2014年1月1日，克爾瑞信息集團與中國指數研究院，同時公布房企銷售排名榜單。榜單甫一公布，就因萬達集團銷售額出現457億元的巨大差距，引發空前熱議。

數據打架

一份房企的銷售排行榜，是怎樣出爐的？

易居(中國)控股有限公司執行總裁丁祖昱在自己的微信上，分享著那段讓他難忘的經歷：從2013年12月15日開始，一直到31日晚上12點，圍繞榜單，易居旗下克爾瑞研究中心的數據統計工作就沒停止過。最后一刻，中信地產又披露一單23億元現房團購，也使其銷售金額最終達到445億元，略超招商、力壓富力，站到第14位。

“大概都到了晚上10點，還不斷有企業打來電話報業績。”工作在克爾瑞研究中心的劉子聰表示，那天做得最多地，就是不斷地修正銷售額數據。

這份頗費周折的《2013年中國房地產企業銷售TOP50》榜單，在2014年第一天的凌晨發布。榜單數據顯示，與2012年相比，千億級別以上房企數量由3家增加至7家，萬達、中海、碧桂園與恒大4家房企強勢進入，超大型企業競爭格局加劇。其中，萬科以1740.6億元銷售額居首，萬達則以1301.1億元摘得探花位置。

同一天，中國指數研究院發布的《中國房地產銷售額百億企業榜》數據，卻與前者出現重大差異。這份截至2013年12月31日的監測結果顯示，萬科以1776億元領銜榜單，與綠地、保利、中海、恒大、碧桂園等6家企業組成千億俱樂部。萬達則并未進入千億家族，以844億元銷售額居于第二梯隊。

兩份榜單中，商業地產龍頭企業萬達集團的銷售額，出現了457億元的巨大差異。萬達過沒過千億元，千億房企到底是七家還是六家，應該信誰？丁祖昱直言：“如此大的差距，孰對孰錯，可能也只有萬達能給出最終的意見。”

萬達集團并未就銷售額給出回復。但在10天后的萬達集團2013年工作總結會議上，透過王健林的手稿，外界獲悉了萬達的營收情況。2013年萬達資產3800億元，同比增長27%；收入1866億元，完成年計劃104%，同比增長31%。萬達商業地產公司收入1456億元，完成計劃106%，同比增長32%；其中地產業務收入1262.5億，同比增長24.5%。

一個小插曲是，由克爾瑞信息集團公布的《2013年前三季度房企銷售金額TOP50》榜單里，萬達銷售額仍以580億元位居第7位。最后一季度，實現座次從7到3，銷售額720億元的大跨越，引來保利地產廣東公司董事長余英的質疑。他更是貼出三季度及年度銷售TOP50兩份榜單，指出個別企業第四季度增長數據異常。

“12月28日泰禾一號街區開盤，三天網簽都簽到兩三點鐘，因為必須趕到31號前才算數，小孩都累趴下去了。”泰禾集團品牌總監沈力男，卻為年底兩張盤點房企銷售額的榜單都沒入選十分委屈。他表示，大家實際是為榮譽而戰，結果“折騰半天，一個榜單都沒上，臉上沒光”。

他所在的公司，在2013年以拿地兇猛著稱，也收獲不俗業績，其公告顯示，全年累計銷售合同金額124.44億元，同比上升100%。而百億企業榜和銷售額TOP50門檻分別為100億元和118.1億元。“榜單的差池，也讓銷售額這個本該嚴肅的事變得不嚴肅了。”沈力男表示。

金融街控股北京公司，也在一份房企北京地區銷售額的排行上榜上無名。包括寫字樓、住宅銷售在內，金融街控股2013年在京銷售收入到161億元，其中寫字樓銷售收入超過135億元，“主要來自寫字樓整棟出售，都已經過公司公告”。金融街控股相關負責人表示，去年就已經是北京地區的第一名，但沒入選榜單，說明游戲規則不一樣，沒必要苛求。

爭議的背后，是多家房企業績突飛猛進，成績亟待得到認可的事實。克爾瑞與中國指數研究院報告指出的同一情況是，百億銷售額房企數量已從2012年的50余家增至2013年的超過70家。蘭德咨詢總裁宋延慶表示，2013年百強企業市場占有率將達到30%，2015年這一數字將超過1/3。

裁判缺位？

銷售額榜單數據打架的問題，出在數據統計口徑上。

中國指數研究院制定榜單的數據來源是，300個城市的銷售監測數據，企業已發布的業績公告，并參考上年同期業績和本年度總體經營情況進行的數據統計。企業銷售額則以商品房為統計口徑，“以當地房管局備案的合同簽約額為準。”中國指數研究院一位負責人對記者表示，上市房企往往很難在1月1日便公布上一年全年銷售額，所以榜單更多地仍是依靠自身監控和預測系統，非上市房企更是如此。

“交定金的就算。”劉子聰表示，克爾瑞榜單數據來源依托自己覆蓋全國288個城市所有項目信息的系統。為保證數據精確，很多合作項目克爾瑞盡可能分清權益，但目前尚不能全部分清。另外，因榜單影響力大，開發商重視，往往有專人對接克爾瑞，在我們榜單公布前一個月的20號左右，給我們報銷售額數據，這個數據將作為主要數據來源的修正，萬達也是如此。

他進一步解釋，哪怕少數上市公司會按期發布自己的銷售數據，在最終確定數據時仍是以克爾瑞的監測數據為主。這個監測數據，輸入一個時間節點便可呈現。另外，如果克爾瑞的監測數據和企業報上來的數據相差不大，最后會用克爾瑞自己的數據。如果差別較大，則需企業給出理由，是否存在我們沒有監測到的城市，確定合理的情況下用他的數據。原則是看哪個更權威。

“兩份榜單公布的數據都對，只是統計口徑和標準不同。”宋延慶表示，銷售額雖比不上營業收入和凈利潤兩項核心指標重要，但也是最顯性的規模化指標之一，備受房企關注。但在萬達銷售額數據上似乎前者又更為準確。因為，商業地產不乏銷售產品轉為持有資產，卻換算成銷售額的情況。

由中國房地產業協會經營管理委員會和蘭德咨詢聯合發布的《房地產開發企業經營管理狀況藍皮書·2013》中，對排行榜的數據之爭總結原因為，首先指標口徑不統一。有的是合同銷售額，有的是協議銷售額。其次是進行權益切分，重復計算現象較普遍。第三，也是最為重要的一點，銷售額數據是未經正式審計、企業自行發布的。在正式發布“財報”中，多數企業不公布期內銷售額數據。

為了驗證銷售額在財報中的公布情況，宋延慶把2013年4月上市房企的2012年年報翻出來，發現滬深A股有20%不提當年的銷售額，港股這一比例則為80%-90%。宋延慶還指出，根據會計準則和證監會的規定，是允許企業不提銷售額的。這也意味著，銷售額不經審計就可發布。而非上市公司或未全部上市的公司，銷售額到底多少，外界更是難以估測。

另外，為銷售業績預留糧草，銷售額內部調整的情況也并不鮮見。如某項目年內實際銷售額10億元，可能會只統計7億元，另外3億元會轉移到下一年。正因為有如此情況，企業統計銷售額和網簽銷售額也會出現不一致。

沈力男指出，目前從事房企銷售排名的機構不乏商業屬性，難免有商業利益的誘導因素。另一方面，銷售額又應是極其嚴肅的一項數據，一旦樹立一個不合理的統計坐標，很可能會傷害企業，甚至會對政府調控政策的出臺方向和力度造成誤導。

（來源：經濟觀察網）