相城區(qū)：多次發(fā)函督促開工，未動工地塊將收回

 恒基該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：回應(yīng)參照有關(guān)部門回復(fù)

香港大老板要來了，不久這里將建成區(qū)域地標(biāo)性建筑。”2007年，香港恒基兆業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)一舉挺進(jìn)蘇州市相城區(qū)活力島中心商貿(mào)城區(qū)域，拿下了共計(jì)665.18畝的地。這樣的利好消息讓蘇州的“城北人”為之一震，他們由此對區(qū)域的未來充滿了期待。然而，一晃七年過去了，周邊越來越多的住宅樓交房入住，處于商貿(mào)城核心區(qū)域的恒基地塊上，除了開發(fā)出一小塊住宅項(xiàng)目來，其他地方卻雜草叢生、一片荒蕪，與周圍的發(fā)展氛圍格格不入。

自2012年起，有關(guān)質(zhì)疑和投訴恒基涉嫌囤地的網(wǎng)帖便頻繁出現(xiàn)在蘇州各大論壇。蘇州市相城區(qū)國土分局多次公開回應(yīng)，將督促其盡快動工建設(shè)。然而細(xì)心的蘇州市民卻發(fā)現(xiàn)，時至今日，該地塊看上去仍然“沉睡不起”。這究竟是怎么一回事？近日，記者對此進(jìn)行了深入調(diào)查。

核心地塊上雜草叢生

 附近市民抱怨

沿著蘇州古城主要干道人民路一直向北，行至Y型路，被半包其中的便是活力島。它是蘇州市目前最大的城市中心廣場和露天劇場，也是蘇州城北相城區(qū)重點(diǎn)打造的板塊。這里距蘇州古城區(qū)最繁華的觀前街商圈和石路商圈僅10分鐘的車程。備受質(zhì)疑的恒基地塊就位于活力島北側(cè)，與其僅幾步之遙。

 近日，記者來到現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，該地塊被道路自然分割成了多個部分，每個部分均被恒基項(xiàng)目廣告擋板圍住。與項(xiàng)目廣告上亮麗的宣傳迥異的是，空曠無比的地塊上長滿了蘆葦和及人高的雜草，還有多處積滿水的水塘。有的地塊上停放著多臺打樁機(jī)，但都不在工作。種種寂寥的景象似乎都在告訴人們，這里尚未真正動工。

  作為活力島的居民，真是有苦說不出。”住在附近的市民李先生告訴記者，因?yàn)槲辶�年前聽說這里將成為城北核心板塊，還是香港知名房地產(chǎn)恒基地產(chǎn)開發(fā)，有一系列的商業(yè)生活配套設(shè)施，他才在此購房安家。然而幾年過去了，卻始終未見這里有動靜，著實(shí)讓他以及附近的居民們感到失望，同時也很著急。

曾豪氣進(jìn)軍相城

一年三度拍地

 通過查閱相關(guān)文件及報道，記者了解到，當(dāng)年恒基拿地時備受矚目。在2007年三度出手，它通過公開競拍購得位于人民路北延、相城區(qū)活力島中心商貿(mào)城區(qū)域共計(jì)面積為665.18畝的國有建設(shè)用地使用權(quán)，土地用途為居住、商業(yè)用地。

2007年1月17日，恒基中國以8.65億元的價格競得位于相城區(qū)元和塘以西、春申湖路南側(cè)的相城G90地塊，用途以居住為主，現(xiàn)稱之為F（1-3）號地塊。

2007年7月15日，恒基(中國)地產(chǎn)有限公司一舉拿下三塊商業(yè)用地，分別是位于相城區(qū)春申湖西路南、人民北路兩側(cè)G1地塊，位于相城區(qū)春申湖西路南、人民北路兩側(cè)G2地塊，位于相城區(qū)春申湖西路南、人民北路兩側(cè)G3地塊。

2007年12月，蘇州恒基(中國)地產(chǎn)有限公司以15273萬元拿下兩塊地，用途為商業(yè)和辦公，分別位于相城區(qū)春申湖路北、城區(qū)中學(xué)西2號，相城區(qū)春申湖路北、城區(qū)中學(xué)西3號。現(xiàn)在稱之為H地塊。

至此，恒基完成了在相城區(qū)的整體布局。

拍地已七年

被指“囤地”攫取暴利

然而，“轟轟烈烈”拍下土地后，所有人都認(rèn)為恒基要大干一番，準(zhǔn)備在城北發(fā)光發(fā)熱時，恒基卻陡然“低調(diào)”得沒有了動靜。

直至2010年12月1日，恒基G、H地塊舉行了隆重的項(xiàng)目動土典禮。而此時距離拍地也已有3年左右的時間。典禮上透露的信息顯示，G、H地塊商業(yè)項(xiàng)目包括兩座252米高的“山之塔”地標(biāo)建筑，和兩座62層高的“相之門”公寓式辦公樓，配套建設(shè)批發(fā)及零售商店，多功能會議中心、表演場地等。項(xiàng)目完工后無疑將成為相城中心區(qū)的一大亮點(diǎn)，其潛在商業(yè)價值不言而喻。消息一出，市民們紛紛對此充滿期盼。

接下來的2011年1月，恒基住宅項(xiàng)目水漾花城首次開盤（元和塘以西、御窯路東F3地塊）。第一次開盤價格就在萬元大關(guān)附近徘徊，即徘徊在9000-12000元/平方米之間。正在大家覺得活力島板塊“活”起來時，在水漾花城后，恒基其他的規(guī)劃項(xiàng)目卻停留在了“紙”上。

有細(xì)心市民給恒基算了筆賬，拿G90來說，該地塊一共有295358平方米，允許建設(shè)的建筑面積是628820.8平方米，當(dāng)時競得樓面價1376元/平米，成交總價8.65億元。“囤地”多年以后，受地鐵等利好因素的影響，相城區(qū)的地價大幅上漲。目前，水漾花城附近一塊住宅用地的樓面單價已經(jīng)達(dá)到5000元/平方米。照此計(jì)算，恒基地產(chǎn)光是在地價上，就自然增值至少20億。相比住宅來說，恒基在相城區(qū)的G、H地塊面積更大，而商鋪也比住宅貴出一大截。

“接近底價入手，放在手中等到周邊區(qū)域熱度起來了，價格飚上去才慢慢賣樓，坐享漁利。”懂行的人士驚嘆，恒基在這樣的項(xiàng)目上想不賺得盆盈缽滿都不行。

“閑置土地”應(yīng)處理

網(wǎng)友發(fā)帖投訴

在2012年7月1日以前，國家對何為“囤地”，該如何處理囤地的政策并不明朗，但是那天起開始施行的《閑置土地處置辦法》則對此指明了方向。

記者搜尋網(wǎng)絡(luò)發(fā)現(xiàn)，自2012年9月起，不斷有蘇州市民在蘇州“寒山聞鐘”論壇上對恒基地塊久久不動工提出質(zhì)疑。根據(jù)《閑置土地處置辦法》規(guī)定，政府應(yīng)對到期未動工開發(fā)滿一年的閑置土地將征收出讓或者劃撥價款的20%征繳土地閑置費(fèi)，未動工開發(fā)滿兩年的土地，國土部門將無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)。

“恒基囤地至今已經(jīng)七年，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出國土部關(guān)于閑置土地收回的條件，請問還要什么條件才可以收回。收回以后即使建個菜場、建個廁所也比現(xiàn)在這樣荒著好。”網(wǎng)友“moneychen118”的語句中透出的是深深的無奈。

網(wǎng)友“有話直言”于今年初還整理出了長期以來有關(guān)部門的公開回復(fù)。“部分商業(yè)項(xiàng)目2013年1月7日動工”，“有話直言”在帖子中稱，在幾個月無任何進(jìn)展的情況下，有人較真地上傳現(xiàn)場圖片后，繼續(xù)質(zhì)疑后，有關(guān)部門又有公開回復(fù)，“承認(rèn)之前回復(fù)失誤，的確沒有開發(fā)，并說7月下旬，相關(guān)部門擬向開發(fā)商高層發(fā)出律師函，就開發(fā)事宜進(jìn)行溝通”。然而，又拖了幾個月，人們還是沒有看到半點(diǎn)開工的跡象，再向政府部門追問。就這樣，拖拖拉拉一年過去了。

“極度關(guān)注開發(fā)進(jìn)展，等來的卻是最終的失望。”“有話直言”說。

恒基回應(yīng)

參照有關(guān)部門回復(fù)

究竟是什么原因?qū)е略摰貕K久久未開發(fā)呢？記者試圖從開發(fā)商恒基處找出答案。

在水漾花城項(xiàng)目售樓處，記者看到，前來咨詢買房的人并不少。目前水漾花城均價是9600元/平方米。“比起其他地方萬元以上的均價，這樣的價格在蘇州應(yīng)該還是低洼地吧，離古城區(qū)也蠻近的。”前來看房的林小姐說。

 記者留意，在售樓處的沙盤上，位于G地塊上的“山之塔”“相之門”的模型已經(jīng)做出。售樓處的工作人員告訴記者，其中G3地塊已經(jīng)在建，預(yù)計(jì)5月份就要開盤售賣。

 即便如此，離拍地也有七年時間了。對此，恒基負(fù)責(zé)蘇州項(xiàng)目開發(fā)的有關(guān)負(fù)責(zé)人，在請示過香港恒基總公司的意見后，回復(fù)記者，恒基并不打算對此事作出回應(yīng)，可以參照有關(guān)部門的回復(fù)。

 政府部門回應(yīng)

 1

 拆遷讓交地晚了，間接導(dǎo)致動工推遲

記者聯(lián)系了蘇州市相城區(qū)元和街道工委委員、招商中心副主任府國華。因參加了整個項(xiàng)目的招商，府國華對此項(xiàng)目的情況很了解，他向記者介紹了事情的來龍去脈。

 府國華告訴記者，閑置地塊的時間應(yīng)從政府交地時開始計(jì)算。事實(shí)上，政府實(shí)際交地時間比拍地時間晚了一兩年，并不是大家想象的、與拍地同步的2007年。其中F地塊的F1、F2地塊交地時間是2008年9月，F(xiàn)3地塊交地時間是2008年6月，G地塊交地時間是2010年7月。府國華解釋，土地競拍成功后，拆遷耗去了不少時間，地塊紅線于2009年也相應(yīng)作了調(diào)整，之后恒基與國土部門簽訂了各地塊的補(bǔ)充協(xié)議。

 府國華稱，這是“歷史遺留問題”。早些年不像現(xiàn)在是“凈地”拍賣，“毛地”出讓因有拆遷等不穩(wěn)定因素，容易導(dǎo)致出讓的地塊出現(xiàn)“撂荒”。隨著時間的推移，“毛地”拍賣發(fā)現(xiàn)容易產(chǎn)生越來越多的矛盾，于是各項(xiàng)規(guī)定也越來越規(guī)范。“現(xiàn)在基本上連電線桿都要移掉才能拍。”府國華說。

“歷史遺留‘毛地’拍賣，導(dǎo)致晚交地，工程無法開工是一方面。另一方面是之前地價升值也很快，有的開發(fā)商在拿地的時候，明明知道拿毛地可能存在無法正常交地的情況，但是基于地價每年都在上漲，也樂于讓政府晚交地，造成‘合理閑置’的理由，變相囤地。”有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為。

2

F地塊不屬閑置，區(qū)內(nèi)將建公立幼兒園

緊鄰現(xiàn)今水漾花城項(xiàng)目的地塊F1、F2和G地塊都長時間未動工，即使從交地時間上算起也似乎滿足了收回的條件，那么為何政府沒有有所動作呢？

“F地塊肯定算不上閑置地塊。”府國華說，F(xiàn)1、F2、F3是恒基一起拍得的土地。其中F3地塊即水漾花城項(xiàng)目于2009年4月開工建設(shè)，現(xiàn)已全部封頂完工，并已基本完成銷售。這宗地塊占F地塊的37.31%。根據(jù)《閑置土地處置辦法》規(guī)定，已動工開發(fā)但開發(fā)建設(shè)用地面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)用地總面積不足三分之一可以認(rèn)定為閑置土地。F地塊顯然不滿足這一條件。

“可以說它打了擦邊球，但也沒有辦法。”府國華說，F(xiàn)1、F2地塊規(guī)劃論證會已經(jīng)召開，方案報批中，工地樁基測試也在進(jìn)行中，今年5月份開盤，其中公立幼兒園、社區(qū)服務(wù)中心將初具雛形。眾所周知，幾乎每個住宅樓盤都是分期開發(fā)的，并不會一次全部開發(fā)完畢。整體計(jì)劃在2014年11月預(yù)售，2018年5月全部竣工交付。

3

地標(biāo)建筑“難產(chǎn)”，和規(guī)劃方案調(diào)整深化有關(guān)

而至于G地塊，情況則比較復(fù)雜。府國華說，2010年底，恒基公司就向政府提交了地標(biāo)性建筑的方案規(guī)劃，但并沒有一次通過。

由于項(xiàng)目體量龐大，規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)的組合較為復(fù)雜，其中涉及多方面的技術(shù)問題和區(qū)域交通配套設(shè)施的規(guī)劃，在進(jìn)行了多次的論證和修改后，于2012年4月通過了對于G、H地塊控規(guī)指標(biāo)的調(diào)整。另一方面，受規(guī)劃的輕軌4號線調(diào)整的影響，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案也進(jìn)行了相應(yīng)的調(diào)整，于2012年11月7日通過了規(guī)劃方案專家論證會，2013年1月18日取得了項(xiàng)目一期工程方案預(yù)審意見書。

“僅我參加的論證會就有四次，恒基和政府方面有些觀念一直在磨合中。”府國華覺得，最讓他感到不滿的是，恒基對相城沒有信心，最終的地標(biāo)建筑規(guī)劃大大“縮水”，“相之門”由最初的63層高度變?yōu)?0層，其中僅有兩層并聯(lián)式商業(yè)形態(tài)。“方案一直在調(diào)整來調(diào)整去，到了后來，老百姓投訴也多，考慮到是否有囤地的嫌疑，即使不太令人滿意，也不讓調(diào)整了，一定要讓他開工了，讓他也找不到方案調(diào)整方面的借口不開工了。”

由于該公司地塊較多，面積較大，一次性全部開發(fā)不利于做到項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)集約化、科學(xué)化和功能合理化，不利于商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃，不利于打造高品質(zhì)項(xiàng)目，恒基在開發(fā)建設(shè)過程中采用分期、分項(xiàng)目的方式，以高檔住宅公寓、商業(yè)中心等功能性互補(bǔ)為基礎(chǔ)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，目前G3地塊正在進(jìn)行工程樁施工中，已開工建設(shè)，計(jì)劃2016年11月竣工，G1規(guī)劃方案已經(jīng)通過專家論證，G2 正在進(jìn)行試樁工程，計(jì)劃2018年12月竣工。

府國華毫不避諱地說道，“不過按照我們的經(jīng)驗(yàn)，建設(shè)肯定慢的，一般都要推遲好幾年完工。”

4

曾多次發(fā)函督促開工，還未動工地塊將收回

至于網(wǎng)友“有話直言”提到的有關(guān)部門曾稱“部分商業(yè)項(xiàng)目2013年1月7日動工”一說，府國華稱，恒基部分地塊的開工日規(guī)定的確是在去年1月7日，由于其未開工，故區(qū)政府和街道辦通過發(fā)送公函、召開協(xié)調(diào)會及邀見高層等方式催促其開工。2013年7月，街道已經(jīng)擬好律師函，計(jì)劃按照相關(guān)規(guī)定由國土部門向其征收自2013年1月7日起的土地閑置費(fèi)用。

根據(jù)時間計(jì)算，府國華稱，G地塊至2012年7月10日滿足閑置土地兩年時間條件，政府經(jīng)批準(zhǔn)可以收回土地。街道在口頭督促多次后，在當(dāng)年2月起多次發(fā)函提醒恒基方面落實(shí)開發(fā)計(jì)劃。恒基也曾給政府書面發(fā)過“請示報告”，稱2012年7月10日對所有未動工地塊開工，若仍未動工開發(fā)建設(shè)，將同意自2011年7月1日起支付土地閑置費(fèi)。2012年2月，恒基已經(jīng)做出開工的態(tài)勢，前去試樁。不過試樁之后，街道也注意到它遲遲沒有后續(xù)動作。

府國華介紹說，一個項(xiàng)目從拿地到正式動工要經(jīng)過153道“關(guān)卡”。從開工準(zhǔn)備到項(xiàng)目立項(xiàng)，到考古、到建設(shè)用地許可、到審圖、到施工許可證、到示范區(qū)施工等等，正常的一個寫字樓最快也需要9個月的時間。恒基的“請示報告”中，也提到超高層建筑涉及到的抗震、消防等審查要求更高，周期更長，希望政府給予理解和支持。

“遇到這些情況導(dǎo)致動工緩慢的，開發(fā)商可以和政府協(xié)商解決。”府國華說。

不過作為政府，并不會任由開發(fā)商找這些借口，政府會前去督促，恒基也因此多次向政府交出了地塊開發(fā)進(jìn)度報告。目前G地塊可以說已經(jīng)在動工階段。而H地塊，記者了解到，目前相城區(qū)政府?dāng)M對H地塊進(jìn)行收回處理，目前手續(xù)正在辦理中。

專家

算不上囤地

蘇州房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會副會長盛承懋認(rèn)為，恒基商業(yè)地塊的情況并不能簡單意義上認(rèn)為是“囤地”攫取暴利。首先從拍地到拿地，手續(xù)等原因上，政府交地晚了。另外，自2007年至2010年的發(fā)展過程中，開發(fā)商的想法可能和最初規(guī)劃的有很大的差異，政府很多方面也可能有調(diào)整，由此開發(fā)商要進(jìn)行一定的變更無可厚非。

簡單看，地價上漲，土地價格上漲，開發(fā)商抬高售價，是占了便宜，但事實(shí)上，建房成本也提高了。同時，開發(fā)商的資金其實(shí)也長時間被占用了，這里面到底對開發(fā)商是利還是弊，其實(shí)很難理清。

《閑置土地處置辦法》

（節(jié)選）

(2012年6月1日中華人民共和國國土資源部令第53號）

本辦法所稱閑置土地，是指國有建設(shè)用地使用權(quán)人超過國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的國有建設(shè)用地。

已動工開發(fā)但開發(fā)建設(shè)用地面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)用地總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足百分之二十五，中止開發(fā)建設(shè)滿一年的國有建設(shè)用地，也可以認(rèn)定為閑置土地。

未動工開發(fā)滿一年的，由市、縣國土資源主管部門報經(jīng)本級人民政府批準(zhǔn)后，向國有建設(shè)用地使用權(quán)人下達(dá)《征繳土地閑置費(fèi)決定書》，按照土地出讓或者劃撥價款的百分之二十征繳土地閑置費(fèi)。土地閑置費(fèi)不得列入生產(chǎn)成本；未動工開發(fā)滿兩年的，由市、縣國土資源主管部門按照《中華人民共和國土地管理法》第三十七條和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條的規(guī)定，報經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，向國有建設(shè)用地使用權(quán)人下達(dá)《收回國有建設(shè)用地使用權(quán)決定書》，無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)。閑置土地設(shè)有抵押權(quán)的，同時抄送相關(guān)土地抵押權(quán)人。

國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書應(yīng)當(dāng)就項(xiàng)目動工開發(fā)、竣工時間和違約責(zé)任等作出明確約定、規(guī)定。約定、規(guī)定動工開發(fā)時間應(yīng)當(dāng)綜合考慮辦理動工開發(fā)所需相關(guān)手續(xù)的時限規(guī)定和實(shí)際情況，為動工開發(fā)預(yù)留合理時間。

因特殊情況，未約定、規(guī)定動工開發(fā)日期，或者約定、規(guī)定不明確的，以實(shí)際交付土地之日起一年為動工開發(fā)日期。實(shí)際交付土地日期以交地確認(rèn)書確定的時間為準(zhǔn)。

（來源：現(xiàn)代快報）