沉寂一年之后，廣州的商業(yè)大佬們?cè)俣却来烙麆?dòng)。不同以往的是，這一次他們的地盤(pán)爭(zhēng)奪戰(zhàn)繼續(xù)從“地上”向“地下”延伸。

在以不低于9 .1億元奪得花城匯三區(qū)15年經(jīng)營(yíng)權(quán)后，伴隨著漢堡王、新加坡T yan.D榴蓮甜品連鎖首家旗艦店的開(kāi)業(yè)，隸屬于海印股份的花城匯最后一區(qū)終于低調(diào)入市。同一個(gè)月，位于正佳廣場(chǎng)東塔樓，廣晟大廈負(fù)一層的“漫花筒潮城”也隨后亮相。目前，除新鴻基在建項(xiàng)目外，天河路、珠江新城商圈現(xiàn)有的地下商業(yè)物業(yè)基本各就各位。

雖然廣州的商業(yè)大佬們繼續(xù)將優(yōu)先權(quán)留給“天河-珠江新城”這塊流金淌銀的風(fēng)水寶地，但廣州其他區(qū)域早已不甘心讓他人專美的局面，于近期紛紛拋出“搶食”計(jì)劃。據(jù)悉，海珠廣場(chǎng)地下空間將連片打造，擬增加7萬(wàn)多平方米地下商鋪。今年10月，廣州南站地下空間動(dòng)工；在此之前，金融城起步區(qū)214萬(wàn)平方米的廣州最大地下空間剛剛浮出水面，其中商業(yè)設(shè)施為47 .4萬(wàn)平方米。初步估算，廣州綜合性地下空間已建和待建項(xiàng)目總計(jì)超過(guò)200萬(wàn)平方米，不僅體量相當(dāng)驚人，而且分布格局在全國(guó)也屬罕見(jiàn)。

東南西北四處開(kāi)工 復(fù)制向地下“要空間”模式

自從海印股份在爭(zhēng)議中打造起“流行前線”的口碑，廣州商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)已正式揭開(kāi)“地下新紀(jì)元”。而毫無(wú)疑問(wèn)，“天河-珠江新城”這兩大商圈則是廣州地下商業(yè)的最大試驗(yàn)田。

“‘天河-珠江新城’這條廣州新中軸，集聚了太古匯、正佳廣場(chǎng)、天河城、高德置地等10多家大型商業(yè)綜合體，商業(yè)零售面積近120萬(wàn)平方米，商戶近8000家，每天客流量超過(guò)150萬(wàn)人。”廣州資深商業(yè)地產(chǎn)操盤(pán)手朱志文對(duì)記者表示，這種商業(yè)物業(yè)高度集中化，在客觀上形成商業(yè)的連續(xù)性。“但如果商業(yè)氣氛連不上就很難真正構(gòu)成一個(gè)大商圈。目前，這片商圈主要由地面購(gòu)物中心來(lái)定調(diào)，而各個(gè)項(xiàng)目之間卻被天河路、黃埔大道切割，沒(méi)有連成一片。路網(wǎng)帶來(lái)的交通問(wèn)題是地面商業(yè)難以修補(bǔ)的硬傷。”

廣州曾提出“以地鐵規(guī)劃推動(dòng)商圈的發(fā)展”，借助地下商場(chǎng)、通道將割裂的商業(yè)項(xiàng)目連成一片。根據(jù)廣州第一商業(yè)網(wǎng)站發(fā)布的《廣州地下商業(yè)報(bào)告》，目前，“潛伏”在廣州新中軸地下的隱形商圈規(guī)模接近90萬(wàn)平方米，從珠江邊的廣州塔地下商城、連接珠江新城花城廣場(chǎng)地下的花城匯，穿過(guò)黃埔大道，與宏城廣場(chǎng)地下空間銜接，而后是又一城、天河體育中心地下的時(shí)尚天河商業(yè)廣場(chǎng)，再向北與規(guī)劃中的中信廣場(chǎng)地下商場(chǎng)以及東方寶泰貫通，由此形成了一個(gè)“全球最大的地下商業(yè)群”。

不過(guò)，廣州地下商圈的“胃口”還不僅限于此。按照政府最新規(guī)劃，廣州金融城起步區(qū)地下空間的開(kāi)發(fā)量為213 .6萬(wàn)平方米，這相當(dāng)于目前約50萬(wàn)平方米的地下珠江新城的4倍，其中商業(yè)設(shè)施為47.4萬(wàn)平方米。而且，廣州南站、海珠廣場(chǎng)、白云新城等同城地塊也在快速?gòu)?fù)制這種地下“要空間”模式，記者獲悉，海珠廣場(chǎng)地下空間將連片打造，共計(jì)增加地下商鋪面積逾7萬(wàn)平方米，白云公園也計(jì)劃開(kāi)發(fā)10萬(wàn)平方米的地下空間商業(yè)配套。而廣州南站近百萬(wàn)平米體量的地下“巨無(wú)霸”已于今年10月動(dòng)工。

餐飲承租能力提升 成招商焦點(diǎn)

盡管全球第一大地下商圈的藍(lán)圖前景美好，但從短期市場(chǎng)操作來(lái)看，地上地下的垂直商業(yè)博弈在所難免。記者踩點(diǎn)多個(gè)商圈發(fā)現(xiàn)，廣州目前地下商城多數(shù)集中在地鐵站旁邊，有連續(xù)多年“旺丁不旺財(cái)”的，也有經(jīng)歷了長(zhǎng)時(shí)間沉寂，最近兩年才有一點(diǎn)點(diǎn)起色的。

“地下商業(yè)火熱投資的背后，并不能掩蓋背后招商、運(yùn)營(yíng)的窘境。”有知情人士透露，花城匯業(yè)主廣州城投集團(tuán)及蘭桂坊對(duì)外承認(rèn)雙方解約，蘭桂坊已退出花城匯一期項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)。“花城匯項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)至今未達(dá)到相關(guān)方面的預(yù)期，這是雙方分手的主要原因。”知情人士稱。記者調(diào)查獲悉，東方寶泰負(fù)三層、廣晟大廈負(fù)一層也因招商問(wèn)題，此前遲遲難以開(kāi)業(yè)。

“在現(xiàn)時(shí)商業(yè)操盤(pán)中，服裝零售的承租能力日漸低迷，而頗具特色的時(shí)尚餐飲品牌卻如‘雨后春筍’般涌入廣州市場(chǎng)。尤其在正佳廣場(chǎng)一口氣招徠90多個(gè)餐飲品牌，一躍成為全中國(guó)餐飲商家最多的購(gòu)物中心之后，該商場(chǎng)的客流也迎來(lái)爆炸式發(fā)展。為此，其它商場(chǎng)群起跟風(fēng)，紛紛效仿。”楚睿商業(yè)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)黃文杰向記者透露，傳統(tǒng)餐飲的轉(zhuǎn)型也給購(gòu)物中心提供了商機(jī)。“許多街邊餐飲紛紛轉(zhuǎn)入室內(nèi)經(jīng)營(yíng)，租金普遍提升，目前餐飲業(yè)的承租能力約為300元-500元/月/平方米，個(gè)別飲吧的承租能力高達(dá)2000元/月/平方米。”

或許受此影響，一直以流行飾品和服裝為主打的“流行前線”計(jì)劃開(kāi)辟一條地下美食街；花城匯南區(qū)和北區(qū)都在加大餐飲的招租比例，而“時(shí)尚天河”除了已營(yíng)業(yè)的“美食美刻”和“香榭麗”兩大美食區(qū)，其即將推出的“南廣場(chǎng)”擬開(kāi)辟數(shù)千平方米的品牌餐飲集中營(yíng)。記者獲悉，位于廣州火車東站地下的東方寶泰購(gòu)物廣場(chǎng)將增設(shè)3.7萬(wàn)平方米的“B3美食新地帶”，與廣州火車東站地下連接，該項(xiàng)目占地建筑面積1.2萬(wàn)平方米，總投資923萬(wàn)元。

運(yùn)營(yíng)商們的立體化小算盤(pán) 海印啟動(dòng)O2O消費(fèi)體驗(yàn)平臺(tái)

雖然廣州的地下商業(yè)看似在有序和無(wú)序中摸索發(fā)展，但開(kāi)發(fā)商們有自己的算盤(pán)。楚睿商業(yè)機(jī)構(gòu)近日聯(lián)手香港思為集團(tuán)在廣晟大廈負(fù)一層開(kāi)設(shè)了廣州首個(gè)動(dòng)漫情景主題商場(chǎng)“漫花筒潮城”。“我們跟業(yè)主方簽下的租金可能是全廣州最貴的商業(yè)物業(yè)。但基于對(duì)體驗(yàn)式潮流消費(fèi)的信心，我們還是把項(xiàng)目拿下來(lái)。”黃文杰對(duì)記者坦言，他更看重天河商圈立體商業(yè)的輻射能力，只要有人氣，總能找到盈利的模式。

“地鐵等快捷交通系統(tǒng)能夠縮短時(shí)空距離，迅速輸送人流。繼而會(huì)產(chǎn)生商圈的‘核裂變’，共生共榮，最終整個(gè)廣州會(huì)融合成一個(gè)整體的大商圈，成為真正的購(gòu)物天堂。”連城商業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)總裁鄧國(guó)堅(jiān)給記者分析，海印等開(kāi)發(fā)商在廣州并不僅僅只是運(yùn)營(yíng)一個(gè)項(xiàng)目，看似關(guān)聯(lián)性不大的兩個(gè)項(xiàng)目放在同一系統(tǒng)里，卻有可能產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)。

“這個(gè)很容易理解，比如將花城匯二區(qū)和高德置地春夏秋冬商場(chǎng)打包成一個(gè)整體，形成立體的空間布局和豐富的業(yè)態(tài)組合。這樣去跟品牌集團(tuán)洽談，雙方總能找到一些合作的機(jī)會(huì)點(diǎn)。”曾操盤(pán)高德置地廣場(chǎng)招商、運(yùn)營(yíng)的朱志文表示。據(jù)悉，海印近日就啟動(dòng)O 2O消費(fèi)體驗(yàn)平臺(tái)“海印生活圈”，將實(shí)體整合成立體化的海印會(huì)員數(shù)據(jù)，與騰訊、中國(guó)聯(lián)通等大客戶合作。

（來(lái)源：南方都市報(bào) 記者：肖昕）