萬達前日第二次拍下廣州蘿崗區科學城一個地塊。而早在今年7月，萬達就曾在沒有任何競爭對手的情況下輕松摘牌。然而隨后，這一成交結果被叫停。“蘿卜拿地”被叫停背后，反映出當前商業地產發展模式遭遇變局。

一塊土地兩次出讓：萬達蘿卜拿地被叫停

5日，廣州市國土房管局在網上公示，萬達集團以8.2618億元的價格競得“廣州蘿崗區科學城KXC-K3-1地塊”，而這卻是萬達第二次競價獲得同一地塊。

早在今年6月，這一地塊就以7.2252億元的價格掛牌出讓，萬達在沒有任何競爭對手的情況下以高出底價1000萬元的價格輕松摘牌，隨即動工建設。

就在市場驚詫于拿地即開工的萬達速度時，11月4日，廣州開發區規劃和國土資源管理局發布公告，稱根據上級國土資源管理部門審核要求，取消地塊編號為“KXC-K3-1”的成交結果，終止履行該地塊已簽訂的《國有建設用地使用權出讓合同》。

11月6日，這塊地塊被再度掛牌出讓，與第一次相比，出讓地價上調了近1億元。

一塊土地的出讓為何一波三折？又因何故被收回？

廣州市國土房管局相關負責人表示，取消成交結果的“上級部門”不是他們，而是“更上級主管部門。”

而廣東省國土資源廳相關負責人對記者表示，國土資源部監測到萬達在廣東的部分拿地項目涉嫌“前置條件”“壟斷拿地”等違反土地出讓法規的行為，由此被叫停。

記者注意到，不僅在廣州蘿崗，不久前，萬達在廣東東莞和湛江也有兩塊土地被收回。

消失的IMAX“霸王條款”

值得注意的是，11月6日廣州市國土房管局公布的地塊出讓公告中，取消了“影院至少有一個廳作為世界先進電影放映技術廳IMAX”的相關表述。

而這樣的規定最早出現在6月25日的出讓公告中，其中要求：競得人須在項目中建設一座總建筑面積不小于7000平方米的大型影院，影院中應至少有一個廳為世界先進電影放映技術廳IMAX廳；競得人須在簽訂《土地出讓合同》之前提供IMAX公司出具的入駐意向函。

萬達是IMAX公司在中國最早和最大的合作伙伴，雙方于2013年7月簽訂擴大合作協議：在中國原來40座基礎上再增加120座IMAX影院。

“就像要求不僅要有手機賣場，還必須得是蘋果專賣店一樣，那么三星、華為、HTC這些其他企業呢？”這樣一個壟斷性條款也被不少業內人士認為有量身定做之嫌。

不僅如此，在新的出讓公告中，地塊的出讓低價增加了近1億元。而根據被廢除的第一次成交價格，按照不超過容積率3.5的比例，萬達拿地地價僅為2300元/平方米。而就在近期蘿崗區出讓的商業地塊，最高地價已經達到8000元/平方米以上。

業內人士認為，萬達和地方政府的合作遵循了一條：政府低價出讓——萬達入駐拉升區域土地價值——政府收獲土地出讓收入的“共贏模式”。而在這個合作中，擁有選擇權和更強話語地位的不是地方政府，而是萬達。

為了能發展經濟，引進重點項目，一些地方政府不惜血本。

2011年10月，由香港政府汶川地震募捐和撥款建設的綿陽資金民族中學“被拆遷”，而原址讓位給萬達集團斥資60億元建設的萬達廣場。為了方便企業，政府承諾開辟綠色通道，在引進、落戶、審批全過程提供高效投資服務。

一位萬達商業地產的員工告訴記者：“每天日程排滿，各地的市長搶著約見，請求項目能在那里落地。”

近年來，不斷突破行政和法規底線的招商引資屢屢成為“圈地運動”，地方落后的政績觀讓發展變質，也衍生了巨大風險。

警惕“鬼城”更要預防“鬼樓”

如果說買地——建房——賣出是中國商業地產的1.0模式，那么以萬達廣場為代表的買地——建設城市綜合(行情 專區)體——持有經營的“2.0模式”在過去10年內成為主流。

近年來，萬達因為商業地產的成功而發展迅速。根據其官網公布的數據，這家年收入1400億元的巨型企業擁有且已開業的萬達廣場79座、五星級酒店45家、電影屏幕6000塊，萬達廣場也成為中國商業地產的龍頭品牌。

事實上，由于房地產調控持續，大量資本從住宅市場轉向商業地產，但這并不是市場主導的真正需求體現，而是源于地方GDP沖動的推波助瀾。政府看得見的手一直在引誘蠢蠢欲動的資本力量，兩者合力吹大市場的泡沫。

“易居中國”統計顯示，2011年至2015年間，全國20座重點城市新增城市綜合體總量預計超過1.6億平方米。世聯地產統計，中國正在施工中的綜合體是已建成綜合體的四倍，而規劃中的綜合體規模，大概又是正在建設的綜合體的四倍。

剛剛過去的雙“十一”，中國的天貓用1天350億元人民幣的成交記錄刷新了世界電子商務的新紀錄，但給過去數年來超速發展的商業地產留下了巨大陰霾：當實體商業遭遇網絡購物在價格方面的沖擊而成為“免費體驗間”，不僅代表了商業模式的變遷，更蘊藏巨大的金融和經濟風險。

目前二、三線城市部分商業地產已經出現了惡性競爭、爛尾空置的風險。如果泡沫破裂，大量的土地和資金浪費可能會成為制約甚至吞噬城市發展的“黑洞”。

暨南大學管理學院教授胡剛表示，預防住宅泡沫的鬼城已經成為形成共識，但也要預防商業地產泡沫成為鬼樓。

(來源：新華網)