本文從三里屯village、世貿(mào)天階、藍色港灣、上海新天地、南京1912、成都錦里、天津鼓樓文化街、南鑼鼓巷、798藝術區(qū)、美國City Walk、天津音樂主題商業(yè)街、日本秋葉原動漫商業(yè)街12大知名案例全面分析特色商業(yè)街的開發(fā)模式與成功因素。
一、時尚+商業(yè)
1、三里屯village
定位：集文化、藝術、休閑和購物于一體的全新空間。
藝術建筑：建筑本身就是一件藝術品，獨立品牌大樓，以三維建筑去宣示品牌形象。
不規(guī)則的樓體、色彩斑斕的外觀，到大膽的建筑材料的運用，以及相對獨立而又互相連接的多層空間設計，使得建筑整體本身就是一件藝術品。
(趨勢：世界一線品牌購物終端的發(fā)展史，大多都經(jīng)歷了從只重視店鋪內(nèi)的設計，到重視整體建筑藝術風格的演變過程。)
業(yè)態(tài)：業(yè)態(tài)豐富，南區(qū)偏重年輕時尚，北區(qū)定位更高端，多為國際一線品牌。
南區(qū)業(yè)態(tài)
定位：南區(qū)更偏重年輕時尚，中高端為主。
領域廣泛：業(yè)態(tài)涉及時裝/配飾、美容、家居、電子產(chǎn)品、書店、餐廳、影院和藝術文化，經(jīng)營范圍延伸到了家電和兒童樂園的領域，如香港知名大型兒童教育品牌WiseKids，也是三里屯Village的特色之一，同時也是進入北京的首家店。
配比：業(yè)態(tài)比餐飲等。
北區(qū)業(yè)態(tài)
定位更高端，瞄準國際一線品牌。品牌旗艦店裝修風格前衛(wèi)、時尚。
品牌—特色體驗
接連不斷的創(chuàng)意、藝術、展示、活動使得三里屯village成為北京時尚潮流地標。
2、世貿(mào)天階
京城時尚旅游新地標。
定位——定位為“結(jié)合美食、娛樂、空間藝術、時尚信息櫥窗以滿足看、聽、嗅、味、觸的全感官之旅的休閑購物場所”，將為CBD內(nèi)的中高收入的白領提供流行時尚零售業(yè)態(tài)及商業(yè)服務設施，將集6星級Night Club異域特色主題餐廳、家居生活、Spa、美食廣場、品牌旗艦店等于一體。
京城獨一無二的巨型天幕使世貿(mào)天階成為時尚旅游新地標。
品牌——世貿(mào)天階匯集了世界各地時尚特色品牌，其中包括很多北京首家店鋪及旗艦店：
西班牙時尚品牌ZARA北京第一家旗艦店;
MissSixty/Energy 北京旗艦店;
FUBU北京唯一店;
直營概念店 Adidas Heritage;
法國流行品牌promod 北京第一家店;
SJSJ北京第一家店;
美國時尚品牌GUESS北京旗艦店;
美國經(jīng)典休閑品牌GANT中國旗艦店;
法國品牌 Lilith 北京第一家店;
西班牙鞋具皮具品牌 Patricia 的北京第一家店;
德國女裝品牌 MARCCAIN 的北京第一家店;
高級服裝訂制臺灣品牌 GIOIA PAN 的中國第一家店;
雅詩蘭黛集團設立MAC彩妝專賣店等等;
別具特色的爵士樂酒吧CJW;
北京第一家外文書店 Chater House;
韓國高檔超市及加州健身姚明運動館的中國第一家店;
GoldBo-tree 菩提島時尚生活SPA的北京每一家店;頌音樂廚房的中國第一家店等。
3、藍色港灣
定位國內(nèi)首座Lifestyle Shopping Center，依托朝陽公園水景資源，打造全新商業(yè)形式。
Solana有別于傳統(tǒng)商業(yè)，是集購物、娛樂、休閑、旅游，文化于一身的一站式體驗消費場所。最大特點是將豐富業(yè)態(tài)與頂級環(huán)境資源相融合，以完全開放式空間為城市中的精英群體營造閑適輕松的購物氛圍，是都市水泥森林中的一處稀有風景。
業(yè)態(tài)—SOLANA包含購物、休閑、文化、娛樂等多種業(yè)態(tài)，經(jīng)營內(nèi)容豐富，滿足各類人群消費需求。
8字動線
SOLANA藍色港灣獨有一條巧妙的8字型的動線，消費者沿著這條動線行走，將不會錯過SOLANA藍色港灣的絕大多數(shù)店鋪。
整個建筑由19棟2-3層地中海風格的樓宇環(huán)型組成，擁有眾多的國際品牌名店;
總結(jié)：
必備條件：區(qū)域具備良好的商業(yè)消費環(huán)境。
Solana：地處CBD、燕莎和麗都三大商圈交匯處，形成了濃厚的國際化氛圍;周圍聚集了20多個北京最高檔的涉外公寓和高尚社區(qū)，此區(qū)域已發(fā)展成為北京最具消費力人口的聚集區(qū);周邊涉外寫字樓里工作的高收入白領為Solana提供了眾多高素質(zhì)、高收入的消費人流。
二、歷史+商業(yè)
1、上海新天地
外地游客來上海旅游的必到之地;
上海的白領一族體驗小資生活的專屬地;
居住在上海外籍人士進行交流和聚會的根據(jù)地;
新天地位于城市“中心的中心”，距淮海中路高檔消費商業(yè)區(qū)600米左右，占地面積52萬平米，緊鄰淮海中路商務圈，北至太倉路;西至馬當路;南至自忠路;東至西藏南路原自然街坊23個;原居住人口7萬人。
新天地是太平橋改造規(guī)劃的首期項目
A、太平橋人工湖綠地，占地4.4萬，水面面積1.2萬，已成為市中心景觀;
B、新天地，占地3萬，建面6萬，分南、北里;
C、翠湖天地高級住宅小區(qū)，總建68萬;
D、企業(yè)天地甲級寫字樓區(qū)，總建面50萬;
E、瑞安集團總部大樓，區(qū)域的標志性建筑。
開發(fā)理念：改變原先的居住功能，賦予商業(yè)經(jīng)營價值，把這片反映了上海歷史和文化的老房子改造成集國際水平的餐飲、購物、演藝等功能的時尚、休閑文化娛樂中心。
改造方式：新天地開發(fā)借鑒了國外經(jīng)驗，采用保留建筑外皮、改造內(nèi)部結(jié)構(gòu)和功能、并引進新的生活內(nèi)容，這一做法在上海甚至是全國尚屬首創(chuàng)。
石庫門建筑群外表保留了當年的磚墻、屋瓦，而每座建筑的內(nèi)部體現(xiàn)出現(xiàn)代休閑生活的氣氛。漫步新天地，仿佛時光倒流，有如置身于二十世紀二、三十年代的上海，但一步跨進每個建筑內(nèi)部，則非常現(xiàn)代和時尚;門外是風情萬種的石庫門弄堂，門里是完全的現(xiàn)代化生活方式，一步之遙，恍若隔世，真有穿越時空之感!
功能定位：集餐飲、購物、娛樂等功能于一身。
客戶定位：上海的小資一族、居住在上海的外籍人士以及到達上海的中外游客;提供一種集購物、餐飲、住宿、休閑、娛樂和觀光旅游為一體的“一站式”消費的場所。
北里：約3.5萬，以保留石庫門舊建筑為主，內(nèi)部為現(xiàn)代化裝修。
南里：以反映時代特征的新建筑為主，包括一座總建面達2.5平米的購物、娛樂、休閑中心，配合少量石庫門建筑。
集中式商業(yè)與街鋪的比例：42%集中式商業(yè)(5層)+58%街鋪(2-4層)，近乎40%：60%的比例。
藝術化商業(yè)：新意迭出的時尚活動，為新天地帶來富有動感的現(xiàn)代時尚風采，使之成為現(xiàn)代潮流的領導者。
服務：咨詢中心免費提供新天地各個租戶的店卡和各種關于新天地的資料、刊物，以及上海旅游交通地圖等。電腦瀏覽新天地及其他相關的網(wǎng)站。中英雙語服務。
上海新天地商業(yè)功能實現(xiàn)成功因素
選址：城市核心區(qū)中心位置、市級商圈、高檔商務區(qū)附近，周圍有高端住宅支撐;
差異化定位：與臨近成熟商圈形成差異、功能綜合、集餐飲、購物、娛樂休閑、文化于一體;
商業(yè)業(yè)態(tài)比例：零售：餐飲：休閑娛樂及商服分別為42%：38%：20%;
商業(yè)形態(tài)比例：42%集中式商業(yè)+58%商鋪。
盈利模式：采取只租不售模式，經(jīng)營者和管理者分離(開發(fā)商資金實力、商業(yè)管理經(jīng)驗);對租戶嚴格挑選，現(xiàn)有租戶中，85%來自中國內(nèi)地以外的國家和地區(qū)。
總結(jié)：北京、上海兩個商業(yè)代表作成功的共同之處
項目都抓住了符合現(xiàn)代消費的“流行、時尚”的核心文化元素，迎合了市場的需求。
上海新天地：建筑構(gòu)建出海派文化特色;商業(yè)運營上體現(xiàn)時尚代表時尚藝術的“陳逸飛”、代表流行音樂時尚的“東魅”，并輔之以星巴克、哈根達斯、酒吧。
三里屯：超現(xiàn)代建筑藝術
將項目與城市本身的歷史文化構(gòu)成一個強烈的反差，以彰顯項目的差異化和獨特性。反其道而行之，將項目的建筑風格與城市文化的對比和反差做到極限。
充分利用區(qū)域傳統(tǒng)的消費基礎，并通過項目的打造，將影響擴大到全市、全國。
項目的規(guī)劃設計上獨樹一幟，劍走極端，構(gòu)建區(qū)域建筑標桿。
上海新天地：老瓶裝新酒
開發(fā)商資金實力和運營能力的體現(xiàn)，啟動運營到全面實現(xiàn)贏利花費近四年多的時間;
香港成功的招商經(jīng)驗及運營能力，引進很多國際知名的品牌的旗艦店，以及首次進入中國或北京的品牌。
2、南京1912
昔日總統(tǒng)府邸，今朝城市客廳，主打“民國文化牌”，兼具文化歷史底蘊和現(xiàn)代時尚的休閑文化商街。
位置：位于南京市長江路與太平北路交匯處;
規(guī)模：由17幢民國風格建筑及”共和”“博愛”“新世紀”“太平洋”4個街心廣場組成，總面積3萬多平方米;
案名：從征集的600多個方案中確定，1912 是民國元年;
定位：東方三采將南京1912定位于“城市客廳”，力圖成為白領、小資、文化人群、外籍人士、商務客人、游客消費的“高尚休閑商業(yè)區(qū)”。
南京1912的設計風格與總統(tǒng)府遺址建筑群總體風貌保持一致。總統(tǒng)府是南京民國建筑風貌的集中地;17幢建筑，其中5幢是原有的民國建筑，最高的只有三層樓，大多數(shù)建筑是兩層樓甚至是平房。
青灰色與磚紅色相間的建筑群，風格古樸精巧，錯落有致、呈L形環(huán)繞”總統(tǒng)府”;大多數(shù)新建筑中，無修飾與浮華的青磚既是墻體，又是外部裝飾，煙灰色的墻面上，勾勒了白色的磚縫，除此之外無任何修飾。
業(yè)態(tài)—以酒吧為主要經(jīng)營業(yè)態(tài)，消費檔次定位中高檔，注重國際一線品牌的引進。
招商定位：招商方向主要定格在與旅游休閑相關的餐飲、酒吧、咖啡館、茶館、美容健身中心等國際頂尖品牌。國際一線品牌將占有40%的份額，國內(nèi)發(fā)達城市的一線品牌占有30%的份額，其余30%。
總結(jié)
選址：歷史文化資源 、遺留建筑;
1912：與民國總統(tǒng)府一墻之隔;
民國文化為載體;
業(yè)態(tài)、定位上時尚、與建筑形成反差;
定位：旅游、外國人、本地高端白領、小資。
三、文化+商業(yè)
1、成都錦里商業(yè)休閑街
文化、商業(yè)與地產(chǎn)的融合，是巴蜀民風民俗和三國蜀漢文化的民俗風情街，號稱“成都版清明上河圖”。
體驗式、休閑式、互動式的旅游方式，符合現(xiàn)代游客的旅游需求。
在3個主題區(qū)域堅持了主題和特色業(yè)態(tài)，再分別輔以其他業(yè)態(tài)，避免了相同業(yè)態(tài)過于集中，帶來消費疲勞。
根據(jù)依附的地理空間所承載的文化內(nèi)涵來確立建筑的主題，錦里外部為明清古建筑風格，與武侯祠現(xiàn)存的清代建筑融為一體。
錦里休閑街主要賣的是“文化”，是三國文化的代名詞，把文化與商業(yè)巧妙的融合起來，使顧客在體驗文化的同時進行消費。
2、天津鼓樓商業(yè)街
集旅游、購物、娛樂、展示、休閑風情文化街。
占地約20萬平方米，總投資12億元。
以青磚瓦房的明清建筑風格為主，主體2至4層，高低錯落。
商業(yè)街總體規(guī)劃呈十字型，南北向長580米，東西向長510米。
以新鼓樓為中心的鼓樓廣場，長寬各81米，作敞開式設計。
廣場周圍分南街(天津風情街)、北街(古董珠寶街)、東街(精品購物街)等幾個部分，兼具旅游、購物、娛樂、展示、休閑等多項功能。
目前入駐商業(yè)企業(yè)500家。
商業(yè)街由三部分構(gòu)成：南街(天津風情街)、北街(古董珠寶街)、東街(精品購物街)。
3、南鑼鼓巷
以胡同四合院為肌理、歷史文化為底蘊、兼具品味人文環(huán)境的休閑旅游和文化創(chuàng)意的特色街區(qū)。
定位為集商業(yè)休閑、文化旅游、藝術品交易、文化創(chuàng)意為一體的特色商街，目前經(jīng)營的商鋪主要為酒吧、餐飲及工藝品店。
除胡同文化之外，北京民俗文化以及現(xiàn)代休閑創(chuàng)意成為南鑼鼓巷特色商業(yè)街的最大亮點。
北京民俗文化：漢服文化、傳統(tǒng)茶藝、變臉、中幡、雜技、老北京傳統(tǒng)叫賣等;
現(xiàn)代藝術文化：花式調(diào)酒、非洲風情舞蹈、先鋒音樂、經(jīng)典話劇等;
文化產(chǎn)品的展示：主題明信片、紀念戳、老北京傳統(tǒng)小吃、民間藝人現(xiàn)場制作手工藝品以及全國各地創(chuàng)意達人手工藝品。
總結(jié)：歷史建筑或仿古建筑;民俗文化;分塊;潮流元素，胡同。
四、藝術+商業(yè)
798藝術區(qū)
北京文化時尚創(chuàng)意先鋒基地，國內(nèi)最具國際影響力的藝術區(qū)。
“798藝術區(qū)”位于北京東北方向朝陽區(qū)大山子地區(qū)，是50年代由蘇聯(lián)援建、東德負責設計建造的重點工業(yè)頂目原國營798廠等電子工業(yè)的廠區(qū)所在地。
自2002年開始，大量藝術家工作室和當代藝術機構(gòu)開始進駐這里，成規(guī)模地租用和改造閑置廠房，逐漸發(fā)展成為畫廊、藝術中心、藝術家工作室、設計公司、時尚店鋪、餐飲酒吧等各種空間的聚集區(qū)。
798藝術區(qū)已經(jīng)變成國內(nèi)最大、最具國際影響力的藝術區(qū)，并已成為了北京都市文化的新地標。
798進駐機構(gòu)除了畫廊/藝術中心/工作室外，餐飲業(yè)、時尚業(yè)、媒體產(chǎn)業(yè)、設計/廣告公司目前在園區(qū)中已經(jīng)占有很大的比重。
具有藝術氣息的特色餐飲、零售等商業(yè)配套已經(jīng)成為園區(qū)最主要的盈利點。
798藝術區(qū)已經(jīng)基本形成了以藝術為核心的生態(tài)系統(tǒng)：
藝術創(chuàng)作——園區(qū)發(fā)展的核心驅(qū)動力。濃郁的創(chuàng)作氛圍使大量藝術家聚集在此，成為一切藝術活動的源泉。
藝術交流——園區(qū)面向社會的營銷窗口。大量的展覽、沙龍極大地提升了798的知名度和社會影響力。但展覽和藝術品交易的收益狀況一般。
衍生服務——園區(qū)主要的商業(yè)收入來源。特色餐館、酒吧、咖啡廳，創(chuàng)意家居、服飾店以及與藝術相關的書店等等，不僅豐富了園區(qū)的配套，增添了園區(qū)的活力，更為園區(qū)帶來了豐厚的租金回報。
五、主題+商業(yè)
1、美國洛杉磯City Walk
商業(yè)與電影主題的結(jié)合，以電影作為主題的休閑娛樂購物中心。
City Walk(城市步道)是美國洛杉磯著名的休閑娛樂購物中心;距離市區(qū)相距3公里，于93年對外開放;共有40多家專營店、餐飲部和娛樂場所，總建面約為2.5萬平米。
初期依托于奧斯卡典禮及電影主題活動，逐漸形成了以電影為主題的歡慶廣場;
目前已發(fā)展成為洛杉磯極具節(jié)慶氛圍及文化特色的休閑旅游區(qū)之一。
美國洛杉磯城市步道CITY WALK特征要素
2、天津音樂主題商業(yè)街
商業(yè)與音樂主題的結(jié)合
3、日本秋葉原動漫商業(yè)街
商業(yè)與動漫主題的結(jié)合
（來源：商業(yè)地產(chǎn)學院）
