2013年，鎮江商業地產迎來諸如協信、蘇寧、美的等標志性綜合體，風光再大，始終掩蓋不了背后非主流商業地產的落寞。業內房產評估師告訴筆者，大型商業綜合體的風險太大，一死都得死。如此直中要害，無疑是旁觀者對讓鎮江商業地產最冷靜的思考。高庫存、低成交、積壓的商業用地……三座大山，讓鎮江商業市場前途黯淡。

商業去化大難題 產業結構、人口數量成主因

據統計，2013年鎮江商品房商業成交量僅占2013全年鎮江商品房成交16%，商業去化之低已在數據顯露。為何鎮江商業就那么難賣呢？產業結構、人口流動或是主因。

從產業結構來說，鎮江雖然近年來大力發展物聯網、文化等產業，但傳統制造業依然占據國民生產總值的大部分。不銹鋼交易、新區電子工廠、鄉鎮機械廠、紡織廠……相對密集型的產業鏈讓鎮江對于商業部分中寫字樓、公寓等訴求較低，因而在一線城市大受歡迎的SOHO、酒店式公寓在鎮江境遇尤其不佳。

從人口流動以及總量來看，鎮江作為長三角區位和經濟腹地，常住人口才300多萬，總量相對偏低。與周邊城市南京相比，其早在2011年人口總數已經超過700萬，現已超過800萬人口。人口數量差距，不僅導致整個城市住宅需求量的減少，更讓一個城市對商業的訴求變得不那么激烈。人口增速緩慢，城市擴張放緩，每個區域在建造一個商業綜合體的時候，并沒有考慮當地需求量，進而就變得舉步維艱。

2013年，鎮江全市商業實際開盤僅有10多盤次。雷聲大雨點小的商業項目，在一次次的缺失開盤后開始變得沉默。不過，位于城際商圈區的領城國際似乎成為鎮江商業銷售的“奇葩”。開盤單日創造銷售2億元的佳績，一個廣告不多、名不見經傳的商業項目究竟有多大本事？記者在一次采訪中從項目負責人口中得知，成交好的主要原因來源于外地投資客的大面積購買，與政府規劃契合、性價比較高、加上高鐵的優勢，項目才得以收獲不錯的銷售量。

直接的客戶畢竟是少數，主動去化同樣對于商業來說并非易事。不過，既然有好的資源，如何利用才是上策。在商業一片“悲劇”的情況下，性價比、定位以及依照政府規劃前景做項目，或許能多少扳回一成。來自綠地的商業地產負責人在接受采訪時表示，“有特色的商業是能夠存活的。”而綠地地產在深耕鎮江2年后，帶來其全新綜合體潤創國際，其多樣化的物業類型，在某種程度上說和萬達類似，但潤創國際強調的互動體驗式生活能不能給投資者真正帶來“特色”？還需要時間的檢驗。

商業用地大量出讓 庫存雪上加霜

在商業去化率低迷的情況下，政府對商業用地的出讓并沒有減少。據統計數據顯示，2013年鎮江全市共計出讓百幅地塊，其中商業類用地26幅，商業用地占比達四成。不過，即便前途如此渺茫，怎還有人前仆后繼呢？有人說與前景有關，低迷之后總有上升，有人說鎮江幾年后邁向大型城市，商業需求勢在必行。

于是，協信來了，美的城來了也來了。鎮江商業用地迎來狂熱期，是否意味著對商業地產的期許？

2013年6月28日上午，備受關注的鎮江太古山舊城改造項目——協信太古城開工奠基儀式在全城翹首期待中舉行，協信·太古城項目是協信集團進駐鎮江的首個項目，總建筑面積約175萬方，總投資約100億，其中商業約34萬方，涵蓋五星級酒店、高檔購物中心、特色商業街、宜居住宅等一系列的產品。

與此同時，2013年5月28日潤州區政府與美的地產集團正式簽訂項目協議，美的城項目總投資約100億元，建設周期5年，項目規劃占地約1576畝，總建筑面積135萬平方米，其中商業及配套面積17萬平方米，占總面積的12.6%；文化旅游創意產業園面積25萬平方米，占總面積的18.5% 。

據記者了解，原定于2013年開業的東方偉業廣場延期到2014年5月，蘇寧廣場地塊閑置了五六年今年才見有所動作，水游城綜合體也說了有兩三年也尚未見有動作，緩步前行或是鎮江商業一貫的作風。

商業庫存積壓，商業用地接連出讓，消費力不足，三座大山在一定程度上已經“壓斷”鎮江商業地產。商業難做，商業盤死，一切關于商業地產前途渺茫的詞語充斥著這個市場。誰又能來拯救呢？面對奇怪的鎮江市場，似乎能做的只有“順應”。

（來源：搜房網）