2013年12月16日，美國駐華大使館內高朋滿座，SOHO中國聯席總裁張欣在為來賓講述其購入美國曼哈頓通用大廈的投資經驗。這場由前美國駐華大使駱家輝牽線組織的房地產論壇，吸引了包括華遠地產董事長任志強、鑫苑置業主席及首席執行官張勇等在內的一百多位企業家和名人。其目的就是讓更多的中國企業家或私人資本到美國投資地產項目。

盡管海外地產被眾多投資家視為“金礦”，但在講述過程中，張欣總會將“風險”掛在嘴邊。2013年5月和12月，張欣以個人名義分別斥資7億美元和2600萬美元，購入曼哈頓通用大廈40%的股權和一棟聯排別墅。

而到過美國的華人都有所了解，曼哈頓島是紐約的核心區域，這里也是紐約房價最高的區域之一。能在曼哈頓置業的華人都稱得上頂級富豪，張欣的兩筆投資也價格不菲。對于普通投資者來說，他們更容易被價格便宜的美國其他區域以及部分歐洲市場所吸引。

記者注意到，由于投資門檻低、教育體系先進、環境優美宜人，歐洲房地產市場已成為中國買家心目中的價值洼地。我們認為，一場以80后為主體的歐洲購房移民潮已經到來。

海外地產投資同比大幅上漲

2013年期間，中國海外地產投資繼續大幅增長。

截至2013年第三季度末，中國海外房地產投資同比上漲25%。根據仲量聯行公布的數據顯示，2013年迄今為止，中國海外地產交易額已突破50億美元，刷新了2012年全年40億美元的歷史最高紀錄。與中國國內房地產投資市場的17%季度環比增長相比，海外投資的大幅增長令人矚目。

中國房地產機構投資者和個人投資者海外投資的目的地總體仍然保持不變，表現最為活躍的市場為歐洲、美國、澳大利亞、新加坡和中國香港。其中，機構投資者在歐洲的交易額自2012年以來持續增長，2013年第三季度末已接近20億美元，同比上漲25%。

同時，截至2013年三季度末，中國境外投資者在澳大利亞商業房地產市場的交易額接近5億美元，較上一年同期上漲近一倍。

在個人海外房地產投資方面，世邦魏理仕《2013中國資本進軍海外房地產投資》報告顯示，在美國購置私人住宅的海外投資者中，中國個體投資人所占的比例從2007年的5%上升到2012年的11%，投資總金額約為90.8億美元，成為僅次于加拿大的第二大投資群體。

而據香港中原統計，在香港一手住宅交易市場，2011年三季度內地個人投資額曾一度占到當期交易金額的51%，隨后也一直穩定在35%左右。直至2012年下半年香港政府提高額外印花稅及實施買家印花稅，內地投資者數目才開始顯著下降。但即使如此，在2012年香港全年私人住宅整體（包括一手及二手）成交中來自內地的個人買家仍然占到17%。

仲量聯行全球資本市場部研究總監David Green-Morgan指出：“過去三年間，歐洲地區一直是中國投資者最先關注的地區，其中大部分的房地產交易是在英國達成的。2013年，這種趨勢得以持續，但交易地范圍有所擴大，已遍及整個歐洲大陸，同時投資者對南歐和中歐地區的投資興趣也有所增加。但是，英國仍是整個歐洲地區最受投資者青睞的市場，那些尋求高收益率的投資者仍重點關注倫敦中心地區的辦公樓和住宅資產。”

買房移民進入“歐洲時代”

與中國投資者青睞去歐洲置業相契合，很多歐洲國家的房地產開發商也將目光盯住中國，并且將賣房與移民綁定，利用各種優惠條件吸引更多的投資者。

2013年9月北京秋季房展會上，出現了很多海外參展商的身影，30萬歐元買房送塞浦路斯戶口，25萬歐元獲希臘居留身份，50萬歐元移民葡萄牙，65萬歐元得馬耳他國籍等字樣的橫幅廣告隨處可見，并吸引了大批買家駐足觀問。

受歐債危機影響，如今許多歐洲國家為爭搶客源紛紛推出購房移民政策，一時間，國內投資移民熱點似乎進入“歐洲時代”。

英國一位房產經紀在接受當地媒體采訪時說：“5年前我手頭上的客人95%是工作在倫敦的企業高管，如今75%是中國投資者。”

以往，中國人都喜歡在美國、加拿大買房，不過上述國家并沒有提供購房送居留的政策。相比傳統移民國家對新移民的嚴苛要求，歐洲移民政策則寬松許多。

在外部因素上，人民幣升值、歐洲市場的復蘇等都對海外投資者帶來強烈的利好刺激。

在內部環境上，目前國內房地產市場受限購政策影響，房價上漲較快的一線城市出現了“有購房需求、無購房資格”的情況，同時人民幣升值使得手中有沉淀資金的人們希望通過海外置業來實現資產的保值增值。

除了生活環境之外，教育也是不少家長置業歐洲的一大考慮。如今歐洲各國逐步放開移民政策，相當于放開了歐洲的優質教育資源供中國學生享用。近年來超過80%的申請人將子女教育作為最直接的移民原因。

目前，歐洲各國推出的購房移民政策在投資金額、工作限制、簽證、子女教育福利和居留權等方面的細則條件各有不同。如希臘“買房贈居留”的政策主要適合三類人：第一類是在國內生活條件較好且已退休的人，在這里購買房產后，他們可長期住在希臘安度晚年；第二類是有學齡子女的人，通過購房獲得希臘居留權后，子女在整個歐盟范圍內可享受歐盟居民在教育方面的優惠政策；第三類是經商的人，希臘的投資移民政策雖然規定不能在希臘工作，但它并不禁止與當地人合辦公司經商。而且，通過買房獲得的居留權使購房者享有來往整個申根區的便利。

有鑒于此，涉外法律專家特別提醒，進行海外置業投資時，除去匯率風險外，永久居住權的概念、養房的成本、房產的產權和債務問題也需要厘清。

80后引領新移民潮

記者預計，“80后”購房移民在2014年將愈加突顯，并將領跑第四次移民熱潮。

中國第一次移民潮是以勞工為主體，第二次是以技術人員為主體，第三次是以投資移民為主。這三次移民潮的驅動力主要是為了獲得身份。

而現在開始的第四次移民潮以投資和生活為主、獲得身份為輔。這一潮流的出現是以全球化為基礎的，移民主體的思維模式趨于全球化，他們不一定要獲得移民身份，但普遍有著較高學歷和國際化的視野。

業內專家預計，2013年只是歐洲購房移民的“試水期”，隨著越來越多的投資者參與進來，2014年將進入井噴期。

（來源：投資時報）