來自香港資本市場的消息稱，內地房地產企業(yè)陽光100集團已通過上市聆訊。記者獲悉，陽光100中國2月27日起開始公開招股，將成為馬年首只在港上市的內房股，計劃募資額約為3億美元。

這是陽光100第一次向聯(lián)交所遞交IPO申請。陽光100董事長易小迪早前在接受記者采訪時曾坦言，公司錯過最佳擴張時期，但他更加強調的是，不愿為了上市而上市，不會因短期目標而扭曲公司的長遠發(fā)展戰(zhàn)略。

與過去相比，房企所面臨的市場環(huán)境更加殘酷，而傳統(tǒng)住宅開發(fā)模式對投資者鮮有吸引力。一家長期布局于二三線城市的房地產企業(yè)如何說服資本市場？

不再等待

如果不上市，有可能被無限邊緣化，甚至退出；即便上市，也將遭遇“賤賣”的可能。2013年共計7家內房企赴港上市，從資金募集上看，并不理想。

當代置業(yè)公開發(fā)售部分僅獲得12%認購，最終以招股區(qū)間的最低價格定價；五洲國際公開發(fā)售部分獲得57%認購，發(fā)行價也接近招股價下限。去年四季度上市的毅德控股和景瑞地產情況稍好，招股獲得部分超額認購，得以招股區(qū)間的中位定價。

近兩年上市的內地房企，上市市盈率均偏低。如當代置業(yè)，上市市盈率為3.8倍。旭輝地產、新城控股，發(fā)行市盈率都不足5倍。

低市盈率，高凈資產折讓，是目前地產公司上市的普遍情況。不僅如此，房地產企業(yè)還面臨市值較評估凈資產出現(xiàn)大幅折讓的局面。評估凈資產折讓率一般在60%左右。

這與2007年以及2009年上市的地產公司相比，形成巨大的反差。2007年上市的碧桂園，市盈率達到21.5倍，融資148億，可謂那時最輝煌的上市紀錄。當時市盈率普遍較高，根據(jù)同花順數(shù)據(jù)，和碧桂園同年上市的遠洋地產、中國中鐵、中國鐵建上市市盈率分別為9.9、16.7、13.8。

2013年，內地房地產銷售額創(chuàng)歷史新高，香港資本市場也形成窗口期。據(jù)公開資料顯示，有近10家內地房地產公司排隊赴港上市。但彭博房地產行業(yè)分析師方興告訴記者，由于對房地產行業(yè)盈利下滑和增長模式的擔心，幾乎所有的內房股都被低估。

即便如此也要爭取上市，原因何在？“IPO融資并不是上市的唯一目的，上市也能打通再融資的渠道，使正在展開的業(yè)務轉型獲得擴張的平臺。”接近陽光100的人士稱，即使選擇繼續(xù)等待，也未必會有更好的市場環(huán)境。相比于對市場環(huán)境的考量，自身業(yè)務轉型、商業(yè)模式的創(chuàng)新更應是企業(yè)戰(zhàn)略的重點。

專注和極致

2006年，恒大地產還只是一家年銷售額只有20億元的公司，但到2013年，該公司銷售額超過1000億元。2009年前后上市的房企，無一例外地走上了規(guī)模擴張的道路。如論規(guī)模，起跑更早的易小迪似乎已輸在途中，但他并不這樣看待問題。

2013年12月，他在接受記者獨家專訪時表示，陽光100這幾年最大的收獲是完成了轉型，不僅僅是產品上的轉型，還有管理上的轉型。

今天，開發(fā)商幾乎陷入群體性焦慮中，越是排名靠前的公司，焦慮感越嚴重。蘭德咨詢總裁宋延慶在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，幾乎所有的公司都在努力提升產品，但規(guī)模越大的公司，掉頭越難。銷售額排名前列的公司，在擴張上投入的精力遠大于專注產品本身。“如果有‘項目成功度’這樣的標尺存在，某些知名房企開發(fā)的項目難言成功。”宋延慶說。

規(guī)模擴張的滯后反而帶來業(yè)務轉型的某種有利條件。易小迪的辦法是，重新梳理企業(yè)的戰(zhàn)略，去住宅化，增加街區(qū)綜合體的投資比重。如果用時下流行的互聯(lián)網(wǎng)思維衡量其戰(zhàn)略，易小迪更看重專注與極致。他曾在一個會議場合說，“我們是‘吃草’的公司，所做的一些事情是吃‘肉’的公司無法想象的。”獲取土地的難度加大，讓陽光100更看重每個項目的機會。

他曾表示，陽光100只拿兩種類型的地，一種是城市中心的商務綜合體地塊，另一種是郊區(qū)大盤。在早前獲得的近郊大盤中，地段價值的變化也促使陽光100加大了商業(yè)地產比重。街區(qū)綜合體在整體投資中的比重將提升到超過40%。

即便是在商業(yè)地產總量看起來已經過剩的二、三線城市，易小迪也堅持這么做。在陽光100沈陽項目中，街區(qū)綜合體的體量超過30萬平方米。來自仲量聯(lián)行的報告數(shù)據(jù)顯示，沈陽購物中心的空置率高達24.3%，位居全國第一。供應量過大，品牌重復，再加上網(wǎng)絡購物的沖擊，導致沈陽近1/4的購物中心面臨空置的尷尬。但由于定位街區(qū)商業(yè)，陽光100沈陽項目招商還比較順利。

在無錫項目中，陽光100也增加了商業(yè)的比重。無錫已開發(fā)或正開發(fā)的城市綜合體達20多個。無錫人均商業(yè)面積遠超1-1.2平方米/人的國際商業(yè)面積標準，很多業(yè)內人士認為無錫商業(yè)地產即將面臨洗牌。

在易小迪看來，沈陽、無錫這些城市的商業(yè)表面上是過剩問題，其實是同質化問題。如果說大型購物中心早已供過于求，貼近生活需求、有特色的街區(qū)型商業(yè)卻是短缺的。這種街區(qū)型商業(yè)的存在，使一個住宅區(qū)變得更有活力，甚至成為一個小型區(qū)域的生活中心和城市公共客廳。

商業(yè)的打造讓住宅也有了更多賣點，而商業(yè)本身提供了更高的利潤來源。早前，易小迪曾公開表示，陽光100街區(qū)綜合體的毛利率超過40%，遠遠高于住宅。根據(jù)記者了解，部分街區(qū)綜合體的毛利率達60%。

商業(yè)不僅僅是靠出售來實現(xiàn)利潤，陽光100還投入了更多的精力在商業(yè)運營方面。應對轉型的是整個后臺管理系統(tǒng)的變化。而產品上的轉型是以管理上的轉型為前提的。充分放權，用稻盛和夫的“阿米巴經營”理念來經營商業(yè)，讓基層員工最大程度上參與項目的設計和運營。

劣勢是，反復溝通、研究會延長項目的完成時間。速度最快的萬達，僅用18個月就可以建造一座萬達廣場。在易小迪眼里，速度并非不重要，但成功度更加重要。陽光100在每一個城市的街區(qū)綜合體都不簡單復制自己。

另據(jù)之前本報記者了解，陽光100未來在項目開發(fā)和獲取新項目上都將聚焦高回報的街區(qū)綜合體產品，加大綜合體的投資比重，仍將專注于二、三線城市開發(fā)策略，有選擇地在一些利潤率較低的三、四線城市加快出貨。

（來源：21世紀經濟報道 作者：荊寶潔）