11月24日，寶龍地產(chǎn)旗下電子商務(wù)平臺“寶龍廣場在線”，以福州寶龍城市廣場為首發(fā)站，正式發(fā)布并投入使用。2014年，帶著“聚焦半徑6公里、30分鐘高速物流、精準式營銷”的特點，“寶龍廣場在線”有望在全國15座寶龍城市廣場全面推廣使用。

對進軍商業(yè)地產(chǎn)十年之久的寶龍地產(chǎn)來說，試水電商只是謀變商業(yè)地產(chǎn)的冰山一角。今年，寶龍還引入資產(chǎn)管理平臺、系統(tǒng)化培養(yǎng)商業(yè)地產(chǎn)人才的寶龍商學(xué)院，更拿下10宗地塊，拉開了以“上海為中心、深耕長三角”的區(qū)域布局。以“聚焦”為戰(zhàn)略關(guān)鍵詞的寶龍地產(chǎn)，即將駛?cè)胍粋�發(fā)展的快車道。

搭臺唱戲

“做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，更像是搭臺唱戲。”寶龍集團總裁許華芳表示，商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營重點就在于不斷與商家、消費者溝通交流，一邊連著能唱好戲的商家，一邊連著愿意看戲的消費者。

通過搭臺，讓商家掙到更多錢，讓消費者收獲更愜意購物體驗，從這個角度出發(fā)，寶龍地產(chǎn)有了試水電商的新考慮。2012年，寶龍地產(chǎn)內(nèi)部開始研究電商模式。2013年4月，寶龍?zhí)岢觥吧鐓^(qū)化電商”戰(zhàn)略。11月24日，“寶龍廣場在線”在福州寶龍城市廣場正式上線。手機端也在App　Store上架。

不同于市場上普遍存在的全國化電商平臺，寶龍電商更聚焦，主打“區(qū)域化”和“社區(qū)化”理念。以寶龍旗下持有的購物中心為載體，一個購物中心搭配一個電商平臺，聚焦周邊半徑6公里的區(qū)域，將其作為線下商場和線上電商平臺的目標服務(wù)范圍。同時，輔以“高速配送”服務(wù)，在服務(wù)半徑內(nèi)做到最快30分鐘送貨上門。

以福州寶龍城市廣場為例，在周邊半徑6公里的目標服務(wù)范圍內(nèi)，約有40萬人居住。通過對這約40萬消費者的消費行為調(diào)查、滲透，寶龍電商平臺將根據(jù)男女老少的不同消費喜好，推送不同的消費內(nèi)容。往往每個用戶看到的界面也會各不相同，以此做到精準化、精細化營銷。

寶龍地產(chǎn)的電商進程，在試水后會逐漸把步伐調(diào)快。許華芳介紹，年底另一個電商平臺將會在晉江寶龍城市廣場上線。如果福州試運行三個月效果良好，明年已運營的15座寶龍城市廣場將全面引入電商平臺。

更長遠的錢

和絕大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商一樣，寶龍地產(chǎn)實際在做兩個生意：開發(fā)型物業(yè)及持有型物業(yè)。運營模式則是用開發(fā)銷售的資金，來支撐持有型物業(yè)發(fā)展。寶龍70%－75%是銷售型物業(yè)，25%－30%是持有型物業(yè)。銷售型物業(yè)里，約70%是住宅，約30%是銷售型商業(yè)。

在引入電商戰(zhàn)略為商戶增加利好的背后，如何改善租金在收入貢獻中的薄弱地位，變得尤為明顯。截至2013年6月底，寶龍地產(chǎn)總收入34.72億元，其中物業(yè)銷售金額30.389億元，同比上升28.6%，租金及物業(yè)管理費3.289億元，同比上升36.5%。其他物業(yè)開發(fā)相關(guān)服務(wù)占1.04億元。物業(yè)銷售金額、租金及物業(yè)管理費分別占收入的87.5%、0.95%。

各項收入大幅上升，但銷售與持有的明顯差異，也逐漸引起寶龍地產(chǎn)高層的注意。而下一步，寶龍地產(chǎn)將在做好銷售同時，逐漸向持有型物業(yè)要利潤，實現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值。

許華芳坦言，目前大多數(shù)從事商業(yè)地產(chǎn)的房企，主要利潤是開發(fā)及銷售利潤，還沒有真正把資產(chǎn)當(dāng)作寶貝，對資產(chǎn)價值提升比較忽視。其實真正做好商業(yè)地產(chǎn)，更大程度上仍是長線的資產(chǎn)收益過程，要爭取在長時間里去爭取高回報，而不是短期內(nèi)做到很高的銷售額。

2013年，寶龍地產(chǎn)在管理上一再加強精細度，提高運營競爭力。同時，在國內(nèi)大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商僅做經(jīng)營管理平臺的背景下，邀請凱德精英加盟公司，籌備寶龍地產(chǎn)的資產(chǎn)管理平臺。這個平臺只有7-8個人，卻可遙控10余個購物中心，負責(zé)的主要工作是規(guī)劃資產(chǎn)，監(jiān)督營運平臺是否按規(guī)劃完成，最終把資產(chǎn)做起來，實現(xiàn)持有型資產(chǎn)保值增值。“通過資產(chǎn)管理，寶龍地產(chǎn)換來的，是更長遠的租金收益。”許華芳介紹，資產(chǎn)管理更像是一種模型，更系統(tǒng)地去想更長遠的事情。打個比方，一個商場開業(yè)，能一口氣招租一億元，但通過資產(chǎn)管理，開始可能只招8000萬，但在起初業(yè)態(tài)組合、商家組合上卻更為科學(xué)精細，甚至細化到這50平方米應(yīng)招誰進來。組合科學(xué)了，明后年或許就會實現(xiàn)2億元租金。“我們現(xiàn)在有超過100多萬平方米投資性物業(yè)，如果日租金單價增長一塊錢，整體價值就變得很突出了。”許華芳時常會算這樣一筆大賬。他也表示，其實難度不高，關(guān)鍵在于怎么管理。

聚焦與拓展

最近一年在忙什么？許華芳回答說：“忙拓展”。許華芳介紹，今年寶龍拓展做得比較出色，已在全國拿了10個戰(zhàn)略布局項目，且項目位置都不錯，給未來建立一個很好的發(fā)展基礎(chǔ)。

10月11日，寶龍地產(chǎn)以4.21億元競得杭州蕭山地塊，建筑面積16萬平方米，樓面價僅2626元/平方米。而在此之前，從山東的煙臺、膠州到上海的奉賢、嘉定，再到江蘇淮安，浙江杭州，今年初至今，寶龍地產(chǎn)已在全國連續(xù)拿下10塊地，總地價款47.347億元，總建筑面積190萬平方米。而寶龍地產(chǎn)的土地儲備總建筑面積，也因此達到878.65萬平方米。

但比起之前大量進入多個省市開發(fā)，從上述10個項目區(qū)位也不難看出，起步于二三線城市的寶龍地產(chǎn)，如今發(fā)展戰(zhàn)略則更為聚焦：以上海為中心，深耕長三角，再加上山東和老根據(jù)地福建。

2013年五一期間澳大利亞的一次考察，更堅定了許華芳對上海做中心的信心。那次考察，許華芳詳細參觀了澳大利亞商業(yè)地產(chǎn)巨頭西田集團。西田集團是從2300萬人口的澳大利亞做到世界商業(yè)地產(chǎn)頂級行列，而上海人口就有2400萬，無疑蘊含著更大的機會。

“現(xiàn)在最多的項目集中在江蘇，已覆蓋8個地級市。明年開業(yè)項目則以浙江為主。但從長遠戰(zhàn)略看，在深耕長三角的過程中，上海仍將作為主陣地。2010年初，寶龍地產(chǎn)把總部搬至上海，目前在上海已有四個項目，在未來還有3－5個項目在洽談中。”許華芳表示，上海的金融、人才和商業(yè)氛圍都是頂級的，如果找一個地方把寶龍商業(yè)地產(chǎn)能量發(fā)揮到最好，這個地方肯定是上海。

就在12月份，寶龍的兩座城市綜合體都將開業(yè)，分別是福建晉江寶龍城市廣場和上海曹路寶龍城市廣場。位于上海浦東的曹路寶龍城市廣場，周邊3至5公里范圍內(nèi)幾乎沒有同類競爭產(chǎn)品。值得注意的是，在寶龍地產(chǎn)“城市級、區(qū)域級、社區(qū)級”三條城市綜合體產(chǎn)品線中，上海商業(yè)地產(chǎn)項目有一個共同點，即均是“外環(huán)地鐵上蓋物業(yè)、服務(wù)15萬-25萬人口的社區(qū)綜合體”。

許華芳表示，一線城市中心商業(yè)已非常成熟，反而外環(huán)地鐵上蓋項目蘊含著更大的機會。而在二三線城市中，寶龍則要求必須是核心區(qū)或有機會發(fā)展至最中心的區(qū)位。另外，地方政府沒有節(jié)制，只追求短期效益，密集引入商業(yè)項目的城市，則應(yīng)在拓展中盡量避開。

（來源：經(jīng)濟觀察報）