近日，在昆山市房產(chǎn)協(xié)會的組織協(xié)助下，六位業(yè)內(nèi)知名地產(chǎn)人對地產(chǎn)發(fā)展的“昆山之路”侃侃而談。他們中有叱咤昆山房產(chǎn)十余年的資深地產(chǎn)人，也有剛剛來到昆山看好昆山房產(chǎn)未來的投資者；有開發(fā)出昆山特色房產(chǎn)項目業(yè)界翹楚，也有把項目品質(zhì)當作畢生追求的地產(chǎn)人。記者有幸與他們面對面，論談2014年昆山樓市那些事兒。
昆山市新城發(fā)展建設(shè)有限公司董事長周海軍
昆山房產(chǎn)市場將穩(wěn)中有升，高端寫字樓有作為
對于國內(nèi)樓市2014年的發(fā)展，周海軍持理性樂觀態(tài)度。他表示：“對于2014年房產(chǎn)走勢坊間可謂是眾說紛紜，但在我看來，2014年中國房產(chǎn)將逐漸理性地回歸市場，不會出現(xiàn)暴漲暴跌的不穩(wěn)定行情，應(yīng)該會穩(wěn)中有升。有業(yè)內(nèi)人士表示，中國地產(chǎn)十年黃金期結(jié)束，轉(zhuǎn)而迎來的是發(fā)展的‘白銀期’，我對這種看法基本認同。”
而對于昆山樓市，周海軍認為其發(fā)展空間和優(yōu)勢還很大。他告訴記者：“昆山因為其得天獨厚的地理位置和自身具有的優(yōu)勢，昆山樓市發(fā)展?jié)摿�是相當巨大的。尤其是高端商業(yè)寫字樓市場，具有巨大的發(fā)展?jié)摿ΑｋS著上海的輻射效應(yīng)凸顯，昆山作為大上海的后方基地，相信很多國際化大型企業(yè)將入駐昆山。這些企業(yè)需要與其身份相符的辦公寫字樓，我們集團瞄準這一市場，未來將發(fā)力做強高端寫字樓市場。”
據(jù)悉，新城發(fā)展建設(shè)有限公司開發(fā)的高端寫字樓項目創(chuàng)業(yè)園大廈將達160米高，是目前高度在昆山名列前茅的高端寫字樓。在周海軍看來，昆山市的商業(yè)寫字樓項目大都在走中低端路線，同質(zhì)化相對比較嚴重。而高端的寫字樓市場還算是一片空白，公司恰恰瞄準了昆山市高端商業(yè)寫字樓的發(fā)展契機。
創(chuàng)業(yè)園大廈的高端配置也讓業(yè)內(nèi)為之振奮。周海軍介紹說：“為了滿足高端客戶的需求，項目專門投入建設(shè)直升機停機坪，配備導(dǎo)航、雷達、燈光等等。”此外，還有1000平方米的高清電子屏，可以為有需求的客戶提供播放視頻宣傳資料的便利。該項目優(yōu)越的地理位置，也讓很多從滬寧高速、京滬高鐵來昆的人士第一眼定格在大屏幕上。不僅如此，該項目還具備高度人性化設(shè)置，24小時管家式服務(wù)。這一切將刷新昆山高端寫字樓的諸多空白。
江蘇中大地產(chǎn)集團總經(jīng)理王勇
“大城市”生活將打開昆山地產(chǎn)開發(fā)新空間
作為資深的地產(chǎn)人，江蘇中大地產(chǎn)集團總經(jīng)理王勇對于昆山樓市的發(fā)展有著頗深的見地。在他看來，昆山地產(chǎn)的騰飛，還需突破原有的城市格局，在真正地將“大城市”格局打開后，昆山地產(chǎn)將具備巨大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>
在王勇看來，隨著昆山中環(huán)高架、外環(huán)全面建成通車，昆山的城市格局也將隨著城市交通的發(fā)展不斷打開。而上海、蘇州軌道交通規(guī)劃將多層次地促進昆山大城市格局的形成。而隨著昆山的“大城市”格局的形成，“大城市”生活也必然將打開昆山地產(chǎn)開發(fā)新空間。“同城效應(yīng)”在昆山的發(fā)酵日益明顯。而多重利好因素也將從多方面助力昆山樓市騰飛。
對于昆山樓市發(fā)展的現(xiàn)狀，王勇表示：“目前的昆山其實還算是一個‘打工城市’，外來務(wù)工人員比較多，很多來昆山發(fā)展的年輕人還不是真正意義上的‘城市人’，他們本身沒有特別良好的消費能力和理念，因此對于住房的需求也多以剛需為主。購房價格一般是他們首要考慮的方面，而住房品質(zhì)則被放在了其次的位置。可以說，某種程度上昆山一部分購房者的消費能力限制了整個城市的住房品質(zhì)提升。當然這些都是暫時的。”
盡管目前新昆山人置業(yè)一定程度上受消費能力的影響，但王勇對于未來“大城市”生活下的昆山整體住房品質(zhì)的提升還是充滿了期待的。他說：“上海和蘇州主城區(qū)的很多居民都是相當注重生活品質(zhì)的，昆山的地域優(yōu)勢也將帶動周邊城市居民青睞昆山房產(chǎn)，而他們將為昆山帶來的也許是潛移默化的影響，未來的昆山居民必將越來越重視住的品質(zhì)和舒適度。”
而中大地產(chǎn)集團一直以來把追求卓越作為目標。都說市場是檢驗產(chǎn)品品質(zhì)的試金石，中大推出的諸多項目一經(jīng)推出，就受到消費者的推崇。其代表項目中大未來城自2012年底首次面市之后，一直處于熱銷狀態(tài)，項目除了住宅外，還規(guī)劃了3萬平方米的水岸商業(yè)街和7萬平方米的鄰里商業(yè)中心。中大未來城以高品質(zhì)的配套設(shè)施和完美的入住體驗獲得了業(yè)內(nèi)點贊。
吉田建設(shè)開發(fā)(昆山)有限公司執(zhí)行副總經(jīng)理李昌蒨
希望精品打造模式在昆山不再“寂寞”
曾經(jīng)在臺灣及國外居住多年的李昌蒨，對于住房品質(zhì)的追求可說到了精益求精的程度。吉田國際作為昆山中華商務(wù)區(qū)核心地段項目，是一個擁有來自12個以上國家地區(qū)、超過75%臺籍、外籍住戶的國際性社區(qū)。李昌蒨表示：“把吉田國際打造成昆山幸福指數(shù)最高的社區(qū)是我們不變的目標。”
談及吉田國際的精品打造模式在昆山的發(fā)展狀況，李昌蒨幽默地用了“寂寞與異常辛苦的奮戰(zhàn)”來形容。“我們精裝房系列所采用的裝修材料都是國際知名品牌。但卻因高品質(zhì)的精裝房價無法和附近毛坯樓盤比價，造成項目銷售總無法以火爆來形容。”
盡管如此，李昌蒨還是堅信隨著昆山城市的不斷發(fā)展，市民對于住房品質(zhì)的要求越來越高。未來住房的精品打造模式終究會在昆山贏得市場。
昆山浦東軟件園有限公司副總經(jīng)濟師王延齡
投資地產(chǎn)，地段是王道
昆山浦東軟件園屬于上海浦東軟件園與昆山市政府合作共建項目，位于巴城鎮(zhèn)西部陽澄湖畔，規(guī)劃總建筑面積約70萬平方米，其中產(chǎn)業(yè)區(qū)研發(fā)樓建設(shè)近50萬平方米，住宅區(qū)(包括小高層、聯(lián)排別墅、類獨棟別墅)約20萬平方米，總投資約30億元。昆山浦東軟件園有限公司副總經(jīng)濟師王延齡表示：“產(chǎn)業(yè)區(qū)將面向信息產(chǎn)業(yè)企業(yè)等相關(guān)高科技企業(yè)招商，目前已有不少有影響力的企業(yè)看中了園區(qū)環(huán)境以及浦東軟件園的貼心服務(wù)體系，相繼入駐進來。”
王延齡介紹說，目前昆山浦東軟件園主推研發(fā)樓項目，同時，在園區(qū)住宅區(qū)銷售方面，推出了養(yǎng)老地產(chǎn)的概念。從目前市場反應(yīng)來看，研發(fā)寫字樓項目的發(fā)展還有待時日，對于昆山的商業(yè)寫字樓項目，王延齡表示：“相較于大都市上海寫字樓市場的蓬勃發(fā)展，昆山的寫字樓市場呈現(xiàn)出以中低端發(fā)展路線為主，同質(zhì)化問題比較嚴重。商業(yè)寫字樓項目若想得到很好的發(fā)展，就要求投資者獨具慧眼把握住地產(chǎn)投資的要訣——地段。好的地段對于地產(chǎn)投資來說是關(guān)鍵。”
談及當初把部分住宅樓定義為昆山養(yǎng)老地產(chǎn)的初衷，王延齡充分肯定了昆山養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展得天獨厚的優(yōu)勢。她表示：“隨著上海市老齡化的進程，養(yǎng)老置業(yè)肯定是未來上海人異地置業(yè)的主力方向之一。一個最新的觀點是，異地置業(yè)養(yǎng)老，一方面要考慮老人與這些地區(qū)有淵源，多為祖籍地，另一方面則要求交通便捷，方便子女前去看望，避免老人的孤獨感，同時，能找到專為老年人規(guī)劃設(shè)計的老年社區(qū)以及良好的醫(yī)療配套就更理想了。昆山養(yǎng)老地產(chǎn)的投資優(yōu)勢就不言自明了。”
昆山市建偉地產(chǎn)置業(yè)有限公司總經(jīng)理江蓬昆
“限售令”或?qū)⒔o昆山商業(yè)地產(chǎn)帶來更大挑戰(zhàn)
建偉汽配用品物流城項目集汽車配件、用品百貨、裝潢美容、快修、物流辦公等于一體，是昆山乃至整個華東汽車配件及汽車用品的集散地，也是昆山市政府重點扶持項目。江蓬昆告訴記者：“當初汽配物流城在選址上也下了一番功夫，距離高鐵花橋站僅有3公里，312國道、滬寧高速也近在咫尺，就是希望項目可以真正做到立足昆山、輻射華東。當初上馬這個項目，主要是公司對于汽車后市場這一朝陽產(chǎn)業(yè)非常看好。這一產(chǎn)業(yè)在每個國家的每個城市都有很大規(guī)模及發(fā)展空間，昆山更是如此。”
然而，近日蘇州市政府出臺商業(yè)地產(chǎn)“限售令”新政，讓江蓬昆感到隱憂。他表示：“昆山的商業(yè)地產(chǎn)市場一直處于火熱的狀態(tài)。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，近5年內(nèi)昆山商業(yè)地產(chǎn)最少成交了200萬平方米。但即便如此，昆山的同類產(chǎn)品庫存量依然居高不下。
在江蓬昆看來，昆山區(qū)域性同質(zhì)化商業(yè)項目有泛濫之勢，“不僅商業(yè)體的定位趨于同質(zhì)化，就連所引入的商家、業(yè)態(tài)也存在一定程度的同質(zhì)化情況。這種同質(zhì)化競爭的局面直接導(dǎo)致了商家因營利不足或虧損而直接退市。去年年底關(guān)閉的沃爾瑪昆山店就是最好的案例。沃爾瑪昆山店是沃爾瑪集團在中國的首家縣級城市門店，開業(yè)之初銷售尚可，但在家樂福及歐尚陸續(xù)進駐后，業(yè)績一路下滑，最終不得不退出市場。”
吉田建設(shè)開發(fā)(昆山)有限公司營銷總監(jiān)鄭進煜
“鐘擺族”將推動昆山地產(chǎn)有力發(fā)展
作為來昆山已有七年的新昆山人，鄭進煜對昆山有著很深的感情。在鄭進煜看來，隨著昆山城市的不斷發(fā)展，多元化需求的增加，城市副中心作為城市多極化發(fā)展必然的選擇，成為城市加快發(fā)展的突破口。而發(fā)展城市副中心，自然少不了城市綜合體。
在昆山規(guī)劃的四個城市地標中，城南中華商務(wù)區(qū)就是一個。中華商務(wù)區(qū)位于昆山城南，京滬高鐵、滬寧城際鐵路、京滬鐵路經(jīng)過于此。加諸昆城景苑的商業(yè)體，城區(qū)商業(yè)中心將會向離市中心更近的城南板塊擴散，加之隨著中環(huán)線的開通，未來，昆山高鐵板塊(中華商務(wù)區(qū))板塊的商業(yè)價值也顯而易見。中華商務(wù)區(qū)為昆山“陸家嘴”，未來十年發(fā)展看城南，該區(qū)域的商業(yè)價值將無可限量。
鄭進煜告訴記者：“2014年昆山的休閑商業(yè)地產(chǎn)項目有很大的發(fā)展空間，其中城西和城南板塊將有巨大的發(fā)展空間。吉田國際廣場就是代表性項目。吉田國際廣場位于中華商務(wù)區(qū)核心區(qū)域，具有絕佳的地理位置。樂購、星巴克、KFC等城市熱門商業(yè)集聚帶來了極高的旺盛消費人群。吉田國際廣場儼然成為城南的‘市中心’。”
而隨著地鐵11號線的開通，2014年昆山將出現(xiàn)越來越多的“鐘擺族”，并且他們的隊伍也將不斷壯大。
（來源：昆山日報）
