白兩者之間的具體差別。

自持與散售的模式不同由此帶來(lái)招商的差異。自持的商業(yè)可以進(jìn)行目標(biāo)型招商，即鎖定品牌，尋找合適的商家；而銷(xiāo)售的商業(yè)招商則有點(diǎn)“信馬由韁”，招到的商家并不一定是你喜歡或者想要的。自持的商業(yè)物業(yè)管理水平和標(biāo)準(zhǔn)都會(huì)持續(xù)上升，這是避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的一個(gè)重要手段；銷(xiāo)售型的商鋪基本上沒(méi)有太多的物業(yè)管理，主要靠商家自己維護(hù)。自持的商業(yè)可以有靈活的運(yùn)營(yíng)概念，但銷(xiāo)售型商業(yè)運(yùn)營(yíng)無(wú)法聯(lián)動(dòng)，不能產(chǎn)生互動(dòng)性營(yíng)銷(xiāo)。從經(jīng)營(yíng)方面來(lái)說(shuō)，自持商業(yè)可以根據(jù)企業(yè)自身的分析和研究確定項(xiàng)目的定位、不同業(yè)態(tài)的配比以及不同品牌組合的形式。但是分散銷(xiāo)售基本上很難管控，從業(yè)態(tài)配比、品牌組合上來(lái)說(shuō)都是如此。那么返租呢？王銳調(diào)侃返租無(wú)異于“吸鴉片”，不能解決積壓的矛盾。只是當(dāng)下這個(gè)階段感覺(jué)比較輕松和舒服，但是治標(biāo)不治本，病根沒(méi)有被解決，有一天還會(huì)面臨同樣的問(wèn)題。

很顯然，銷(xiāo)售型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目有很多先天缺陷，目前真正成功的也很少。因此，有人鼓吹自持商業(yè)模式，也有人將商業(yè)散售模式“一棍子打死”，商業(yè)散售必死嗎？王銳并不這么認(rèn)為，在他看來(lái)，商業(yè)散售在一定條件下依然有成功的可能性，但他表示，物業(yè)銷(xiāo)售的體量不能過(guò)大，不要?jiǎng)虞m十萬(wàn)八萬(wàn)，最好控制在2-3萬(wàn)的合理規(guī)模。此外他還給出了其他一些建議。銷(xiāo)售型物業(yè)的樓層高度最好不超過(guò)兩層，并且不要有太多的室內(nèi)公共空間，由于業(yè)態(tài)的特殊性，很難把客流導(dǎo)向三樓以上的樓層，會(huì)造成經(jīng)營(yíng)戶(hù)的壓力。過(guò)多的室內(nèi)公共空間會(huì)產(chǎn)生各種公共能源引發(fā)的問(wèn)題，給將來(lái)的運(yùn)營(yíng)管理帶來(lái)麻煩和糾紛。同時(shí)，自持物業(yè)和銷(xiāo)售型物業(yè)在物理結(jié)構(gòu)上要相對(duì)獨(dú)立。“既然你要賣(mài)掉這些商鋪，不想承擔(dān)固定回報(bào)的責(zé)任，那你一定要把地塊當(dāng)中，我認(rèn)為是商業(yè)最好的地段來(lái)布局可銷(xiāo)售型物業(yè)。”他認(rèn)為這樣才能讓客流量自然導(dǎo)向，讓銷(xiāo)售型物業(yè)能夠自我生存下去。

散售的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)不言而喻，讓投資客血本無(wú)歸的案例比比皆是，但我們不能完全否定散售模式。事實(shí)上，不是所有散售項(xiàng)目都死掉了，也不是隨便哪個(gè)項(xiàng)目靠REITS支持走持有商業(yè)地產(chǎn)的道路，極端的道路都是走不通的。對(duì)于中國(guó)的絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商而言，一方面堅(jiān)持以運(yùn)營(yíng)為導(dǎo)向的商業(yè)地產(chǎn)操作模式，處理好產(chǎn)業(yè)鏈上下游的利益關(guān)系，堅(jiān)持統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)權(quán)，引入專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)專(zhuān)業(yè)化運(yùn)作，獲取商業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)期收益，另一方面通過(guò)散售商鋪化解現(xiàn)金流壓力實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的短期收益，把握好運(yùn)營(yíng)導(dǎo)向和銷(xiāo)售導(dǎo)向的平衡點(diǎn)，從殺豬走向養(yǎng)魚(yú)，才是中國(guó)式商業(yè)地產(chǎn)的解決之道。

（搜鋪網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)研究部 周松平/文）