8月下旬，廣東第二家萬象城將落戶汕頭。

　　稍早之前的今年4月，全國第六座萬象城在鄭州開業(yè)。未來幾個月內(nèi)，華潤置地全國第七座和第八座萬象城將在重慶、無錫陸續(xù)開業(yè)。而在今年以前，其運營的五座萬象城中，除深圳外，其余均位于杭州、沈陽、成都、南寧等二三線城市。

　　從中可見，華潤置地有限公司(01109，HK)萬象城的布局似有一條清晰脈絡(luò)，即落子二三線城市。在業(yè)內(nèi)普遍認為二三線城市商業(yè)地產(chǎn)市場供大于求之際，華潤置地為何逆勢而進?

　　記者通過采訪華潤置地副總裁孔小凱、高力國際董事陳厚橋、高緯環(huán)球深圳總經(jīng)理董韶川發(fā)現(xiàn)，華潤置地布局二三線城市多因拿地機會所致。

　　截至目前，華潤置地方面并沒有萬象城只進軍二三線城市這類說法，孔小凱向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，現(xiàn)在之所以多建在二三線，主要還是被這些城市所釋放的地塊所吸引。

　　在孔看來，華潤置地在各地布局萬象城時，有兩方面考慮因素，一是戰(zhàn)略規(guī)劃，二是拿地機會。孔小凱稱，“當(dāng)然想進入一線城市，但要有好的拿地機會”，萬象城項目只用中心區(qū)域或者將來可成為中心區(qū)域的地塊。他舉例道，此次進軍汕頭，與項目地塊位于核心地帶、拿地時機好關(guān)系密切。

　　公開信息顯示，已開業(yè)的六座萬象城中，深圳項目地處羅湖，杭州項目地處錢江新城，沈陽項目地處金廊、成都項目地處成華區(qū)，南寧項目地處清秀區(qū)，鄭州項目地處二七區(qū)，均是當(dāng)?shù)睾诵膮^(qū)域。

　　這是否意味著，能以合適價格拿到中心區(qū)域地塊，就可規(guī)劃萬象城?據(jù)董韶川介紹，業(yè)內(nèi)選擇商業(yè)地產(chǎn)的落地城市時，主要考慮四方面，一是城市人口總量，二是人均可支配收入，三是該地區(qū)人口結(jié)構(gòu)，四是在當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)習(xí)慣下養(yǎng)成的消費意識。在他看來，杭州、成都等萬象城項目有一個共性，即當(dāng)?shù)赜凶非髸r尚的消費習(xí)慣。因此他推測華潤置地在考察項目地時，可能很看重消費意識。

　　“我們考察時有一份很詳細的評價模型”，孔小凱稱。

　　對于萬象城的布局風(fēng)格，陳厚橋表示贊同，其早在2010年就曾提出二線城市商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險小于一線城市，如今仍堅持這一觀點，只不過他給這一定義增添了限定詞，要分商場、商務(wù)而論。

　　在陳看來，雖然不論一線還是二線城市，當(dāng)下市場均處在供大于求狀態(tài)，但是兩類區(qū)域的特點并不相同。其表示，一線城市盤子大，競爭激烈，商場自發(fā)的調(diào)整程度高于二線城市，所以百貨關(guān)門情況更多;二線城市市場相對較小，雖然寫字樓的風(fēng)險大于一線，但是若能多做商場、少做商務(wù)，并成為獨一無二的地標(biāo)性建筑，將免受影響。

　　華潤置地財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，其毛利潤率從2010年開始增長放緩，在2011年達到一個小頂峰后，便一直在下降。

　　巧合的是，華潤置地現(xiàn)運營的六座萬象城，除深圳萬象城外，位于其他二三線城市的五座萬象城，均在2010年之后開業(yè)。毛利潤率下降，是否同華潤置地將商業(yè)地產(chǎn)布局二三線城市有關(guān)?

　　孔小凱解釋稱，毛利潤率下降的主因是土地價格升高，壓縮了開發(fā)商的盈利空間，下降主要涉及銷售物業(yè)部分，并不涉及投資物業(yè)。
　　（每日經(jīng)濟新聞 實習(xí)記者 白亞靜）