長沙開福萬達(dá)廣場、河西奧克斯廣場2個(gè)大型城市綜合體去年相繼入市，給省會居民帶來全新的購物、休閑體驗(yàn)。這也讓研究機(jī)構(gòu)嗅到了長沙商業(yè)地產(chǎn)的異動氣息。

國際房地產(chǎn)顧問“五大行”之一的DTZ戴德梁行日前在省會發(fā)布《長沙2013年下半年房地產(chǎn)市場分析報(bào)告》稱：去年第四季度，省會甲級寫字樓的空置率陡升至46%，且接下來5年內(nèi)，將迎來優(yōu)質(zhì)寫字樓的全面入市高峰；同時(shí)，電商對傳統(tǒng)零售業(yè)實(shí)體店的沖擊愈發(fā)顯現(xiàn)，迫使優(yōu)質(zhì)商鋪加速業(yè)態(tài)調(diào)整，應(yīng)對挑戰(zhàn)。

甲級寫字樓：入市高峰已經(jīng)到來，市場恐難快速消化

DTZ戴德梁行的報(bào)告顯示，去年第四季度，開福萬達(dá)廣場約18萬平方米的優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)投放市場，令全市甲級寫字樓（每層建筑面積不低于1000平方米，具備智能化、高裝飾標(biāo)準(zhǔn)等特征）的總存量達(dá)到28.5萬平方米。

由于新物業(yè)采取低價(jià)入市策略，將全市甲級寫字樓的租金水平拉低至每平方米每月109.5元，折合每平方米日租金3.5元。一批新進(jìn)入長沙市場的企業(yè)對甲級寫字樓需求較旺，其中金融服務(wù)和其他專業(yè)服務(wù)企業(yè)占比較大。

同時(shí)，部分寫字樓因租戶搬遷導(dǎo)致空置率有所上升。DTZ戴德梁行長沙公司副總經(jīng)理文學(xué)透露，由于甲級寫字樓供應(yīng)短期內(nèi)井噴，2013年度長沙市甲級寫字樓空置率陡然攀升至46%。

實(shí)際上，從2008年到2012年，長沙基本沒有新增甲級寫字樓投放市場，市場較為沉寂。但隨著央字號房企加速入湘，從2010年開始，多個(gè)城市綜合體陸續(xù)開建，普遍具備商業(yè)、寫字樓、住宅等3種以上業(yè)態(tài)。

今年，長沙又將有泊富國際廣場、北辰時(shí)代廣場等優(yōu)質(zhì)物業(yè)面市，加上多個(gè)甲級寫字樓相繼在五一商圈、萬家麗路布局建設(shè)，預(yù)計(jì)今后5年內(nèi)將迎來入市高峰期，年均供應(yīng)量為36.5萬平方米。市場專業(yè)人士認(rèn)為，長沙甲級寫字樓的供應(yīng)量，相當(dāng)于廣州市2006年的水平。如此大體量的供應(yīng)，預(yù)期市場需要一段較長的時(shí)間才能消化。

優(yōu)質(zhì)商鋪：供應(yīng)量創(chuàng)歷史新高，傳統(tǒng)零售業(yè)加速調(diào)整

DTZ戴德梁行稱：去年4月長沙河西奧克斯廣場約14.9萬平方米，去年10月開福萬達(dá)廣場約21萬平方米的優(yōu)質(zhì)商鋪相繼入市，令長沙優(yōu)質(zhì)商鋪的存量面積提升至81.9萬平方米，創(chuàng)下歷史新高。截至去年底，長沙優(yōu)質(zhì)商鋪的首層租金已經(jīng)達(dá)到每平方米每月350元。

值得注意的是，去年淘寶雙“十一”的網(wǎng)絡(luò)狂歡盛宴，馬云、王健林“10年后電商市占能否過半”的億元對賭，彰顯電商的咄咄逼人之勢，也把傳統(tǒng)零售業(yè)“逼”上了加速轉(zhuǎn)型的道路。

奧克斯廣場、開福萬達(dá)廣場在商鋪布局上的用意可見一斑。二者餐飲休閑娛樂的占比面積達(dá)30%以上，通過突出體驗(yàn)式消費(fèi)招攬人氣。開福萬達(dá)廣場4樓眾多餐館門口排起長隊(duì)，自去年國慶期間開業(yè)就沒有停過。

老牌的長沙五一商圈也“應(yīng)時(shí)而變”。王府井百貨擴(kuò)大餐飲面積，在負(fù)一樓引進(jìn)“船歌”和“黃記煌”等品牌餐飲；悅方IDMALL、樂和城新增特色餐飲，餐飲休閑娛樂面積占到40%甚至一半左右。蘇寧電器五一廣場店推行云商模式，實(shí)現(xiàn)線上線下互動促銷；在建或即將入市的華遠(yuǎn)華中心、保利國際廣場、運(yùn)達(dá)中央廣場、綠地中心、九龍倉國金中心、德思勤廣場等近20個(gè)城市綜合體，均打出了“購物中心、商業(yè)街”概念，商業(yè)面積超過200萬平方米。可以預(yù)見的是，未來3到5年內(nèi)長沙的商業(yè)地產(chǎn)競爭將更加激烈。

（來源：湖南日報(bào) 記者：陳淦璋）