因佛羅倫薩小鎮揚名

　　從北京南站乘京津城際列車向東南方向出發，23分鐘后便可看到一大片意式別墅群，這是佛羅倫薩小鎮的標志性建筑。在武清站停靠1分鐘的時間里，下車的旅客讓站臺立刻顯得擁擠起來。逛佛羅倫薩小鎮是多數下車旅客此行的主要目的。而這樣往返京津兩地，在武清停靠的城際列車一天共有22列，周末還會加開2列。從天津方向通往武清的列車更快，只需13分鐘。

　　2011年之前，京津兩地消費者中恐怕鮮有人知道武清，但此后佛羅倫薩小鎮的走紅使武清迅速被京津兩地消費者所熟知。開業初期，佛羅倫薩小鎮多次舉辦的“滿額消費報銷高鐵票”活動更是將去武清購物打造成兩地消費者中的一個熱門話題。

　　佛羅倫薩小鎮·京津名品奧特萊斯由美國威特集團和意大利芬根集團共同投資興建，占地581畝，總投資20億元，建筑面積達32萬平方米。項目分兩期建設，其中一期佛羅倫薩小鎮占地271畝，投資9億元，建筑面積9萬平方米，2011年6月開業;擴建項目于2014年8月開業，建筑面積達7000平方米。

　　天津市武清區商務委副主任李剛表示，佛羅倫薩小鎮開業后的表現超出了所有人的預料。統計數據顯示，一期開業以來，日均人流2.5萬人次，日均銷售額近千萬，每年“五一”和“十一”節假日期間日均接待游客5萬人次，日均銷售額1600余萬元。今年“十一”黃金周期間，佛羅倫薩小鎮共接待游客33.2萬人次，實現收入1.2億元。去年，佛羅倫薩小鎮營業額已突破20億元，稅收1億元，平均每月接待游客30萬人次。

　　區位紅利集中顯現

　　要分析佛羅倫薩小鎮迅速走紅的原因，就不得不提其所在地——武清的區位優勢。這也是當時打動佛羅倫薩小鎮方面落戶武清的關鍵因素之一。

　　打開京津冀三地地圖可以看到，武清占據著連通京津兩地的交通要道，處于黃金點上。當地人有種說法稱，“半小時進京下衛，一小時上天入海”。武清與北京市通州區相鄰，其北部距北京20公里，城區距北京市區71公里、首都國際機場90公里、首都第二機場45公里，距天津市區25公里、天津濱海國際機場35公里、天津港71公里。武清區域面積達1574平方公里，轄29個鎮街，常住人口110萬，戶籍人口95萬。該地區素有“京津走廊”、“京津明珠”美譽。從古至今，往來京津，必過武清。

　　高鐵的到來徹底改變了武清。2008年8月，有“中國第一速度”之稱的京津城際鐵路正式開通，其惟一經停站就設在武清。京津城際鐵路的開通使武清融入了“京津半小時時空圈”，從天津市區出發只需13分鐘，從北京出發也只需23分鐘。據李剛介紹，目前武清區內京滬、京津塘、京津、津保、津薊、濱保六條骨干高速縱橫交錯，全部村街在15分鐘內可到達一個高速口，“九橫九縱”的區域路網也拉近了武清邊遠村莊和城區的時空距離，路網密度高達169公里/百平方公里。

　　雖然佛羅倫薩小鎮走紅的速度讓人有點意外，但其發展完全符合了初期規劃。李剛表示，就像小鎮完整的名字佛羅倫薩小鎮·京津名品奧特萊斯一樣，它瞄準的是京津兩地的消費者。李剛坦言，佛羅倫薩小鎮項目當初有幾個備選地，是武清從天津濱海新區等競爭對手中把佛羅倫薩小鎮項目搶過來的。投資者經營方看中了武清的區位、交通，特別是城鐵站優勢，消費者從京津兩地到武清消費時間成本、交通成本最低。2014年7月，北京開通了北京至武清的公交車938路，再次拉近了武清和北京的距離。便利的交通給佛羅倫薩小鎮帶來了源源不斷的客流。統計數據顯示，佛羅倫薩小鎮目前客流中，北京消費者占50%，天津占40%。

　　密集布局購物休閑項目

　　佛羅倫薩小鎮的成功賺足了各界眼球，在今后的一段時間內將有大量類似佛羅倫薩小鎮的大型商業項目在武清開業。更能吸引京津兩地的“外向型”商業已成為武清未來發展的重點，武清將定位于京津綜合發展軸上的宜居新城。

　　根據規劃，2020年之前，武清將有20余個大型商業項目入市，其中絕大部分仍將以吸引京津兩地消費者為主。在李剛看來，商業項目都有一個發展周期，大型商業項目很難持續保持較強的吸引力，新項目的不斷入市將使武清商業在京津兩地時刻保持熱度，并最終發展成為大型商圈，融入京津市場。

　　繼佛羅倫薩小鎮之后，武清另一大型商業威尼都預計于近期試營業。據威尼都運營負責人王凱民介紹，威尼都商業總面積達9萬平方米。該項目借鑒先進的體驗型商業模式，以意大利威尼斯獨有的古建筑風格為藍本，重點建設標志性景觀、主題廣場、運河、雕塑等特色元素，著力打造集地域特色、獨特吸引力與綠色環保理念于一體的“京津意式食尚購樂園”。在王凱民看來，威尼都與佛羅倫薩小鎮并不存在直接競爭關系，而是很好地形成了錯位經營，兩者的互補性將產生1+1>2的效果。

　　在未來幾年時間里，武清城鐵站附近將被打造成一個大型商圈，除了如今的佛羅倫薩小鎮和即將開業的威尼都，V1汽車世界、創意米蘭、全球商品博覽匯、NBA體驗中心、金海岸商業廣場和遠恒商業綜合體、天驕里商業街等20余個項目也將陸續開業，總投資超200億元。此外，武清站南廣場擴建項目正在規劃設計中。

　　李剛表示，武清將以京津城際鐵路武清站為中心，重點聚集國際高端品牌，打造面向京津的高端消費集聚區。在其看來，這些具有特色的商業項目足以吸引更多的消費者來武清休閑、娛樂、購物。

　　雖然武清通過“外向型”商業欲打造出一條特色發展道路，但目前武清本地商業仍相對較為落后。李剛表示，在京津冀一體化下，“外向型”商業將作為武清在京津冀一體化發展中的一張名片，“內向型”商業將幫助武清打造宜居新城。

　　北京商報記者實地走訪發現，目前武清城區商貿業主要還停留在百貨和批零市場階段。目前最為當地人所熟知的是友誼武清百貨，該百貨店與時尚街購物中心、中信名都大廈形成了一個小型商圈。但武清本地消費水平正在迅速提升。

　　京津冀一體化給武清注入了新的發展動力。據李剛介紹，落戶武清的項目70%-80%來源于北京。今年以來，武清新引進北京企業860余家，注冊資金超過300億元。此外，包括亞馬遜、當當網、酒仙網等在內的一大批電商企業也已入駐武清。面對眾多北京外移企業，武清并沒有一哄而上。武清根據大項目帶動和科技創新驅動戰略，將目光鎖定在北京的總部經濟和科技創新型企業。

　　專家觀點

　　把握過渡節奏

　　面對京津冀一體化帶來的商業新機遇，武清已有了清晰的發展思路，即憑借地位優勢，通過大量在京津冀地區具有特色的“外向型”商業項目吸引外部消費者，同時借大量企業入駐、外來人口落戶武清之機發力“內向型”商業，滿足當地消費者需求。RET睿意德執行董事張家鵬表示，武清未來發展中需要注意過渡節奏，即控制好由目的性購物向城市性購物的轉變，由折扣型目的性消費最終升級成家庭一站式休閑購物。

　　武清在未來規劃中指出，將以對接京津、服務京津、融入京津消費體系為導向，以滿足本地居民日常消費需求為基礎，堅持“外向型”和“內向型”并重，高端商貿和便民商業并舉，特別突出“外向型”商業發展，做大做強高端商貿集聚區，建設一批特色商業街和商貿綜合體，充分發揮商業繁榮城市、惠及民生作用，將商貿業打造成為現代服務業發展的重點產業。

　　王凱民表示，持續不斷的商業項目進駐無疑給武清發展提供了動力，但如何將諸多商業項目串連起來將成為武清發展成敗的關鍵因素。在其看來，商圈比獨立的商業項目更具市場競爭力，但武清多為大型商業項目，在空間、運營理念等方面的串連成為難點。張家鵬指出，佛羅倫薩小鎮已成為武清商業的一個成功先導，武清商業未來有著非常好的發展機遇，但也給規劃者帶來巨大考驗。武清應該先有商后有人，由產業就業推動居住，商業引導新城建設。張家鵬表示，隨著社會發展，消費者出行越來越便利，城市的擁堵使消費者更希望到體驗感更佳的郊區商業項目消費。武清除了具備便利的交通還有大規模的商業用地。大規模商業用地可以換來更好的環境體驗，為消費者打造放松感和享受感。

　　在李剛看來，武清地理位置在京津冀中并非具有惟一性，且商業項目具有較強的可復制性，武清未來商業發展仍將面臨諸多挑戰。利用地理優勢搶占市場先機是武清商業未來發展的重點，武清只有打造出具有特色的、屬于自己的商業模式，才能長期可持續發展。
　　（北京商報 作者：李鐸 王運）