去年下半年，單單在烏節(jié)路就開設(shè)了4家大型購物中心：313索美塞(313@Somerset)、ION Orchard、文華購物廊(Mandarin Gallery)和Orchard Central。此外，君樂酒店(Grand Park Orchard)墊樓的首四層樓將改為高檔購物商場(chǎng)，與英國(guó)倫敦高檔購物區(qū)騎士橋區(qū)“Knightsbridge”同名的這個(gè)新商場(chǎng)，是國(guó)際高檔品牌旗艦店的匯集之地，目前的租用率已過半，將在今年上半年開業(yè)。
過去14年來，烏節(jié)路上并沒有任何新商場(chǎng)開幕，上一個(gè)新購物中心是1996年落成的麒麟大廈(The Heeren)。這么一條黃金購物街，在一年內(nèi)陸續(xù)出現(xiàn)許多新商場(chǎng)搶灘，這還不包括在烏節(jié)路之外的新購物中心如白沙浮一帶的Illuma、城市廣場(chǎng)(City Square Mall)、Tampines One等等。業(yè)主、租戶、消費(fèi)者，誰是大贏家?這是否是持守新加坡為購物天堂所必須擺出的門面?新加坡人消化得了這些新品牌、新服務(wù)嗎?
本地購物中心特色在哪里?
Owell Bodycare保健用品連鎖店董事經(jīng)理黎汝仲在位于313索美塞的最新分店受訪時(shí)說：“多年前，我第一個(gè)分店選在森林廣場(chǎng)，那里的產(chǎn)品特色很強(qiáng)，集中售賣電腦硬件與軟件產(chǎn)品，環(huán)顧全島，沒有一家這類型的購物中心，它能在今天仍舊受到國(guó)內(nèi)外顧客的歡迎，必定有其成功的道理。”
發(fā)展商管理，限制較多
他分析說，本地多數(shù)購物中心由發(fā)展商管理，限制較多。反觀森林廣場(chǎng)，都是由個(gè)別租戶或店主獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，自由度較高，限制少。“以前，這里是電器城，后來慢慢轉(zhuǎn)型為電腦科技城。”他問，新加坡有多少商場(chǎng)像森林廣場(chǎng)一樣，在外國(guó)游客的認(rèn)知率那么高，很多都慕名來這里買電腦產(chǎn)品。
“日本、韓國(guó)等地都有許多主題性強(qiáng)的購物中心，例如韓國(guó)的南大門，專賣女性服飾，這里的發(fā)展商較保守，不敢貿(mào)然設(shè)立一座主題性商場(chǎng)，這跟地點(diǎn)也有關(guān)系。”
策略性的經(jīng)營(yíng)方式
在本地經(jīng)營(yíng)服飾生意的陳瑞豐，擁有Sense和Forntieer品牌，在本地10個(gè)購物中心設(shè)有14家分店。陳瑞豐說：“我們家族在上世紀(jì)70年代在女皇鎮(zhèn)購物中心設(shè)立首個(gè)服裝店面。90年代中期正式走進(jìn)零售市場(chǎng)，1996年建立Sense品牌，2年后Forntieer也面世，兩種服飾分別鎖定年20歲至40歲的女性消費(fèi)群。”
他最新的Sense分店坐落在313索美塞，因?yàn)檫@里品牌多，屬于中高檔次。他說：“我們走的是策略性的經(jīng)營(yíng)方式，注重市場(chǎng)占有率，只要有潛力的市場(chǎng)，租金合理，都可考慮。313在烏節(jié)路這個(gè)黃金購物地段，租金屬于合理的，因此我們就進(jìn)來了。除了地點(diǎn)外，發(fā)展商的管理也是考慮點(diǎn)。”
經(jīng)常往返香港和中國(guó)做生意的陳瑞豐指出，本地的購物中心可區(qū)域化，在組物區(qū)的購物中心可提供人們?nèi)粘５南M(fèi)便利。烏節(jié)路雖然是游客購物區(qū)，但是跟香港的旅游購物區(qū)相比，本地的品牌選擇少了許多。“為什么本地缺少香港擁有的一些國(guó)際中檔次的品牌，因?yàn)檫@里的高消費(fèi)群仍比香港弱，那里的顧客肯花錢消費(fèi)。這里租金高，成本大，又達(dá)不到每個(gè)月的銷售成績(jī)，因此這些品牌廠商干脆不進(jìn)來。例如Gucci包包，香港賣得快，因?yàn)楫?dāng)?shù)厝说母呦M(fèi)意識(shí)強(qiáng)，一個(gè)月假如可以賣1000個(gè)，新加坡可能只賣100個(gè)，品牌商當(dāng)然把最好最新的產(chǎn)品留給香港人買啦!”
嘉德商用產(chǎn)業(yè)有限公司總經(jīng)理(零售/新加坡)趙美鑾說：“在烏節(jié)路，有ION Orchard這家旗艦購物商場(chǎng)佇立著;在市區(qū)，有商住兩用的來福士廣場(chǎng);克拉碼頭則屬于主題性較強(qiáng)的商場(chǎng)，以夜生活和娛樂為主;福南數(shù)碼生活廣場(chǎng)(Funan The IT Mall)是一個(gè)數(shù)碼世界城;白沙浮商業(yè)城(Bugis Junction)是受保留計(jì)劃下的建筑物，這些都是新加坡購物中心的特色。
購物中心多是好事?
烏節(jié)路新購物中心涌現(xiàn)，陳瑞豐認(rèn)為這是社會(huì)發(fā)達(dá)、國(guó)家繁榮的象征，但是發(fā)展商在本地的購物中心的壟斷性太高。他說：“發(fā)展商手上拿著是包贏的牌子，無論經(jīng)濟(jì)好壞，他們都是照樣收租，租金只有上沒下，每個(gè)月還要付他們‘GTO’(營(yíng)收為計(jì)算基礎(chǔ)的租金，Gross Turnover)。發(fā)展商認(rèn)為他們的購物中心可招徠人潮，至于做不做得成生意，這是個(gè)別商家的事。
“我認(rèn)為購物中心如果少了零售商戶，發(fā)展商也做不起來，是唇齒相依的。本地的購物中心是可以做的，但是要怎么把它做好，雙方都有責(zé)任。”
黎汝仲覺得購物中心多是好事，顧客有更多消費(fèi)選擇，另外，對(duì)他這類中小型企業(yè)也有助益。他說：“中小型企業(yè)要進(jìn)入烏節(jié)路大商場(chǎng)較難，因?yàn)樽饨鹣鄬?duì)昂貴，而且發(fā)展商注重的是名牌效應(yīng)，國(guó)際品牌占較大優(yōu)勢(shì)。現(xiàn)在，這一帶的購物中心越多，我們就有機(jī)會(huì)進(jìn)來拓展業(yè)務(wù)，對(duì)自身品牌也是一種提升。”Owell在本地有10家分店，分布全島各地。
黎汝仲說，本地購物中心的商戶必須有很好的持守能力，因?yàn)樽饨鹛撸运?0家分店來說，平均100萬的押金就在發(fā)展商手里，因此他選擇開設(shè)新分店時(shí)較謹(jǐn)慎。
他認(rèn)為本地的飲食消費(fèi)不貴，公共交通發(fā)達(dá)，費(fèi)用廉宜，都是吸引外地游客到來的原因。至于購物中心如何吸引國(guó)內(nèi)外消費(fèi)者，他以香港旅游局為例說：“當(dāng)?shù)芈糜尉纸?jīng)常跟不同機(jī)構(gòu)舉辦展覽，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)與旅游，也把更多人潮帶入商場(chǎng)，這些都可作為本地的借鑒。”
思考自己重新定位
世邦魏理仕(CBRE)認(rèn)為，位于烏節(jié)路及索美塞一帶的這些新購物中心是針對(duì)特定顧客群來定位，因此勢(shì)必會(huì)對(duì)其他位處烏節(jié)路/東陵/史各士路一帶的購物中心施加壓力，使它們思考自己是否也有提升或重新定位的需要，以追上瞬息萬變的零售趨勢(shì)。不過，部分購物中心或許無法取得共識(shí)這么做。
世邦魏理仕相信，去年涌入烏節(jié)路的零售業(yè)者應(yīng)該需要6到8個(gè)月的時(shí)間來適應(yīng)本地零售業(yè)的生態(tài)，在過程中將淘汰一些品牌。
（來源：聯(lián)合早報(bào)）
