11月14日，人和商業(yè)控股有限公司（01387.HK，以下簡稱“人和商業(yè)”)每股報收0.38港元。而三年前的2011年9月，人和商業(yè)股價曾一度攀升至2.4港元的高點，此后開始了長達三年的下跌。在這背后，是這個“中國最大的地下商城運營商及開發(fā)商”主營收入的連年巨跌、負債攀升及虧損加重。2014年上半年，人和商業(yè)錄得8.44億元的虧損，而這個數(shù)字在2013年全年為17億元。東莞虎門地一大道項目是人和商業(yè)深陷困局的一個縮影。原定于2011年10月完工的項目，至今已延期3年，開業(yè)遙無期。
今年10月，人和商業(yè)在全國商業(yè)地產(chǎn)排名中下跌20多位，跌出百強之列。而在某機構(gòu)的對在港中資房企信用風險最新排行中，人和商業(yè)被評價為“暗藏破產(chǎn)風險”。時代周報記者嘗試聯(lián)系人和商業(yè)哈爾濱總部進行采訪，但發(fā)出傳真后，一直未得到回復。
虎門項目看不到施工跡象
東莞虎門地一大道分濱海大道項目、太平廣場項目兩期。11月4日，在東莞市虎門鎮(zhèn)虎門公園東北角，時代周報記者看到，人和商業(yè)的一棟小樓—該項目的地面配套—一破敗不堪，窗戶和玻璃幕墻支離破碎，里面還有被縱火焚燒的痕跡。而位于地下的項目一期，只見巨大的水泥框架，不斷有電動三輪車穿過。虎門太平廣場項目，這個位于虎門商業(yè)中心的項目，同樣看不到施工跡象。一名保安告訴時代周報記者：地下在施工，有工程隊在挖土方，項目完工估計要到明年。在人和商業(yè)虎門項目部，一位譚姓經(jīng)理對記者說：“一期項目停工，太平廣場陸續(xù)有施工，太平廣場項目預計于明年8月完工，然后交付業(yè)主裝修，10月開業(yè)。濱海大道項目則沒有完工時間表。”
資金困難導致項目延期
2010年，人和商業(yè)與虎門鎮(zhèn)政府達成協(xié)議，將由其出資在虎門興建大型人防工程。作為回報，人和商業(yè)將取得這個工程40年的商業(yè)使用權(quán)。而在此前，人和商業(yè)已成功開發(fā)了哈爾濱、廣州、武漢、鄭州等數(shù)十個省市級城市地下人防商城。
虎門鎮(zhèn)，以服裝、鞋業(yè)、低端機械制造業(yè)聞名的中國第一鎮(zhèn)，2009年GDP為250億元， 2012年為348億元，而在2014年將首次突破400億元大關(guān)，而常駐人口則高達百萬，處處充滿商機。在人和商業(yè)的設(shè)想中，虎門地一大道一期的濱海大道項目共42萬平方米。
理想與現(xiàn)實之間有著巨大的差距。地產(chǎn)專業(yè)人士謝逸峰說：“東莞商業(yè)集中度不夠，地下商城在東莞缺乏足夠的人流支持。例如，東莞南城的商業(yè)旺地東莞行政中心廣場，其‘地下空間’曾幾番計劃用于建設(shè)商業(yè)項目，卻一直難以成行。”謝逸峰認為，地下商城的模式并不適合于商業(yè)集中度不高的東莞，且影響了虎門地一大道的預售。
東莞市人民防空辦公室一位王姓工程師對時代周報記者說：“虎門地一大道2011年3月動工，原定工期半年。”2011年9月，虎門地一大道項目尚在動工之時卻舉行了盛大的開盤儀式，進行了公開招商，并通過媒體造勢，吸引了一些投資者前來購買，并簽訂了預計交鋪時間為2012年7月1日的合同。來自深圳的呂小姐是眾多的投資者之一。據(jù)其提供給時代周報記者的合同顯示，2011年11月1日，她購入建筑面積為43平方米的鋪位，共支付購鋪資金129萬元人民幣。她說：“合同上寫著預計2012年7月1日交鋪，但直至現(xiàn)在，也不知道什么時候能拿到鋪位。兩年多來，我一共找了人和商業(yè)虎門第一大道項目部七八次了，提出要求退款，但沒有得到答復。我聯(lián)系了另外的8名投資者，準備聯(lián)名去起訴他們。”
但是，呂小姐的訴求可能得不到法院的支持。之前已有一位劉先生曾到法院起訴人和商業(yè)，但是，東莞市第二人民法院認為，“虎門地一大道”開發(fā)商與虎門鎮(zhèn)政府簽訂合約，約定人和享有人防工程40年的使用權(quán)，而這一使用權(quán)乃是從“虎門地一大道”開業(yè)期算起，而人和商業(yè)與虎門地一大道購買者簽訂的合同中，所寫的也只是預計交鋪時間，目前“虎門地一大道”仍在施工，開發(fā)商并沒有構(gòu)成“根本性違約”。實際上，2011年年底，人和商業(yè)虎門項目已經(jīng)看不到施工跡象。在時代周報記者問到是由于什么原因?qū)е峦９r，這位王姓工程師回答：“虎門地一大道項目延期的主要原因是資金困難。”
地下商城模式不適合東莞？
虎門地一大道項目停工是否因資金困難？雖然這一點并沒有得到人和商業(yè)的認可，但是時代周報記者查閱人和商業(yè)年報發(fā)現(xiàn)，自2008年在香港上市起，人和商業(yè)的主營業(yè)務收入就呈現(xiàn)出逐年下滑態(tài)勢，2009年為41.6億元、到了2013年，營收只有5.47億元，降幅高達87%。與此同時，2013年，人和商業(yè)全年虧損17億元，2014年上半年，人和商業(yè)虧損8.44億元，負債水平也在不斷攀升。截至2013年，人和商業(yè)有息負債合計達到80億元。
合富輝煌房地產(chǎn)經(jīng)濟研究院院長龍斌向時代周報記者分析：“高負債、虧損及股價下跌，使得人和商業(yè)很難融資，以致陷入資金困境。具體到虎門項目，停工的主要原因就是沒有資金投入了，開發(fā)商曾寄望通過以預售的方式回收部分投資，然后將資金投入到項目的建設(shè)中，卻沒有想到預售并不成功。說到底，地下商城的模式并不適合東莞。據(jù)我了解，人和商業(yè)更愿意將資金投入到廣州地一大道項目，因為廣州商業(yè)更發(fā)達，更容易取得回報，虎門項目工期被延緩在所難免。”
對于時代周報記者關(guān)于“此項目為人防工程，虎門鎮(zhèn)政府與人和商業(yè)曾簽訂協(xié)議，協(xié)議是否對工期有所要求”的提問，虎門鎮(zhèn)住建局不予回答。對于同樣的問題，東莞市人民防空辦公室、虎門鎮(zhèn)重點工程建設(shè)辦公室，同樣婉拒了時代周報記者的采訪。
地下商場模式存先天缺陷？
在一些地產(chǎn)從業(yè)者看來，人和商業(yè)利用人防工程開發(fā)地下商城的模式存在著先天的缺陷。
按照政府的相關(guān)規(guī)定，人防工程的所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)是分開的，開發(fā)、運營地下商城的人和商業(yè)，并沒有項目的土地使用權(quán)。沒有土地所用權(quán)意味著，人和商業(yè)便無法像一般地產(chǎn)開發(fā)商那樣通過抵押土地獲得開發(fā)貸款。同樣因為沒有土地使用權(quán)，承讓經(jīng)營權(quán)的商戶也無法通過抵押土地使用權(quán)及房屋產(chǎn)權(quán)的方式從銀行獲得商業(yè)貸款。無法貸款會降低商戶承讓經(jīng)營權(quán)的意愿，為此人和商業(yè)設(shè)計出了一套特殊的融資模式—用公司銀行存款為承讓商戶的銀行貸款提供擔保，而這導致人和商業(yè)置于銀行的存款，相當一部分其實是受到限制的，這使得其資金面雪上加霜。
人和商業(yè)融資的主要途徑只剩下抵押股權(quán)以及發(fā)債。事實上，過去三年，人和商業(yè)通過高息票據(jù)募集了近9億美元資金。2010年5月，人和商業(yè)發(fā)行了3億美元、2015年到期的優(yōu)先票據(jù)，年利率為11.75%，2011年9月10日和11月15日，人和商業(yè)又一共發(fā)行了6億美元、2016年到期的優(yōu)先票據(jù)，年利率13%。隨著發(fā)行票據(jù)對提高公司流動性正面效應的逐漸消失，如今這些票據(jù)每年產(chǎn)生的高額利息正演變?yōu)槌林氐呢攧肇摀?/p>
謝逸峰說：“一方面是，地下商城模式本身存在缺陷，而人和商業(yè)又過于粗放，增長過快，大舉進軍三、四線城市，三、四線城市的消費水平和消費觀念比較落后，難以支撐人和商業(yè)的大規(guī)模擴張。所以，人和商業(yè)便在2011年陷入資金困局。”
另一方面，人和商業(yè)對于地下商場的運營能力不足也是原因。謝逸峰對時代周報記者說：“人和商業(yè)將大部分精力用于新項目的開發(fā)與銷售，但是，銷售后的商場運營卻無暇顧及，經(jīng)營狀況惡化，投資者也會對商場的投資熱情降低。”
實際上，虎門項目只是人和商業(yè)困境的一個縮影。據(jù)媒體報道，2011年至今，人和商業(yè)可謂事故不斷：大連地一大道陷交易疑云，濰坊項目遭質(zhì)疑，無錫招商城遭遇停業(yè)風波，此外，武漢、成都、邯鄲、莆田、贛州等地的地一大道項目今年以來也相繼爆發(fā)經(jīng)營不善或與承租商戶發(fā)生沖突的問題。
（來源：時代周報 作者：梁為）
