在冰火兩重天的“商戰(zhàn)”中，被譽為“小萬達”的寶龍地產(chǎn)正在經(jīng)歷著“冰凍”的陣痛。

部分城市的寶龍廣場人流稀少，被迫重新招商;不僅如此，公司業(yè)績增長并不明顯，毛利率下跌，這家于2009年上市之后有著“雄心壯志”的商業(yè)地產(chǎn)商，似乎陷入了成長的煩惱。

“痛”則思變。2013年，寶龍地產(chǎn)謀圖扭轉(zhuǎn)“困局”，攜資金在一線城市地市沖鋒陷陣，試水電商。這一系列的調(diào)整能否為其帶來新的利潤增長空間?

布局陣痛

2011年，受“史上最嚴厲的調(diào)控”阻擊，不少開發(fā)商紛紛揮戈布局三四線城市，偏安東南一隅的寶龍地產(chǎn)亦不例外，并以為駛?cè)肓艘黄�“藍海”，回頭來看，卻闖入了“紅海”。

發(fā)家于三線城市的寶龍地產(chǎn)，向來就對這些城市較為“青睞”，2009年，其以商業(yè)地產(chǎn)概念成功躍入香港資本“龍門”，斬獲了近20億元的“戰(zhàn)利品”，并懷揣大把票子在青島下屬區(qū)縣、洛陽、安溪等地大舉“跑馬圈地”。2010年，寶龍地產(chǎn)又將其總部由廈門大本營遷至上海，并制定了“宏大”的拓展計劃，可謂雄心勃勃，且要深耕二三線甚至四線城市。

當時大部分房企大鱷對這些區(qū)域并不感冒，而調(diào)控卻改變了大部分企業(yè)的投資方向。當以寶龍地產(chǎn)為代表的中小房企在這里干的如火如荼、順分順水之際，受調(diào)控影響，包括萬達在內(nèi)的大房企紛紛下線三四線城市，開始與中小房企“搶食”并不繁榮的市場。

2011年后，寶龍地產(chǎn)上市后掀起拓展潮之后的寶龍廣場進入密集開業(yè)期。是年圣誕，青島即墨寶龍城市廣場在歡呼聲中隆重開業(yè);時隔數(shù)日后，洛陽的又迎頭趕上;12月31日，安溪的再度開業(yè);緊隨其后，位于宿遷、李滄等地相繼開業(yè)。2012年，則主要打造江蘇鹽城、常州、福建泉州、安溪等地綜合體。據(jù)了解，截至目前，寶龍地產(chǎn)在全國開業(yè)的廣場系項目達到了15家。

速度往往與質(zhì)量成反比關(guān)系。寶龍地產(chǎn)旗下的部分廣場項目正在遭遇著調(diào)整陣痛。

以青島李滄為例，當?shù)孛襟w報道稱，占地約200畝，總建筑面積為約35萬平方米，總投資額約18億元的李滄寶龍城市廣場，其購物中心開業(yè)一年多人氣越來越差，數(shù)十家業(yè)戶紛紛撤離，經(jīng)營陷入困局，不僅離開業(yè)之初的雄心壯志越來越遠，而且大有重蹈‘三年之間一座空城’的城陽寶龍覆轍的可能。

寶龍地產(chǎn)副總裁潘韜告訴記者，由于當?shù)叵�費水平有限及包括萬達在內(nèi)，當?shù)亟衲昃陀?個大型購物廣場相繼開業(yè)，“對我們造成了很大的壓力。”

其實，在近兩年開業(yè)的廣場中，寶龍地產(chǎn)面臨的最大壓力就是在青島，河南項目、江蘇項目均很快度過培育期進入增長期。青島的競爭環(huán)境非常激烈，潘韜算了這樣一比帳：就人均商業(yè)面積而言，城陽區(qū)人均商業(yè)面積7平米，李滄區(qū)人均商業(yè)面積2.7平米，而歐洲人均商業(yè)面積才1-1.2平米，香港作為全球購物天堂人均商業(yè)面積才達到2.5平米，國際化大都市上海也才達到2.7平米，“肉搏”程度可見一斑。

業(yè)內(nèi)分析人士指出，寶龍與萬達模式類似，都是通過住宅銷售帶動商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，但拿地與萬達有錯位。萬達先做最成熟的或相對成熟的地方，不會到不成熟的地方，寶龍是‘農(nóng)村包圍城市’，拿地多集中在三、四線城市。可是沒有拿得出手的標桿項目，住宅反哺商業(yè)，但戰(zhàn)略決定的選址與定位，注定讓各地的寶龍城市廣場陷入前所未有的運營危機，青島三個寶龍廣場相繼陷入運營泥沼就是明證。

變陣之憂

布局不同，收獲相差巨大。寶龍地產(chǎn)因青睞三四線城市的布局，導(dǎo)致其業(yè)績乏善可陳。

查閱寶龍地產(chǎn)歷年年報發(fā)現(xiàn)，2010年，全年實現(xiàn)銷售62億元后，將2011年的目標定在110億元，但僅完成54.8億元;2012年寶龍合約銷售額為65.19億元;2013年的目標是80億元，最終完成93.73億元，增幅好于前幾年。

值得注意的是，業(yè)績平平的同時，寶龍地產(chǎn)的毛利率亦在大幅下降。2013年上半年，其毛利率有2012年同期的40.8%下降至30.4%。對此，寶龍地產(chǎn)總裁許芳華給出的解釋是，一是交房部分恰好是房價較低的時期，再者與交付比例有關(guān)，住宅占了70%。他也坦言：“在業(yè)績中最讓我不滿意的是毛利率。”業(yè)內(nèi)分析人士指出，由于大部分項目處于三四線城市，一二線城市的項目尚處于開發(fā)期，因此，2013年寶龍地產(chǎn)的毛利率不會高于上一年。

壓力之下，與2011年規(guī)劃的宏達藍圖相比，寶龍地產(chǎn)明顯進入了收縮期，僅于2012年底前后新增了山東蓬萊及上海奉賢兩塊地塊。據(jù)相關(guān)人士透露，位于于三四線城市即將開業(yè)的廣場招商并不理想，在建項目亦進展緩慢。

三四線城市陷入泥潭，與其他房企一樣，寶龍地產(chǎn)也在無奈之下，揮戈進軍一二線城市。許華芳表示，寶龍計劃將上海、天津等一二線城市的比例增至15%，原有的三四線城市比重將會縮減到60%-70%。

年輕的小許做事，雷厲風行。2013年以來，寶龍地產(chǎn)數(shù)次在上海、杭州等地拿地。據(jù)統(tǒng)計，過去一年，在一二線城市的拿地投資金額接近70億元，相當于銷售額的78%。土地儲備總面積由約780萬平方米增加至約1000萬平方米，激進之態(tài)前所未有。

但此舉推高了寶龍地產(chǎn)的負債率，也造成了一定的資金壓力。新年伊始，有消息稱，寶龍地產(chǎn)將發(fā)行數(shù)億美元優(yōu)先票據(jù)，用于償還債務(wù)和再融資。

業(yè)內(nèi)人士指出，目前回歸一二線城市，并不是最好的時機，由于房企大鱷紛紛在一線城市搶地，導(dǎo)致地價節(jié)節(jié)攀升，作為規(guī)模并不算大的寶龍地產(chǎn)，其在這些城市拿地的優(yōu)勢并不明顯，而且由于地價偏高，往往會壓縮開發(fā)利潤。

遠不止于此，旗下位于三四線城市的部分廣場項目尚處于培育期，一二線城市的項目尚處開發(fā)期，資金壓力也隨之而來，面對這些難題，2014年如何突圍，將考驗寶龍地產(chǎn)的綜合運營能力。

（來源：地產(chǎn)中國網(wǎng)）