網(wǎng)購沖擊加劇
剛剛結(jié)束的“雙11”當(dāng)日銷售業(yè)績高達(dá)571億元，讓很多開發(fā)大型商業(yè)綜合體的開發(fā)商寢食難安。近日，一正準(zhǔn)備在成都開發(fā)綜合體項(xiàng)目的房企負(fù)責(zé)人緊急約見本報(bào)記者，商討調(diào)整項(xiàng)目的定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃。
據(jù)世邦魏理仕的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，成都在建購物中心面積為320萬平方米，這個(gè)規(guī)模在中國僅次于上海，是全球購物之都巴黎在建購物中心面積的30多倍。專業(yè)人士認(rèn)為，由于供需不平衡，未來成都三成的購物中心經(jīng)營將難以為繼，目前投資購物中心的風(fēng)險(xiǎn)在逐漸加劇。
價(jià)格透支買不起
“今年這個(gè)市場住房肯定不敢投資，有一點(diǎn)閑錢想買個(gè)商鋪，但不知道口岸如何選?買哪里的比較合適?買商鋪需要了解開發(fā)商的品牌和實(shí)力嗎?”最近不斷有讀者打進(jìn)本報(bào)熱線，了解有關(guān)投資商鋪的問題。
記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，目前成都樓市正在銷售的中糧大悅城一樓商鋪優(yōu)惠后價(jià)格為9萬多元/平方米、二樓商鋪優(yōu)惠后價(jià)格為4.5萬元/平方米、三樓商鋪優(yōu)惠后價(jià)格為3.5萬元/平方米;龍湖金楠天街20000元/平方米;雙楠港匯廣場80000元/平方米;紅楠生活廣場40000元/平方米;上風(fēng)港時(shí)代廣場20000元/平方米;匯金新楠紅街25000元/平方米……“近幾年，成都商鋪的銷售價(jià)格嚴(yán)重透支了。”知名地產(chǎn)策劃人李紹華說，由于住宅市場的投資者被逐漸“排擠”，而住宅市場的銷售也困難，為了保證資金流，開發(fā)商在加大項(xiàng)目住宅部分優(yōu)惠力度的同時(shí)，將增加企業(yè)利潤率的最大希望都放在了商業(yè)產(chǎn)品的銷售上，很多開發(fā)商都考慮和預(yù)測了未來四五年的市場預(yù)期之后才公布商鋪的價(jià)格，這就意味著，目前在售的很多商鋪實(shí)際上是賣的四五年以后的價(jià)格，在這種情況下，多數(shù)商鋪的價(jià)格呈現(xiàn)虛高，讓很多投資者“望鋪興嘆”。
“以目前市場上多數(shù)在售的商鋪價(jià)格和租金來倒推投資回報(bào)，很多商鋪的投資人幾乎都不賺錢，投資人都只有將回報(bào)寄予未來市場的好轉(zhuǎn)和物業(yè)本身的升值。”成都凱仁地產(chǎn)總經(jīng)理陳光健說：“這種‘畫餅充饑’的投資，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)比較大。真正的商鋪投資除口岸之外，產(chǎn)品、定位、運(yùn)營、開發(fā)商的實(shí)力以及區(qū)域內(nèi)的規(guī)劃等都會(huì)給投資加減分。”
租金虛高租不起
“我想在主城區(qū)租個(gè)小鋪面，但是看了很多鋪面，租金都高得讓我難以接受。”多年在成都打拼的趙女士說：“從家鄉(xiāng)出來很多年了，不僅學(xué)到了一些做生意必須掌握的方法和技能，同時(shí)也有一點(diǎn)積蓄，原打算出來租個(gè)商鋪?zhàn)约焊桑阅壳笆袌錾系纳啼亙r(jià)格，我肯定無法承擔(dān)。”
與趙女士的需求剛好相反的是王先生。“去年年底在城南買了一個(gè)商鋪，到現(xiàn)在都沒有租出去，每月還要承擔(dān)比住宅高出幾倍的物業(yè)管理費(fèi)。”王先生告訴記者，在“一鋪養(yǎng)三代”的理念熏陶下，以投資為目的購買了商鋪，誰知道出租太困難了，幾乎都是租客來問一下就沒有下文了。
記者在采訪中了解到，環(huán)球中心155平方米商鋪，租金為10850元/月;南苑商業(yè)街底層沿街121平方米商鋪帶車位，租金39930元/月;中海城南華府底商66平方米，租金19800元/月;天府二街底層沿街2100平方米商鋪，租金336000元/月;城南新會(huì)展中心層沿街300平方米商鋪帶車位，租金16500元/月;市中心順城大街一樓臨街近地鐵口80平方米商鋪，租金16500元/月;環(huán)球中心近地鐵口155平方米商鋪，租金10850元/月;保利心語底層沿街130平方米商鋪，租金26000元/月;世紀(jì)城新會(huì)展中心近地鐵口450平方米商鋪，租金40500元/月;金牛萬達(dá)廣場底層沿街近地鐵口145平方米商鋪，租金37000元/月;天府長城 630平方米商鋪，租金37800元/月。
“口岸成熟的區(qū)域，租金虛高，鋪?zhàn)舆�不好租，而對(duì)于一些新興的區(qū)域來說，商鋪出租卻非常難。”成都全心集團(tuán)總裁李國峰認(rèn)為，一般情況下，買得貴就要求租得高，這是符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的，但在現(xiàn)實(shí)中，不是所有的人都有這個(gè)能力和運(yùn)氣。成都目前幾乎到處都是商鋪，成熟的區(qū)域商鋪經(jīng)常轉(zhuǎn)，不成熟的區(qū)域商鋪天天修，無論是租商鋪的還是開發(fā)建設(shè)商鋪的，都在“賭明天”。商業(yè)的核心是經(jīng)營者首先要賺錢，才能帶動(dòng)未來，而以目前的市場情況來看，多數(shù)經(jīng)營者都是在為房東打工，每年的經(jīng)營利潤除租金之外，幾乎所剩無幾。而對(duì)于一些正在發(fā)展之中的區(qū)域來說，需要養(yǎng)口岸，有些區(qū)域的這個(gè)周期會(huì)非常長，對(duì)于投資者來說，壓力就非常大。
網(wǎng)購沖擊買不得
隨著很多人熱衷于網(wǎng)購，一些投資大型綜合體的開發(fā)商也有些擔(dān)憂自己的未來。“華潤萬象城、龍湖北城天街、龍湖時(shí)代天街等近年來才開業(yè)的新型賣場，雖然規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)體量、經(jīng)營理念和開發(fā)實(shí)力都屬國內(nèi)前列，但是里面的多數(shù)經(jīng)營商家都是在‘賺吆喝’。”在成都健鷹地產(chǎn)總經(jīng)理?xiàng)罱→椏磥恚P(guān)鍵是目前人的消費(fèi)觀念正在發(fā)生變化，出門購物已經(jīng)不是時(shí)尚，在這種潮流的推動(dòng)下，多數(shù)大型賣場里面的“體驗(yàn)店”人氣都很旺，而其他的經(jīng)營商家，只有“望人興嘆”。這種賣場一旦主力商家經(jīng)營不下去，撤場之后，就會(huì)影響到整個(gè)綜合體的形象和未來走勢，也會(huì)影響到投資客和為了跟著這個(gè)綜合體來賺錢而購買周圍商鋪的投資者。“大型賣場的開發(fā)商一般都是用招主力店的形式來炒作，而把周圍一些臨街商鋪高價(jià)出售，彌補(bǔ)資金流的缺失。”李紹華說，據(jù)仲量聯(lián)行在今年第三季房地產(chǎn)市場回顧中的數(shù)據(jù)顯示，未來12個(gè)月成都將迎來多個(gè)綜合體項(xiàng)目入市，新增供應(yīng)攀高，項(xiàng)目競爭越加激烈，位于南部新區(qū)等新興商圈的項(xiàng)目因招商困難而推遲開業(yè)的可能性將進(jìn)一步加大。而類似于大悅城這樣每平方米賣到9萬多元的商鋪，投資者付出的金額都比較大，如果未來經(jīng)營一旦出現(xiàn)問題，對(duì)于投資者來說就會(huì)出現(xiàn)一鋪“害”三代的局面。
“作為開發(fā)企業(yè)，面對(duì)網(wǎng)購潮的沖擊，開發(fā)商一方面要調(diào)整產(chǎn)品規(guī)劃，另一方面要重新定位招商業(yè)態(tài);另外，不能盲目跟風(fēng)，不是哪個(gè)區(qū)域都能夠開發(fā)綜合體。在項(xiàng)目開發(fā)之前就要把風(fēng)險(xiǎn)降到最低，這樣不僅保證了自己企業(yè)的利益，對(duì)投資者來說，也是一種保護(hù)。”李紹華說，目前成都樓市最應(yīng)該轉(zhuǎn)型的就是一些商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)，如果說未來成都樓市要發(fā)生一些不穩(wěn)定因素的話，商業(yè)項(xiàng)目將是問題和矛盾產(chǎn)生的根源。
（四川日?qǐng)?bào) 記者 文強(qiáng)）
