武商集團旗下國際廣場、武漢廣場和世貿廣場矗立在武廣商圈

如果不是水運帶來的興盛，很難理解“大武漢”在近代史上超越自身地理區位的巨大影響力。商業因水而聚，卻也隨著水運重要性的減弱，帶來城市影響力的衰退。而在今天，在一線城市商業項目相對飽和的背景下，眾多商業綜合體項目落在了武漢這塊土地資源豐厚的“試驗田”上，外來資本和本地資本形成競爭之勢，武漢商業地產烽煙再起。

本土大鱷與外來資本的博弈，向來是商業地產開發必然經歷階段。當下，國內傳統商業重鎮武漢已跨入這一時代。

僅在傳統的武廣商圈，就已經矗立了武商集團旗下的武漢國際廣場、世貿廣場以及武漢廣場，而新世界地產旗下的新世界廣場也遙相呼應。值得注意的是，還有一批項目已經作好拔地而起的準備，包括本地開發商人信地產開發的綜合體武勝人信匯和外來大鱷恒隆地產旗下的恒隆廣場。記者日前在現場看到，這兩個項目土地均已平整，已經進入前期建設階段。

事實上，在本地商業集團武商集團、武漢中商、武漢中百、漢商集團已經掌控武漢本地商業地產多年的背景下，外來資本近兩年來已經逐漸開始侵蝕這塊領域。“未來3年內，在武漢眾多成熟商圈中，將涌進近10個高端綜合體項目。”一位熟悉武漢商業地產的業內人士告訴記者，這些項目的締造者大都是恒隆地產、華潤集團、華僑城、新世界、凱德集團等外來商業地產大鱷。

“競爭雖激烈，但恒隆的進駐，是會壯大當地區域經濟，形成共贏的局面。”恒隆地產董事長陳啟宗曾對記者表示，未來武漢的高端市場消費力，將逐步釋放出來。

外來項目扎堆

漢口解放大道和武勝路的交叉口，武漢本土老牌商業企業打造的武廣、世貿和國廣，與外來的新世界百貨隔街相望。這是目前武漢唯一的高端消費商圈，如今，它的外延還在放大，在武廣的背后，武商集團打造的武廣三期已經開業。

近年來，一批外來大資本相繼鎖定武漢。去年年初，香港恒隆地產以33億元的價格，拿下硚口區順道街地塊，準備建設一個46萬平方米的高端服務業綜合體。在與其相距十分鐘左右地段，凱德置業也已拿下一地塊，而華潤集團則計劃在臺北路引入萬象城。

值得注意的是，去年9月，具有廣州國資背景的越秀地產以90.1億元的價格拿下武漢精武路的雙料地王。該地塊位于江漢區解放大道、新華路、精武四路、精武東路、江漢北路和精武一路圍合的區域，總用地面積18.22萬平方米，土地用途為住宅、商服、科教、公共設施、公園與綠地，建筑面積達到71.5萬平方米。記者在現場看到，該地塊拆遷環節幾近完成。

世邦魏理仕提供的資料顯示，2013年至2015年，武漢優質零售物業將迎來供應高峰，3年的總體量將超過20萬平方米。這些項目的共同點是瞄準高端消費人群。

“恒隆廣場的業態將涵蓋世界級的購物商場、辦公大樓及公寓式酒店。”陳啟宗曾透露，武漢恒隆廣場將打造成最高端的項目，計劃今年第四季度動工，預計4年時間完成。

而在長江以南的武昌區，去年10月開業的萬達廣場旗艦店的奢侈品品牌，也號稱品牌定位超過武商。

競爭壓力加大

戴德梁行一份市場報告顯示，目前武漢市優質商場，仍以本地開發商建設為主，比例約占59%。與此同時，受益于強勁的消費能力和武漢經濟發展，外來房企攜資本和供應鏈優勢爭相進駐武漢。萬達、綠地等國內房企的商業項目占比約29%；新世界、瑞安房地產、和記黃埔等外資房企近年來的商業項目占比約12%。外來資本云集，給老牌本土商業企業帶來較大壓力。

公開數據顯示，2012年武漢社會消費品零售總額3432億元，同比增幅16.0%，在15個副省級城市排名并列第一。其中，武漢廣場連續13年保持全國零售企業單體商場經濟效益第一，武漢國際廣場2012年銷售額突破40億元。“以前的武漢只有這兩個高端綜合體，吸納了武漢乃至湖北省大部分的高端項目消費市場。”上述業內人士指出。

對比同為二線城市的長沙、成都等城市，武漢的高端商業市場起步相對較晚。“武漢人的消費習慣更側重于投資、理財類，人均消費額比上述其他二線城市還低。”世邦魏理仕武漢項目部經理陳耕說，但最近幾年，武漢GDP增速加快，消費理念也在變化，為高端商業項目提供了發展空間。

一線城市奢侈品消費速度放緩，也給了武漢這類二線城市機會。來自麥肯錫等多家機構的研究報告顯示，過去幾年，中國二、三線城市奢侈品增速有超過一線城市的趨勢。

陽光新業副總裁吳堯認為，從綜合指標分析，武漢的經濟和商業面臨即將起飛的狀態，外來大型商業資本的到來，在加劇競爭的同時，也有助于改善商業消費環境，提升商業檔次。武漢經濟圈也應該是商業消費圈。

“未來5年，武漢的商業供應量不低于1200萬平方米，新入駐的大型零售購物集團，擁有數十年的商業運營經驗，模式復制、品牌推廣更具針對性，將給本地商業帶來升級換代的沖擊力。”前述業內人士坦言。

項目同質化加劇

不過，未來超過千萬平方米的商業供應量也帶來了競爭困局。2009年起，武漢樓市進入商業綜合體的開發熱潮，此后以年均10個左右的速度推向市場。目前，武漢商業綜合體項目已多達40多個。這其中，不少本地項目定位類似，品牌同質化日趨嚴重。

記者在新華西路和發展大道交匯處的唐家墩商圈看到，該商圈內有包括蘇寧、國美、工貿等家電賣場，還有華南國際市場、大武漢1911、菱角湖萬達廣場等綜合購物廣場。“這塊區域商業面積達到28萬平方米，當幾個項目基本上都一樣，包括招商、面積和商業定位都差不多，這個時候如何競爭，如何在其中脫穎而出是個非常直接的問題。”前述熟悉武漢商業地產的業內人士直言。

這種情況比比皆是，再比如武漢徐東商圈，周邊除了以往的中商平價、銷品茂外，還新增了福星惠譽和東湖春樹里兩個大型商業綜合體。

事實上，供應量的加大就導致招商難度加大，在這種情況下，開發商便犧牲自身利益去迎合商家。“只掛了廣告牌而沒有開業的商鋪非常多，屢見不鮮，很多項目里面都會有，很好位置的商鋪就停在那里。”上述人士稱，“住宅做不好還可以慢慢賣掉，商業地產運營不好，其結果就是所有的鋪子只能全部關門。”

挑戰之下，本地大鱷武商集團也在不斷調整。武商集團將旗下各大商場進行細分，國廣的定位轉變為奢侈品，武廣側重于化妝品銷售，世貿廣場則以黃金珠寶為號召，通過錯位競爭，深耕市場。

（來源：證券時報網）