該公司負(fù)責(zé)人稱，“進(jìn)行輕資產(chǎn)運(yùn)營的項(xiàng)目，肯定會出現(xiàn)在一線城市，如上海、深圳。但龍湖已開業(yè)的項(xiàng)目主要集中于二線城市，所以公司想先運(yùn)行好、掙到錢，再跟其他人合作。”
2014年，樓市寒意逼人，一向以穩(wěn)健著稱的龍湖地產(chǎn)不能幸免。其上半年交出的成績單，有多項(xiàng)業(yè)績指標(biāo)出現(xiàn)小幅下滑。
未雨綢繆者，可免冷雨侵襲之苦，謹(jǐn)慎如龍湖地產(chǎn)者，也一直在尋求轉(zhuǎn)變。
龍湖媒體負(fù)責(zé)人對《投資時報》記者表示，“自去年起，龍湖地產(chǎn)就已開始努力去存貨。同時，在開工方面也做了縮減計劃，新盤推出不多。更主要的是，早在多年前，龍湖已經(jīng)開始布局商業(yè)物業(yè)，未來公司將向市場推出300多萬平米的購物中心。”
低調(diào)得近乎另類的龍湖地產(chǎn)也開始發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)紅海，欲與萬達(dá)比高。但不得不說，這是一次冒險的選擇。
據(jù)全球知名綜合性商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和投資公司世邦魏理仕對全球180個城市調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，中國在建購物中心為世界最多，占比半數(shù)以上。同時，互聯(lián)網(wǎng)購物擠壓和其他新型業(yè)態(tài)的發(fā)展，也使得國內(nèi)購物中心供需總量已經(jīng)嚴(yán)重失衡。日前，二十多個著名品牌因不斷上漲的地租和人工與實(shí)際營業(yè)額不相匹配而集體撤出上�；春Ｂ�，引發(fā)上海政府層面高度關(guān)注，“救救淮海路”的呼聲甚囂塵上。
在此狀況下，龍湖地產(chǎn)執(zhí)意深潛商業(yè)地產(chǎn)紅海，究竟打的何種算盤？
積極造勢商業(yè)物業(yè)
最近半年，龍湖地產(chǎn)不斷在為其商業(yè)物業(yè)積極造勢，天街則是其主打品牌。
“天街是一個針對中等收入新興家庭的區(qū)域性購物中心，它容納的不是奢侈品之類的高端產(chǎn)品，也不做非常低端的東西，它的商品聚焦在中等偏上、偏時尚的定位。”
2014年7月24日，龍湖發(fā)布了“天街”項(xiàng)目新的形象和定位，并對集團(tuán)的商業(yè)地產(chǎn)路徑做出嶄新闡釋：預(yù)計至2017年，龍湖天街購物中心的開業(yè)數(shù)量將由目前的5個增至14個，屆時，龍湖持有的開業(yè)商場總數(shù)將超過20個，開業(yè)總面積將超過300萬平方米。
而在此之前，2014年1—6月，成都金楠天街、上海虹橋天街、北京時代天街、重慶時代天街三期已開工建設(shè)。重慶時代天街二期、北京長楹天街、成都時代天街1期、西安龍湖星悅薈也將于2014年年底開業(yè)。杭州時代天街、成都金楠天街預(yù)計將于2015年竣工并開業(yè)。
國泰君安分析師余立峰對《投資時報》記者分析稱，“從長遠(yuǎn)看，商業(yè)地產(chǎn)具有比較穩(wěn)定的商業(yè)模式，所以，對于地產(chǎn)公司來講都是不錯的選擇。比較來說，新近跨入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的萬科體量較大，開發(fā)需要快周轉(zhuǎn)、拿地多，這樣其拿地的選擇空間就會變小，政府說需要配建商業(yè)物業(yè)，萬科就沒有太多選擇余地。而龍湖規(guī)模沒那么大，受限也少一點(diǎn)，可以一點(diǎn)點(diǎn)調(diào)整。”
余立峰認(rèn)為，現(xiàn)在開發(fā)銷售模式已經(jīng)不可持續(xù)，而商業(yè)地產(chǎn)可以創(chuàng)造比較穩(wěn)定的現(xiàn)金流，所以成為開發(fā)商追捧的對象。而在這方面，好的地段、地塊，充裕的資金以及穩(wěn)定的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)都是必需要素。龍湖在重慶的商業(yè)運(yùn)營比較好，因此有一定優(yōu)勢，但商業(yè)物業(yè)的推進(jìn)還需要一步步來，不能急于求成。
目前，龍湖集團(tuán)的投資物業(yè)主要分為三大產(chǎn)品系列：都市型購物中心天街系列、社區(qū)型購物中心星悅薈系列及中高端家居生活購物中心家悅薈系列。
截至2014年6月30日，龍湖集團(tuán)已開業(yè)商場面積為76萬平方米，整體出租率達(dá)到95.8%。租金總額達(dá)到4億元，扣除營業(yè)稅后的租金收入為3.8億元，較去年同期上升24.1%。
其中，天街依然是租金收入的主要來源，占比達(dá)到82.2％。租金收入增長率也為最高，為28％。
嘗試輕資產(chǎn)運(yùn)營
未來，龍湖每年將以銷售物業(yè)回款的10%作為上限投資持有物業(yè)，計劃通過10至15年的發(fā)展，令商業(yè)地產(chǎn)對集團(tuán)核心利潤的貢獻(xiàn)從目前的5%左右，提升至20%以上。
龍湖集團(tuán)首席執(zhí)行官邵明曉表示，天街購物中心將是龍湖“持商業(yè)”戰(zhàn)略的主要投資方向，其全新品牌形象和經(jīng)營理念的推行，將有助于龍湖打造客戶心中“好去處”理念的落地。
在購物中心的操盤策略方面，雖然龍湖集團(tuán)把擴(kuò)合作提升到了集團(tuán)戰(zhàn)略層面，但龍湖集團(tuán)媒體負(fù)責(zé)人對《投資時報》記者表示，2011年開始，龍湖集團(tuán)開始有計劃的提升商業(yè)物業(yè)的比重，預(yù)計到2026年將提升至20%。
“在購物中心的運(yùn)營方面，龍湖堅(jiān)持全部自持，目前并沒有進(jìn)行輕資產(chǎn)運(yùn)營的計劃，其他配建的商鋪比如住宅底商是會出售的。”
雖然輕資產(chǎn)尚未提上日程，但也在龍湖考慮之內(nèi)。
龍湖商業(yè)運(yùn)營公司總經(jīng)理魏健對《投資時報》記者表示，輕資產(chǎn)這個選擇一定會嘗試，“把項(xiàng)目分一些股份出去，拿到錢繼續(xù)到別的地方去做。有集團(tuán)10%的銷售回款支持，加上這些盤活的資金，龍湖商業(yè)的發(fā)展速度會更快。”
魏健亦表示，“進(jìn)行輕資產(chǎn)運(yùn)營的項(xiàng)目，肯定是在一線城市，基金也是一線的，比如上海、深圳。現(xiàn)在龍湖已開業(yè)的項(xiàng)目主要集中于二線城市。要想拿好一點(diǎn)的項(xiàng)目跟人分享，這是最基本的，所以公司想先運(yùn)行好、掙到錢，再跟其他人合作。”
聚焦六核心城市把控風(fēng)險
面對購物中心在部分城市供應(yīng)過剩的現(xiàn)狀，在進(jìn)入城市的選擇上，房企更需謹(jǐn)慎，把控風(fēng)險。
在這方面，龍湖劃定了六個核心城市，包括重慶、成都、北京、杭州、上海、蘇州。
魏健表示，龍湖現(xiàn)在對核心城市還是比較信賴，不會輕易去一些陌生的但是優(yōu)惠條件很好的地方。長期看，核心城市依然成長性較高，包括城市體量、人口密度、消費(fèi)習(xí)慣等都有發(fā)展空間。
龍湖第一個一線城市商場—北京長楹天街將于2014年年底開業(yè)，這標(biāo)志著龍湖商業(yè)正式進(jìn)駐一線城市。到2016年底，天街商業(yè)項(xiàng)目將全面亮相北京、上海等一線城市。
根據(jù)龍湖商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，預(yù)計至2017年，龍湖的天街購物中心開業(yè)數(shù)量將由目前的5個增至14個，全部位于重慶、成都、北京、杭州、上海、蘇州6個一線及領(lǐng)先二線城市。屆時，龍湖持有開業(yè)商場總數(shù)將超過20個，開業(yè)總面積將超過300萬平方米。
魏健表示，“未來龍湖商業(yè)的發(fā)展將更強(qiáng)調(diào)策略性，一方面根據(jù)天街的品牌定位，主動在目標(biāo)城市尋找適合發(fā)展購物中心的商業(yè)地塊，另一方面在拿地后，遵循經(jīng)營理念開展規(guī)劃建造。”
伴隨著銷售市場的疲軟，土地市場亦開始降溫，龍湖方面表示，將聚焦在容量豐富且團(tuán)隊(duì)成熟的北京、成都、杭州等城市，以合理價格補(bǔ)充城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊。并分別以底價收購和股權(quán)合作的方式，新增南京、佛山兩大新城，進(jìn)一步拓展高能級城市的縱深分布，提升近城區(qū)項(xiàng)目在土地儲備的占比。
延伸閱讀
商業(yè)地產(chǎn)競爭加劇 兩極分化冷暖自知
近期，在商業(yè)地產(chǎn)市場，標(biāo)桿萬達(dá)集團(tuán)遭遇了各路房企的挑戰(zhàn)。
2014年7月25日，在泰禾全球招商大會暨簽約儀式活動當(dāng)天，擁有150萬平方米的福州東二環(huán)泰禾廣場項(xiàng)目引起與會者關(guān)注。泰禾集團(tuán)董事長黃其森表示，泰禾將堅(jiān)持住宅、商業(yè)“雙輪驅(qū)動”戰(zhàn)略，在未來3到5年的時間內(nèi)，在全國布局15到20個泰禾廣場，進(jìn)一步拓展泰禾商業(yè)地產(chǎn)版圖。
就在泰禾全球招商大會開幕的前一天，龍湖地產(chǎn)也舉行了天街全新品牌發(fā)布會。會上，龍湖地產(chǎn)方面透露，根據(jù)龍湖商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，預(yù)計至2017年，龍湖的天街購物中心開業(yè)數(shù)量將由目前的5個增至14個，全部位于重慶、成都、北京、杭州、上海、蘇州6個一線及領(lǐng)先二線城市。屆時，龍湖持有開業(yè)商場總數(shù)將超過20個，開業(yè)總面積將超過300萬平方米。
除上述兩家公司，今年年初，雨潤集團(tuán)商業(yè)不動產(chǎn)業(yè)務(wù)也駛?cè)肟燔嚨�。在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，目前，雨潤集團(tuán)整體已建成城市綜合體項(xiàng)目4個，在建項(xiàng)目約20多個。到2015年，集團(tuán)擬建雨潤綜合體總數(shù)為50家。
在各路房企紛紛涌入商業(yè)地產(chǎn)背后，是這一領(lǐng)域依舊十分復(fù)雜的狀況。
據(jù)商業(yè)地產(chǎn)全程服務(wù)機(jī)構(gòu)RET睿意德提供的數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年，全國商品房供需市場總體表現(xiàn)趨于回落：供應(yīng)量為80126萬平方米，同比回落16.4%；銷售面積48365萬平方米，同比下降6.0%，其中住宅和寫字樓銷售面積分別下降7.8%和2.8%，商業(yè)物業(yè)則小幅上漲，達(dá)7.7%。
值得注意的是，與全國小幅上漲不同，北京商業(yè)物業(yè)銷售面積不升反降，商業(yè)地產(chǎn)銷售面積降幅達(dá)18.1%，供應(yīng)和成交面積均有所下滑。數(shù)據(jù)顯示，北京2014年上半年商品房供應(yīng)量為1181萬平方米，同比下降20.4%；銷售面積則為535.8萬平方米，比2013年同期下降34.8%。其中，住宅和寫字樓分別下降35.2%和43.9%。
RET睿意德高級董事王玉珂分析，“這種反差源于：第一，有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)加大對商業(yè)物業(yè)的自持力度，對外供應(yīng)量減少；第二，整體樓市低迷的大環(huán)境及持續(xù)收緊的金融政策，導(dǎo)致商業(yè)物業(yè)的投資者入市更加謹(jǐn)慎；第三，受供應(yīng)土地位置的影響，新增商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量有限，且多處于遠(yuǎn)郊區(qū)縣等原因?qū)е陆灰琢康倪M(jìn)一步回落。”
從全局來看，RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心發(fā)布的2014年第二季度中國商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)顯示，盡管住宅市場形勢依然不明朗，來自土地市場及零售商的信心有效支持中國商業(yè)地產(chǎn)從一季度低谷逆勢反彈，同比上漲11.9%，環(huán)比則上漲3.5%。
不過，RET睿意德執(zhí)行董事張家鵬指出，“縱觀半年來的市場走勢，2012年下半年的商業(yè)用地供應(yīng)高峰預(yù)計將在2014年年底和2015年年初釋放。大量即將入市的項(xiàng)目在產(chǎn)品定位、品牌招商、租售策略上存在同質(zhì)化嚴(yán)重、粗放開發(fā)的問題。因此，明年商業(yè)地產(chǎn)市場兩極分化的趨勢將更加明顯。”
�。ā锻顿Y時報》記者 楊秋波）
