進入北京市場一年多的羅森便利店似乎今年迎來了“小宇宙爆發”，連續四個月每月開一家新店，不僅如此，其一改往日謹慎作風，在北京部分商業中心選址的策略引發了一場選址革命。

　　但值得思考的是，商業中心的選址，周末客流稀少如何解決？激進的策略是否能讓羅森釋放正能量？未來便利要走向哪里？從北京市場來看，仍然不明朗。

　　成為寫字樓配套之一

　　今年7月，全家在考察了足足兩年之后，終于在首都機場布下了其首批門店的點，完成了開拓北京市場的第一步，而比其早一年進京的羅森，突然發起了攻勢。

　　記者了解到，羅森在今年在北京的一系列動作讓業界側目。5月，西直門店開業，6月，常營路店開業，7月，其在民生大廈內的店開業，8月，羅森在CBD銀泰中心地下二層的店面開業，而此前一年，羅森一共才開店5家。

　　深耕京城商業多年的7-11也一改此前開店謹慎的擴張態度，不僅提速開店，還首度松口選址要求，將通州、甚至北五環外、南四環的豐臺均劃入選址范疇。同時，好鄰居、全時等本土便利店品牌，也相繼對個人開放加盟。

　　縱觀羅森的選址規律，除了今年的銀泰中心，去年開業的環球金融中心店、恒基中心店等說明羅森在選址策略上更為激進和冒險。

　　在上海全家拓展部負責人李建鵬看來，羅森這樣選址不足為奇，全家在上海也有類似的店鋪，上海全家在購物中心或者商場開店，商場有保底抽成，實行扣點模式。而且開在商場內的門店，一般是結合寫字樓開設，有固定的消費者以及便宜的價格，讓其便當午餐跟商場快餐相比仍然有競爭力。“便當的價格介于8.5元~15元之間，而且質量穩定，定時推出新品，比較符合在寫字樓上班員工的口味。”

　　一位北京本土便利店企業拓展方面的資深人士告訴記者，羅森在CBD銀泰中心的入駐可能因其是純日資企業，進商場雖然得過商務部的手續，但可能會簡化很多，只要其覺得商場體量足夠支撐便利店就可以開，便當以及小零食、甜品、飲料等可能更多針對那些不愿意在商場快餐排隊的工作人員。

　　在李建鵬看來，以北京目前的便利店市場而言，選址在寫字樓和商務區的風險要低于居民樓的，不過上海則不一樣，居民樓的租金便宜，成本低，便利店接受度比北京高。

　　這樣的觀點也得到上述業內人士的肯定，他表示，7-11、羅森，以及本土的全時便利，關于商務區和居民區的門店比例，雖然沒有嚴格的限制，但會更傾向于在商務區選址，甚至還有寫字樓為了吸引優質便利店，打出一些優惠租金的辦法進行招租。

　　“走過路過不要錯過”的尷尬

　　對比北京便利店對寫字樓和商業中心的青睞，地鐵則顯得“不招人待見”，在北京，只有地鐵口的地上才會見到便利店，地下通道以及地下出口的便利店并不多見。

　　事實上，不僅在北京，其他城市也存在此類情況。杭州地鐵內的華潤VanGo兩年前高調拿下杭州地鐵1號線29個站點的簽約，開業兩年后業績卻無亮點可言。

　　有人質疑，匆匆趕路的乘客對地鐵便利店的貢獻率沒有想象中的那么高。

　　浙江聯華快客便利有限公司總經理馬劍認為，雖然在部分站點人流量可觀，但是地鐵停留時間短，班次多，地鐵便利店很難吸引乘客駐留。過路乘客并不代表是有效客流，頂著高昂的租金，便利店投入產出難以成正比。

　　在北京，地鐵有便利店商業規劃的并不多，同樣有著高客流的首都機場則成了新開門店的首選。今年7月底，全家便利在首都機場的店面被曝光，目前仍未開業。

　　據了解，首都機場的便利店業務此前僅限于航誠便利店一家，直至去年才陸續對其他品牌開放，目前在首都機場，除了航誠便利店之外，還有華潤VanGo便利和好鄰居便利店，入華十年的7-11以及羅森均未在機場布點。

　　業界認為，機場過高的房租成本和過于嚴格的管理制度是多數便利店品牌放棄在此開店的重要原因。在好鄰居總經理陶冶看來，首批門店選址機場是出于樹立品牌形象的考慮。而李建鵬也向記者表示，全家北京首店選址首都機場更多是出于戰略考量。

　　李建鵬向記者介紹，這種情況在上海則是另一種景象。全家在上海地鐵遍布了70多家店鋪，客流被高估的風險并不存在，因為強大的客流可以拉動其在地鐵的門店消費。“除了上海，全國大部分一線城市的地鐵便利都做得不是太好，主要原因是當初上海做整體規劃時，考慮到和商業百貨結合，北京則“為人民著想，沒有為商業著想”。

　　全家在上海地鐵的門店，可能早餐、零食賣得好，便當有可能沒有寫字樓銷售得好，整體營收也略遜于寫字樓，但銷售仍然比較可觀。至于北京地鐵便利，仍需要時間去培養消費者習慣。

　　不過在上述資深人士看來，這不是培養習慣就能解決的。他告訴記者，像地鐵、火車站等地屬于高密度人流聚集區，而便利店經營則都是行政審批制，地鐵內本來人就多，疏散不了，政策上并不太支持地鐵便利。“從客流和消費能力上看，北京地鐵的便利店成長空間非常大，其實以前在北京一號線和二號線里面有賣漢堡的攤點，現在全部被清理掉也是因為這個原因。”

　　他向記者舉例說明，北京的物業都是管理型物業，很多樓都只留一個門，為了便于管理，而在上海、廣州等地，屬于服務性物業，城市理念不同，行業業態也會有差異。

　　未來會重回社區

　　地鐵因為政策原因不好入駐，老舊居民區、政府機關大院、軍區等地多半內部消化。如此，留給便利店的好位置并不多了，所以，進軍寫字樓似乎成了便利店選址的共識。

　　李建鵬告訴記者，在上海，全家便利在商務區的比例在降低，未來會把更多比例的店鋪開在居民區、高端社區等，因為從發展趨勢上講，上海居民對便利店的接受度非常高，這種趨勢也會越來越明顯。

　　但是在北京，很多便利店的選址卻傾向于寫字樓、商務區等，居民區反而并不多。在李建鵬看來，一方面北京便利店辦理證照非常嚴格，在居民區選址，房屋適用類型和經營范圍方面，很多店鋪難以達標。另一方面，商業區或者寫字樓的便利店銷售也會高一些，因為北京便利店還處于發展階段，成熟度并不高，很多商業區的點并沒有布滿，機會也比較多。

　　不過，羅森依然面臨高租金風險。據一位接近銀泰中心的人士介紹，銀泰中心底商租金約30元/日/平方米。以200平方米的建筑面積粗略計算，羅森的月租金約18萬元。7-11在京門店的月平均營業額為40萬元，扣除成本、廢棄以及盈虧(由加盟主負擔)之后，在未付人工費及門店房租的前提下僅能剩余不到15萬元。按此推算，名氣不如7-11的羅森，面對18萬元的房租風險不低。

　　對于這樣的數據，李建鵬告訴記者，如果真是這樣的話，這家店肯定會虧損。據其了解，目前北京寫字樓租金平均下來大概在20元/日/平方米，如果按照這個標準算，7-11、羅森等在北京過得還不錯。不過李建鵬透露，全家在上海的月營業額要高于7-11，但具體數字并未透露。

　　而一位7-11門店店長告訴記者，7-11在北京的門店銷售額沒有那么低，而且租金不會那么高。

　　其實高租金往往是稀缺的網點逼出來的。“首先是優質商鋪資源稀缺，這一方面限制了開新店的速度，另一方面也推動租金不斷上漲，造成經營成本高企。”北京聯華快客上任總經理楊愛國說，南方城市自發形成的大大小小的商業街很多，便利店的選址也相對容易。但由于北京自明代以來就是政治文化中心，長時間形成的城市基礎和市民觀念決定了大而全的綜合商業項目比較容易落地，而適合便利店的地方卻不多。

　　李建鵬也坦承，選址挑戰主要是好的網點越來越少，便利店對于好的鋪面承受度比較低，相對于餐飲、水果店、零食店等，便利店的承受力度比較脆弱。
　　（來源：中華合作時報·超市周刊 作者：趙曉娟）