決定將“大悅城”注入中糧置地上市平臺后，商業(yè)地產(chǎn)對于中糧的重要性已不言而喻。時隔一個多月，中糧方面又迫不及待向外界釋放商業(yè)地產(chǎn)板塊的雄心。中糧置地方面宣布，擬更名“大悅城地產(chǎn)有限公司”。在業(yè)界看來，從大悅城對中糧置地整體收入占比看，該品牌已經(jīng)成為公司發(fā)展的勝負(fù)手。

　　加碼大悅城

　　中糧置地方面宣布，按市況及特定授權(quán)情況，可能配售不超過62.29億股新股，占擴大后股本39.64%；如果落實，控股股東中糧集團將認(rèn)購其中最多41.75億股，以維持不少于51%的股權(quán)。募集資金將全數(shù)用做支付大悅城項目收購協(xié)議。9月12日，中糧置地訂立收購協(xié)議，擬以124.6億港元價格收購主要從事開發(fā)、經(jīng)營、銷售、租賃及管理“大悅城”品牌下的綜合體項目，6個分別位于北京、上海、天津、煙臺及沈陽的綜合體項目。

　　在中糧集團對住宅與商業(yè)地產(chǎn)徹底分平臺運作后，主做商業(yè)地產(chǎn)的中糧置地還發(fā)布了擬更名公告。中糧置地方面表示，董事會建議公司第二中文名稱由中糧置地控股有限公司更改為大悅城地產(chǎn)有限公司。英文名稱則由COFCO Land Holdings Limited更改為Joy City Property Limited。

　　對于更名原因，中糧方面表示，在完成收購“大悅城”旗艦品牌下的6個綜合項目與物業(yè)等后，將擴充“大悅城”隊伍，希望將成都大悅城及其他商用物業(yè)納入進(jìn)來。集團將專注開發(fā)與管理大悅城品牌。更改名稱能更好地識別、擴大集團在中國內(nèi)地及香港地區(qū)的主要業(yè)務(wù)等，也明確大悅城品牌及商用物業(yè)在中糧集團海外上市平臺的地位。

　　穩(wěn)健風(fēng)格不變

　　與華潤、萬科等眾多地產(chǎn)大佬的多產(chǎn)品運作相比，中糧置地靠“大悅城”品牌獨挑大梁。

　　2007年底，中糧在西單開出第一家大悅城。2009年5月，沈陽中街大悅城亮相。此后，中糧開始布局大悅城產(chǎn)品線，并在2010年5月與12月，分別開出朝陽大悅城與上海大悅城。一年后，天津大悅城開業(yè)。

　　今年，中糧方面首個海灣主題購物中心煙臺大悅城亮相。同時，中糧置地正式收購河北天成綜合體地塊，中糧大悅城項目將進(jìn)入杭州。明年，上海大悅城二期與公園主題的成都大悅城將面世。

　　按照此前規(guī)劃，中糧方面將用2-3年完成11家大悅城的打造，五年內(nèi)交付20家大悅城。不過，由于中糧對選址格外謹(jǐn)慎讓大悅城品牌很難在高速路上奔跑。中糧集團副總裁、中糧置地董事長周政此前表示，大悅城項目發(fā)展速度較慢，但一直走精品路線。周政強調(diào)，未來的大悅城依然以“做一個成功一個”的原則發(fā)展下去。大悅城是要有收益賺錢的。

　　大悅城品牌的城市布局主要以一線城市為核心，輻射長三角、珠三角、環(huán)渤海灣等地。北京商報記者昨日采訪中糧方面一位負(fù)責(zé)人了解到，中糧對于大悅城品牌的戰(zhàn)略很堅定，挑選一二線城市核心地段落足。但目前的趨勢是，大型地產(chǎn)商與王府井百貨、新世界百貨等零售商都開始渠道下沉搶占三四線市場。

　　擴張模式在變

　　中糧方面對大悅城項目每一次都是大手筆投入。今年開業(yè)的煙臺大悅城零售區(qū)開發(fā)及上海大悅城一期北座投入了12.76億元。

　　盡管仍保持穩(wěn)扎穩(wěn)打、巨資投入，但大悅城的運營模式也在悄然變化。據(jù)一位知情人士透露，在過往項目中，中糧方面大多是從拿地到運營一條龍運作大悅城品牌。不過，這種重資產(chǎn)運作模式將在未來發(fā)生變化，中糧方面將選擇并購與輸出管理模式增加大悅城數(shù)量。此前，北京西單項目與上海項目均是通過收購獲得。中糧還與兆泰置地合作經(jīng)營了位于朝外大街的悠唐廣場。

　　其實，上述公告中也透露出中糧希望低成本開發(fā)大悅城的意愿。中糧方面表示，未來，中糧置地將以物業(yè)持有與銷售相結(jié)合，進(jìn)行常規(guī)開發(fā)及低成本擴張相結(jié)合、深耕現(xiàn)有城市與拓展新城市組合等。中糧方面將從大悅城項目收取穩(wěn)定租金收入。

　　在中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平看來，中糧方面的戰(zhàn)略穩(wěn)健，但在商業(yè)地產(chǎn)競爭越發(fā)激烈的局面下，中糧也希望加大優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)存量。不過，由于屬于央企，從體制到政策上中糧內(nèi)部想提速確實存在很多挑戰(zhàn)因素。同時，在戰(zhàn)略選址上中糧一直只看好一線城市與二線城市的核心、軌道交通方便的地塊，選址難度陡增。據(jù)了解，不久前拿下的杭州項目經(jīng)歷了四五年時間。中糧希望借并購項目加速發(fā)展也是拓寬思路的表現(xiàn)。

　　運營亟待突破

　　目前，中糧置地由物業(yè)開發(fā)、投資物業(yè)、酒店管理、物業(yè)管理及相關(guān)服務(wù)板塊組成。在物業(yè)開發(fā)收入逐年下滑的情況下，目前，投資物業(yè)成為四大板塊中收入占比的大頭。在2013年和2014年前6個月，物業(yè)開發(fā)分別占目標(biāo)集團收入總額的37%及18.4%。物業(yè)投資則占集團收入總額的50.5%及65.7%。

　　這意味著，以大悅城為主體的物業(yè)投資租金收益將成為中糧置地未來主要的收入來源。同時，大悅城的運營表現(xiàn)直接影響著中糧置地在資本市場的融資情況。

　　不過目前僅北京的兩家大悅城表現(xiàn)突出。根據(jù)公告的數(shù)據(jù)，北京西單大悅城零售物業(yè)出租率維持在98%-99%，租金從2011年的23.4元/平方米/天，上漲到今年上半年的32.7元/平方米/天。朝陽大悅城則成長最快，租金水平從最初的5.4元/平方米/天，幾乎翻倍至目前的10.3元/平方米/天。

　　與北京項目相比，上海、天津與沈陽大悅城表現(xiàn)有待提升，租金水平仍維持在個位數(shù)。目前，沈陽大悅城近三年租金水平約維持在3元/平方米/天，出租率近三年分別為72%、72%、67%。經(jīng)過調(diào)整，這家商場的出租率已經(jīng)超過80%。
　　（北京商報 記者 劉宇）