近日，位于燕郊、沉寂數年之久、號稱“世界最大商業中心”的成功大廣場又有招商消息放出。記者實地考察發現，目前，燕郊商業配套項目有近十個之多，已建及在建面積近200萬平米，人均商業面積是發達國家的三倍之多。一向被稱為“睡城”的燕郊，能否承載如此龐大的商業體量？燕郊的商業發展是否由“極度稀缺”走向“過度開發”？　　

考察

在建商業項目多，成功大廣場“8年未建成”

據統計，如今燕郊常住人口達40萬-50萬，其中近30萬人在北京工作。

作為北京商業東擴第一站，諸多商家看重了燕郊商業短板，相繼打造各類商業項目。

目前，燕郊開業及在售的商業項目基本分布于迎賓路、102國道以北及周邊區域，沿燕順路向燕郊鎮布局。項目包括鑫樂匯、成功大廣場、星羅城、樂天瑪特、天洋城購物中心、東貿國際購物中心、雷捷時代廣場、燕達國際商城、天洋城4代、新世紀商城等近十個，在售商業項目總面積近200萬平米。按燕郊50萬常住人口粗略計算，人均商業面積已達4平米，遠超發達國家人均商業面積1.2平米的標準。

據了解，由馬來西亞成功集團投資50億元的成功大廣場，建筑面積180萬平米，商業面積82萬平米，號稱“世界最大的商業中心”，該項目擁有北京首個室內干濕主題樂園，室內回環式過山車及水上樂園。據資料顯示，2005年3月，成功大廣場項目就已開工。從2008年到2010年，項目經常出現竣工的傳聞。記者在現場發現，項目商業部分主體已建成多年，建筑外立面較陳舊，其他工程還處于施工狀態，但沒看見有工人在施工。一個鋼筋柱子上甚至筑了鳥窩，有鳥兒“入住”。

記者聯系成功集團市場部，得知最近成功大廣場確實在招商，但對于招商情況及具體完工和開業時間，對方沒給出明確答復。

發現

建成項目多數仍在招商

而在成功大廣場斜對面，定位高端的東貿國際購物中心正在招商。據東貿國際招商部門有關人員介紹，購物中心招商已達60%，有物美超市、國美電器、俏江南、呷哺呷哺、星巴克咖啡等品牌進駐。

記者還發現，作為燕郊惟一的開業項目——鑫樂匯，在2012年沃爾瑪和新世界百貨相繼進駐后，人氣也未能得到迅速提升。新世界百貨市場部負責人表示，燕郊消費客群主要呈現“周末經濟”，年內這里引進影院之后，估計人氣會提升。

位于燕順路東側的星羅城購物中心，也在火熱招商中，其相關負責人表示，星羅城購物中心招商工作基本順利，將于今年12月24日開業。

位于燕郊102國道電廠橋東路南的雷捷時代廣場，屬于正在規劃的商業項目，總體規劃有200萬平米，其中50萬平米規劃為商業配套。項目有關負責人表示，2011年10月，日本永旺集團簽約雷捷廣場，將自主招商和完善這一城市中心區的綜合購物、餐飲、休閑、娛樂等配套功能。

此外，隨著不少住宅項目的開發，燕郊的商業配套設施也正在規劃中。燕郊天洋城的配套商業是25萬平米的城市綜合體，其中商業規劃包括12萬平米的天洋城購物中心，預計10月開業。燕郊首爾·甜城的大型配套商業設施——燕達國際商城，也在規劃建設中，商業項目約30萬平米。其有關負責人表示，該項目將于業主全部入住后才能開建。

分析

政府規劃推動商業項目開發

根據燕郊高新區最新的政府規劃，到2015年，燕郊高新區總人口將達到100萬人，城區面積達到100平方公里，完成地區生產總值1000億元以上，財政收入達120億元以上。在政府規劃部門的推動下，燕郊正在改變商業發展滯后的面貌。

業內人士表示，燕郊臨近北京的便捷交通和當地商業稀缺，使得本地人口更偏向于去北京購物消費。中國購物中心產業資訊中心主任郭增利認為，目前，燕郊的商業面積從表面上看的確是過剩了。對整個市場規模來說，商業比重過大帶來的壓力可想而知。

前景

業界認為“泡沫論還尚早”

面對體量龐大的商業項目，燕郊是否有足夠的承載力？

陽光100常務副總裁范小沖表示，燕郊商業基本上還是一張尚待潑墨的白紙。這幾年，雖然多了一些步行街和底商，但燕郊作為環首都經濟圈的一部分，未來仍會不斷發展，因此目前還不會造成商業泡沫。

“支撐商業項目運營，一般需要兩個基礎條件，一是要有住宅承托穩定的居住人群；二是要有產業將居住人群留在本地。”RET睿意德執行董事張家鵬說，燕郊本地人消費力不足，在此居住的北京人由于大部分時間都在北京，也導致了消費力不旺盛。

天洋城相關負責人說，郊區商場不好運營。其中很重要的一點就是，之前燕郊的商場定位不高，居民對郊區商場不信任。

建議

結合地方特色精耕細作

陽光100常務副總裁范小沖表示，未來，燕郊的商業不僅需要購物中心，更需要引進休閑娛樂項目，形成更為豐富的業態形式。

張家鵬認為，從通州等地商業項目運作來看，以服裝等購物類為主的城市商業路線并不適合郊區復制運營。郊區商業應考慮到交通等多方面問題，從本地特點出發，融合餐飲、教育、美容、美發等多種形式，并且加大服務類產品的比重，以滿足居民休閑、消費等多種需求。此外，郊區商業在場所的設計上，也可以充分利用郊區寬敞的空間資源，營造出與城市商業不同的購物休閑體驗。

天洋廣場相關負責人也表示，品牌豐富、價格折扣更大、適合全家購物的奧特萊斯等業態，將會更適合燕郊市場。　　

（來源：新京報 裴璇）