商業(yè)地產(chǎn)不再是房地產(chǎn)和百貨巨頭的舞臺。宣布2016年開出首個購物中心的沃爾瑪已經(jīng)慢了一拍，物美、永旺、歐尚等國內(nèi)外零售商早已經(jīng)將觸角伸向商業(yè)地產(chǎn)。如果進展順利，備受關(guān)注的物美地下商業(yè)將在明年亮相。在業(yè)界看來，超市大佬相繼踏入商業(yè)地產(chǎn)背后，是昔日風光的零售行業(yè)顯露疲態(tài)和暮氣的應對策略。不過，正如前輩眼淚多果實少一樣，商業(yè)地產(chǎn)并非一塊好啃的骨頭。
不是增加外租區(qū)那么簡單
零售市場倒逼和電商侵蝕被認為是眾多超市版購物中心涌現(xiàn)的原因。“大賣場的毛利主要來自于日化等品類，但這部分品類受電商侵蝕非常嚴重，生鮮市場電商暫時還未沖擊到，但毛利太低。”上海尚益咨詢總經(jīng)理胡春才認為，大賣場的發(fā)展得益于其SKU的豐富性遠勝過社區(qū)超市，價格也較后者低5%-10%，但在電商面前，SKU和價格成為大賣場的弱勢。
租賃成本的上升也是超市跨界購物中心的重要原因。隨著國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)租金價格的上升和國內(nèi)本土零售商的崛起，原來能為其提供低廉租金的萬達廣場等購物中心對超市主力店依賴性大大降低，而近年來飛漲的租金也把沃爾瑪?shù)韧赓Y超市逼到了墻角。為平衡綜合收益，不得不選擇自主開發(fā)購物中心，通過增加租賃面積收益換取超市低租金的獲利空間。
在胡春才看來，大賣場目前的轉(zhuǎn)型有兩個走向，一個是尋求便利，一個是尋求體驗，前者走向社區(qū)便利店，后者則跨界向購物中心。“大賣場的管理、運營非常復雜，它的經(jīng)驗和積累的資源來做購物中心等大型業(yè)態(tài)是有優(yōu)勢的。”不過，跨界的風險也不小。購物中心目前在一二線城市呈現(xiàn)出飽和狀態(tài)，甚至陷入同質(zhì)化危機，購物愿望本身已不再是消費者前往購物中心的充分理由。目前，國內(nèi)一些大賣場開設的購物中心從嚴格意義上看只是外圍擴大，增加了聯(lián)租區(qū)，引進了更多周邊商戶而已。“一個購物中心必須有一個大型超市、一個大百貨店等主力店支撐，同時還要配備餐飲、娛樂、生活服務類項目和專賣店等。”
但問題是，超市、百貨向購物中心轉(zhuǎn)型的道路并不平坦。近期，大型賣場、知名百貨試水購物中心道路坎坷的新聞時有報道。人們不應忘記，英國樂購綜合體的水土不服、天虹購物中心的生意清淡。未來隨著綜合體供給量的不斷上升，在經(jīng)營上缺乏創(chuàng)新的項目也會淪為雞肋。投資購物中心的主體是誰并不重要，超市、百貨、地產(chǎn)商、大財團等等都可以，關(guān)鍵還是運營上的競爭。
超市跨界購物中心，關(guān)鍵是要提升消費者的購物體驗，提高其服務質(zhì)量。具體來看，超市或?qū)⒃诙ㄎ弧⑸唐方Y(jié)構(gòu)、自營商品與聯(lián)營商品方面做相應的調(diào)整。當前零售業(yè)正處于成本上漲、競爭激烈、盈利下滑的階段，各商家都在尋求轉(zhuǎn)型以迎合消費者需求，此次轉(zhuǎn)型，也將面臨資金、成本、消費者接受程度等方面的風險。
毫無疑問，購物中心提供更加優(yōu)質(zhì)、綜合化的服務迎合了消費者追求多樣化、服務性、高端化的消費需求，零售商家穩(wěn)健推進購物中心仍有較強的市場需求。但需要注意的是，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)過剩的現(xiàn)象，空置率不斷提升，大力發(fā)展購物中心的零售業(yè)者需要警惕，在選址、招商、定位上慎重決策，而且還要注重區(qū)域消費者需求的研究與把握。
大賣場跨界購物中心成風
沃爾瑪、物美并非先例，跨界商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為大賣場大佬的一場集體行動。這有點類似于宜家家居專業(yè)店和英特宜家購物中心、沃爾瑪超市和樂世界購物中心、永旺超市和永旺夢樂城購物中心、樂購超市和樂都匯購物中心的關(guān)系：宜家原本作為知名的家居建材超市，后擴建成立英特宜家——一個新的業(yè)態(tài)，英特宜家超級購物中心。這些封閉式大盒子的超市大賣場在擴建升級為超大型購物中心時，仍然保留了共同的美式大盒子MALL的特點：低樓層（通常地面3-4層，而東亞購物中心通常在7層以上）、超大平層（單層面積往往在3-5萬平方米甚至更大，而東亞購物中心通常單層面積在1萬平方米以下）、超多的停車位（通常2000-5000個車位）、商品平易近人沒有奢侈品。美式大盒子MALL現(xiàn)在進入中國市場恰逢其時，中國一二線城市的新區(qū)已經(jīng)由適合人行的道路系統(tǒng)變?yōu)楦m合車行的寬路系統(tǒng)，逛街變?yōu)楣銶ALL，車位成為其最多優(yōu)勢。
永旺：2016年底新設15家大型購物中心
外媒稱，日本永旺株式會社計劃在2016年底之前在中國新設15家大型購物中心，將總量發(fā)展到20家。目前永旺僅在華北區(qū)域的北京和天津擁有購物中心，今后將擴展到華中和華南地區(qū)。
沃爾瑪：樂世界購物中心
近日全球零售巨頭沃爾瑪宣布集團將在珠海建首個社區(qū)型購物中心,奠基儀式上,新快報記者了解到,沃爾瑪計劃投資約6億元,在珠海香洲區(qū)明珠路及旅游路周邊地塊興建一個建筑面積約為10萬平方米的社區(qū)型購物中心“珠海樂世界”,引進山姆會員商店珠海首店作為主力店鋪，這是沃爾瑪在中國自行開發(fā)、建設和經(jīng)營管理的第一個購物中心,預計2016年落成營業(yè)。
即將引進的山姆會員商店是珠海首店,1996年沃爾瑪在深圳開設了中國第一家山姆會員商店,至今已在中國8個城市有10家山姆會員商店,且這些城市都開通了山姆網(wǎng)購服務,其中深圳、廣州、上海、北京、蘇州的山姆網(wǎng)站還提供生鮮配送。
歐尚：高鑫廣場
法國零售大鱷歐尚集團5月也傳出將在東莞自建購物中心。據(jù)悉，該項目全部商業(yè)將由歐尚集團自持，項目業(yè)態(tài)由自營超級大賣場、現(xiàn)代家居&電器主題館、時尚餐飲休閑場所及最受顧客歡迎的市場領(lǐng)導零售品牌組成。除了東莞，歐尚集團在華策略也有所改變，已經(jīng)不僅僅只是以零售布局市場而已，更是躋身商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。去年底，歐尚集團在華共有59家商業(yè)中心營業(yè)，其中包括4家超級商業(yè)中心。
據(jù)悉，歐尚的購物中心地產(chǎn)開發(fā)公司叫頤莫尚，它的第一代超級購物中心現(xiàn)在已經(jīng)在蘇州、無錫擴建開業(yè)，將來還會進行2-3期的擴建。蘇州金雞湖歐尚經(jīng)過2期和3期擴建之后，目前營業(yè)面積也已經(jīng)達到13萬平米之多，去年整個購物中心業(yè)績驕人近20億，其中歐尚超市就達到13.5億之多。
位于浙江嘉興的歐尚，作為第一家全新升級建設的高鑫廣場購物中心，預計將在今年年底開業(yè)，和無錫店一樣，該購物中心將實行2期建設，面積預計將超過10萬平米。此外，南京江寧和杭州大關(guān)的兩家原歐尚門店也將擴建并升級成為超大型購物中心高鑫廣場，
而座落于寧波海曙區(qū)北面高尚居住區(qū)的寧波高鑫廣場為全新建設的，將于今年年底盛大開業(yè)。這座總建筑面積達到18萬平方米的購物中心，地下2層，地上4層：其中的主力店歐尚大賣場的面積獨冠歐尚中國大賣場之首；停車位多達1600余個。目前，已經(jīng)簽約寧波高鑫廣場的品牌店有歐尚超市、迪卡儂運動專業(yè)店、特力屋家居專業(yè)店、茉莉幻想兒童樂園、大地影院，mjstyle快時尚、拉夏貝爾、新發(fā)現(xiàn)、北疆飯店、錦滿堂、星巴克……
物美：地下MALL
物美商業(yè)新聞發(fā)言人喬紅兵向北京商報記者表示，地下購物中心推測將于明年內(nèi)對外開業(yè)。去年，北京最大本土超市品牌物美以3.22億元高調(diào)競得北京市國際雕塑園地下文化娛樂中心項目用地，并計劃打造成地下購物中心。
據(jù)北京商報記者了解，目前北京的地下商業(yè)相對匱乏，以中低端零售業(yè)態(tài)為主。消防安全、客流壓力都是限制地下商業(yè)發(fā)展的重要原因。一位購物中心高管認為，如何讓地鐵人流轉(zhuǎn)化為地下商業(yè)的客流仍是擺在各商業(yè)企業(yè)面前的重要課題。
物美進軍商業(yè)地產(chǎn)已有先例。據(jù)喬紅兵介紹，早在2010年底，物美入主新華百貨董事會，就被業(yè)內(nèi)人士分析為物美將涉足商業(yè)地產(chǎn)的信號。據(jù)了解，位于新街口的新華百貨是物美旗下物美生活廣場公司經(jīng)營的一個商業(yè)品牌，定位于百貨業(yè)態(tài)的中高檔百貨，物業(yè)大樓為物美自購擁有，經(jīng)營百貨業(yè)的建筑面積為3.5萬平方米。
家樂福：穩(wěn)步推進小型購物中心
不久前，家樂福集團副總裁、家樂福大中華區(qū)總裁唐嘉年在接受媒體采訪時表示，家樂福未來將推進更有吸引力的大賣場建設，例如提供更好、更舒適、更方便的購物環(huán)境，發(fā)展以大賣場為基礎(chǔ)的小型購物中心。
永輝超市：短期不會跨界
剛剛獲得牛奶國際近57億元注資的永輝也被認為具有進入商業(yè)地產(chǎn)優(yōu)勢的超市大佬之一。不過，永輝相關(guān)負責人向北京商報記者表示，目前永輝仍以其零售業(yè)為主線，短時間內(nèi)并不會跨界。在一位接近永輝的人士看來，二三線城市中，相比于地產(chǎn)商大型零售商的品牌知名度，其更具有拿地的優(yōu)勢，與部分地產(chǎn)商合作是部分永輝超市目前運營的方式之一，但購物中心并不在永輝的計劃之內(nèi)。
（奧萊薈）
