“住宅是世茂房地產的核心業務，盡管地價成本升高，但世茂在合理管控成本的同時，加快了項目周轉速度，提高銷售回款比率，以此把控現金流和利潤率。”世茂集團董事局副主席許世壇向《證券日報》表示，在商業方面，尤其是社區商業方面，Mini Mall、Mini Hotel是世茂未來社區商業的方向。這不僅能為社區提供配套，提高住宅銷售的升值空間，而且能改變以往購物中心、酒店動輒幾十億元的投資局面，有利于實現財務平衡。

事實上，據記者了解，世茂系目前已經由接班人許世壇掌舵。世茂房地產以住宅為主，經營一些社區商業和酒店等業態。世茂股份則是世茂集團的另一家控股子公司，主業是大型購物中心、百貨商業。

克爾瑞研究院在《2013年中國房地產企業排行榜》中分析，世茂房地產若能在2014年上半年補充約200億元的可售房源，則有望在2014年實現銷售額突破千億元的目標，成為“千億俱樂部”的新成員。

可售貨值達1500億元

2014年1月1日，克爾瑞研究院正式發布了《2013年中國房地產企業排行榜》，世茂以全年670.7億元的銷售收入位列全國房企第9名。

值得關注的是，截至2014年1月1日，世茂房地產已連續三年實現了約50%的復合增長。克爾瑞的研究報告顯示，2013年全年，世茂房地產銷售額同比增長46%，2011年、2012年世茂房地產銷售額的增長率，都穩定在50%左右。

克爾瑞研究院進一步分析認為，世茂2013年上半年新開工1430萬平方米，為明年沖刺千億元銷售目標提供了堅實基礎。據悉，截至2013年年底，世茂房地產可售房源貨值約為1300億元，按照規劃，世茂房地產有望在2014年上半年補充約200億元貨值的可售房源，如果仍能保持70%的去化速度，世茂房地產有望在2014年實現銷售額突破千億元的目標。

對此，許世壇坦言，世茂2014年的銷售目標預估值為800億元。若包含2013年零售的庫存，可售貨值大概可以達到1300億元。“如果明年再買些地，可售貨值應該可以達到1500億元。近幾年，公司去化率基本上維持在70%左右。這個數字包括世茂股份及一些合作項目。”

值得一提的是，一般來說，在企業銷售規模接近1000億元之際，多數房企都會提早布局，尋找新的利潤增長點，包括擴大海外投資，涉足養老地產等。對此，許世壇表示，“世茂的基礎很好，做好住宅的同時，我們可以衍生出很多業務。今后在商業方面投入也會很大，尤其公司已經在深圳市前海地區購買了土地，辦公樓等出租型業態未來將逐漸入市。今后，公司加大投入的領域還包括旅游地產、養老地產以及農業地產、文化地產等”。

加快周轉平衡利潤

相對多數房企不惜高價拿地，拼命摘得地王地塊，回歸一線、二線城市的舉措，世茂似乎更有自己的想法。據世茂集團副總裁蔡雪梅透露，除了一線、二線城市之外，吸引外來人口能力較強、消費能力和產業基礎較好的三線、四線城市也是擴張的重點區域。“世茂在晉江市、泉州市、石獅市等城市開發的樓盤，已經實現一次開盤或者一個月銷售10億元甚至20億元。”

不過，2013年9月5日，世茂以47.25億元總價拿下蘇州金雞湖兩宗地塊，其中一幅為蘇州樓面單價地王。

縱觀地王的命運，順利入市且大賺的并不多，包括中糧地產的北京孫河地王和融創中國的北京農業展覽館地王，目前都已經引入合作方共同開發，分別為項目“找錢”高達9.08億元和12.25億元。

對此，許世壇坦言：“現在的地價都很高，包括蘇州市在內的優質地塊。不過，未來再也沒有這樣好的土地了。地價貴，就要深入挖掘產品，銷售速度要快。”

“為什么有的企業拿到地王以后就不行了，因為投資這塊地可能需要好幾年，本來沒有調控政策的市場拖到了調控政策出臺，拖到了開始限購。”許世壇稱，世茂要在控制利潤的同時，加快新進土地的周轉速度。

事實上，有業內人士也向記者透露，從2012年開始，世茂房地產就強化了對工程節點控制、成本控制等方面的管理，以此提高周轉速度。

對此，蔡雪梅坦言，世茂現在確實有不少項目的周轉速度都非常快。“石獅市的項目我們做了10萬平方米的展示區，只花了4個月時間，并且一開盤就賣了20億元。”此外，蘇州世茂石湖灣項目于2013年3月份參與拍地，政府8月份交地，12月份已實現銷售；世茂張家港九溪墅項目則是2013年5月底拿地，11月底實現銷售。

凈資產收益待考

事實上，有業內人士稱，房企為了追求千億元的銷售規模，走快周轉路線的同時，有可能導致凈資產收益率有所下降。以萬科為例，雖然其2013年銷售規模已經超過1700億元，但從其近幾年的凈資產收益率來看，除了2012年，一直是銷售規模不足100億元的華遠地產更高。

“很多開發商有沖擊千億元銷售規模的沖動，但我覺得這只是個必經的過程。”許世壇坦言，世茂非常重視凈資產收益率的管控，以世茂目前在上海市的三個持有型酒店為例，一年可以實現近9億元的收入。未來，世茂將加大對持有型商業的投入，但會做一些改變。

他強調，以往要花費8億元至10億元投資一個大型酒店，回報周期相對較長，世茂以后不一定再投這么多大型酒店了。“可以做結婚、休閑等不同主題的Mini酒店，單個酒店投資只需要幾千萬元。未來三年到四年時間，世茂房地產的利潤率和凈資產收益率將會顯著提升。”

許世壇稱，2014年房企的資金鏈可能會相對緊張。不過，世茂在境外做了很多融資工作，75%的融資都是長期融資，風險相對會低很多。

（來源：證券日報）