定調“綜合體戰略”及簡化公司架構后，凱德這家亞洲最大的跨國房企似乎也有意要以新的形象示眾。。

　　4月8日，凱德集團在上海首次集中推出其華東區四大綜合體——上海長寧來福士廣場、凱德晶萃廣場LuOne、杭州來福士中心以及蘇州中心。

　　據了解，該四項目的總建筑面積超過100萬平方米，其中商場面積逾60萬平方米。凱德基于對市場同期總體供應量和需求的研判，將于未來的2-3年內開業這四大綜合體項目。

　　對于是次集中揭幕，凱德方面表示，這既是凱德集團綜合體戰略深化的體現，也是其對滬蘇杭核心商圈零售商業地產看好的表征。

　　不過，不容忽視的是，眼下購物中心已有“泛濫成災”之勢，甚至行業大佬萬科都直言購物中心將走向沒落。在外界看衰模式之下，凱德四大綜合體未來入市能否抵御購物中心的“黃昏”也就多了一些想象空間。

　　華東四大綜合體集中推介

　　據凱德介紹，上述四大綜合體均位于當地的核心區域。其中，長寧來福士廣場是凱德在上海布局的第二個來福士廣場，該項目位于中山公園商圈，總建筑面積為26萬平方米，投資總額約為96億元，包含購物中心和辦公樓兩大業態，項目原址是作家張愛玲的母校——圣瑪利亞女中。

　　目前，中山公園商圈以中檔商業和商務為主要定位，不過，隨著越來越多跨國企業入駐，外籍人口和白領的中高端商業和商務需求顯著增長。因而，凱德集團稱，長寧來福士廣場將填補片區內中高端商業綜合體的空白，形成錯位經營。

　　與之一并推介還有位于黃浦區中心地段的凱德晶萃廣場LuOne，該項目總建面13.9萬平方米，包含購物中心和辦公樓。

　　頗為巧合的是，上述兩項目均是凱德早前從別的開發商手上接過來的“燙手山芋”。其中，長寧來福士項目的原擁有者為東方海外，不過即便轉手凱德之后，項目的開發也遭遇各種變數，竣工時間也因此由此前的2014年推遲至2016年。

　　而凱德晶萃廣場項目所屬地塊更是坎坷，幾經轉手于中海、大摩，即便是在2010年底凱德接盤后，項目的開發也是進程緩慢。據RET睿意德策略顧問部總經理陳麗琳介紹，雖然凱德晶萃廣場坐擁黃金地段，但同時也處于比較難拆的棚戶區。

　　此外，杭州來福士中心是凱德迄今為止“業態最豐富”的來福士項目，也是其繼上海、北京、成都來福士后，著手在國內打造的第四個“來福士”項目。

　　公開資料顯示，項目位于錢江新城CBD，集購物中心、國際超甲級辦公樓、康萊德五星級酒店、雅詩閣服務公寓、珍藏單位、精品公寓六大業態為一體，是CBD片區內業態最豐富的商業綜合體，總體量達30萬平方米。

　　作為凱德另一頗為看重的項目，其與金雞湖城市發展共同開發蘇州中心也在此次的推介范圍內。

　　據觀點地產新媒體查閱資料得知，蘇州中心項目占地面積約16.7萬平方米，是一個高端大型綜合發展項目，組成部分包括商場、辦公樓、公寓、酒店以及文化娛樂空間。

　　購物中心黃昏與綜合體戰略

　　然而，凱德大舉拓展商業版圖的同時，在巨量供應下，商業地產供求失衡已經成為輿論擔憂商業地產最大的風險。與之同時，在電商沖擊下“購物中心黃昏說”也在盛行。

　　市場人士告訴觀點地產新媒體，當下在經歷多輪樓市調控后，商業地產成為了多數房企業務轉型的“避風港”。但數據顯示泡沫已現，據早前世聯地產統計，全國正在施工中的綜合體是已建成綜合體的四倍，而規劃中的綜合體規模大概又是正建設綜合體的四倍。

　　而恰恰在此背景下，凱德提出了“綜合體戰略”。據其掌門人林明彥早前透露，未來3年，凱德集團將以新加坡、中國兩大核心市場為主，打造近50個地標，總開發投資額近1800億元，其中，超過一半以上位于中國。

　　此外，凱德還計劃未來3年內開發12個綜合體項目，半數將投資中國市場，以契合新型城鎮化的發展步伐，加快綜合體戰略的推進。

　　不過，現在隨著商業地產過剩問題的突出，凱德綜合體戰略遭遇到市場疑慮，甚至有觀點認為，凱德的綜合體戰略已經慢了一步。

　　有商業地產資深人士就告訴觀點地產新媒體，凱德過往坐擁城市核心區域核心地段讓其嘗到了不少“甜頭”，但隨著城市核心區域土地成本的上升，凱德未來綜合體戰略擴張勢必也將承受更高的開發成本，這對其后期的營運提出了更高的要求。

　　不過，就目前情況而言，外界對于凱德，看多者仍然不少。RET睿意德策略顧問部總經理陳麗琳就以長寧來福士和凱德晶萃廣場為例向觀點地產新媒體指出，在地理位置優勢明顯的情況下，憑借著凱德自身資源以及強大的營運能力，把項目做好并不是問題。

　　其稱，雖然長寧來福士對面就是凱德龍之夢，并且周邊也有不少商業體，但長寧來福士在定位上與整個區域有差異化，在一定程度上填補了空白。

　　實際上，就目前而言凱德的不少項目都采取差異化的定位策略。而對凱德來說，目前更為有利的一個前提是，在上海傳統的核心商圈一鋪難求已成常態。“上海核心商圈目前是一個非常健康的狀態。”陳麗琳強調。

　　不過，她也指出，凱德做商業地產因為有基金的支持，所以所有的商業項目都要滿足背后基金公司或者募資人對于項目的資金回報要求。

　　“而這使得凱德購物中心的商鋪分割不是很大，主力店配比也不高，體驗感不夠強，但凱德的項目不缺人流。”

　　因此，在陳麗琳看來，凱德在商業的成就無疑也成為了其拓展綜合體戰略的“手腕”。

　　“商業在綜合體功能里面是非常重要的，雖然短期內不會對現金流產生很大的撬動，但如果有很好的商業配套，租金、住宅、酒店都可以獲益，所以商業是整個項目里面的杠桿和支點。”
　　（觀點地產網 張常旺）