“愛琴海”今年開三家

　　“紅星的主要商業平臺就是愛琴海，目前開業的是北京與昆明兩家。”

　　紅星商業董事長張華容說出這番話的時候，距離2013年4月其總裁車建新高調宣布紅星美凱龍正式全面進軍商業地產領域之時，已經過去了兩年。

　　彼時，“入行”之初的紅星地產信心爆棚。車建新稱，紅星將投入1000億元資金發展紅星商業，核心產品為以 “愛琴海”命名的購物中心，目標是在2020年于全國建成100個愛琴海購物中心。同年10月26日，北京愛琴海購物中心在北京太陽宮商圈開業，成為紅星商業旗下購物中心的首次亮相。

　　面對記者對于之前計劃完成情況的疑問，張華容表示，紅星商業正在按照計劃，穩定地進行拓展。

　　“2015年，紅星商業將有三個項目開業，目前進入籌備的有八個項目。”張華容說。

　　至于未來項目拓展的具體目標，她表示沒有數字上的硬性計劃，公司主要關注市場情況。對于拓展的重點區域，她認為，商業布局更多地要考量紅星地產的拓展項目與外部委托項目的區域市場。

　　需要說明的是，紅星美凱龍家居集團與紅星地產是兩家獨立運營的企業。雖然紅星美凱龍的盈利模式具有典型的商業地產發展商特質，但目前已完全剝離房地產開發業務。

　　紅星地產成立于2008年，以商業投資、開發及運營管理為主營業務，核心產品是紅星國際廣場及“愛琴海”，由紅星商業對城市綜合體及商業購物中心進行招商運營，2011年從紅星美凱龍剝離出來。在整體戰略布局上，紅星地產偏重一線城市和經濟發達的二三線城市。

　　突破單一Mall模式

　　紅星美凱龍董事長兼CEO車建新曾表示：“未來，紅星美凱龍會以"雙Mall聯動"為主要模式在全國發展。”

　　所謂雙Mall模式被解釋為“紅星地產突破當下常規城市綜合體單一的Shopping Mall模式，創造出符合未來城市消費趨勢的雙Mall模式—家居Mall、商業Mall與高端寫字樓、星級酒店和SOHO公寓等豐富業態相結合，打造涵蓋購物、生活、辦公為一體的多元化高端城市功能綜合體”。

　　在雙Mall模式中，紅星美凱龍家居Mall先期入駐，通過自身的品牌效應，逐步形成較為成熟的商圈。其后，由紅星地產展開對商業Mall的運作。

　　張華容指出，紅星雙Mall模式在入市之初就是紅星商業的重要優勢之一。紅星美凱龍家居Mall 1986年即已創立，目前已在117個城市開辦了150座家居Mall，其規模與影響力可見一斑，“它的存在有一定的優勢。”

　　不同于單體Mall的運作，雙Mall具備了紅星商業更多整合資源、相互借勢的空間，突破兩者在各自管理運營方面的瓶頸，實現了真正意義上的聯動，從而提升彼此的經營表現，達到雙贏。

　　張華容舉例說，在彼此的客群方面，紅星美凱龍家居商場在很大程度上可以覆蓋全家，而愛琴海購物公園則能覆蓋購物、兒童、餐飲、運動、娛樂、休閑等多元業態，兩者恰好能夠滿足全家各成員的需求，實現無縫對接客群需求。

　　張華容強調，雙Mall并不是簡單的加法，而是兩者明確彼此的特點和優勢。“要知曉彼此接下來的動作，更要隨之部署和調整自己的工作。這種互動方式在未來各地的雙Mall運營中會更加頻繁。”

　　有業內人士指出，雙Mall模式作為一種更符合未來消費趨勢的新模式，突破了相對傳統的百貨Mall模式，并結合體驗式的購物、休閑、娛樂，可以達到業態整合、互動共贏的效果。這種模式需要借助紅星美凱龍成熟的家居Mall資源，是其他開發商難以模仿和復制的。

　　值得一提的是，目前紅星商業關于雙Mall模式的探索仍在繼續。例如，雙Mall模式往往以家居Mall先行，形成一定的商業氛圍之后，再開出商業Mall。但2015年開業的福州項目，則是以商業Mall先行，家居Mall隨后開業。

　　在對商場的培育方面，愛琴海采取了“放水養魚”的模式。張華容透露，開業初期，愛琴海在租金政策上往往選擇與合作商共擔風險，在前2年，保證商戶賺錢。在客流量穩定、運營成本提高之后，再適當將之前略低的租金進行調整。

　　在上海吳中路與虹井路的交叉路口，上海首家愛琴海購物公園將于2016年亮相。張華容透露，這一商場的面積大概有12萬平方米，毗鄰紅星美凱龍家居Mall，依然實現雙Mall模式。

　　該地塊曾經是有著“亞洲最大爛尾樓”之稱的成城購物廣場。紅星集團在2011年以第三方投資者身份斥資5.7億元進駐其中，并以45%的持股比例成為該項目的最大股東。紅星商業能否以雙Mall模式對該地塊起死回生，業內抱有極大興趣。

　　介入輕資產

　　據記者觀察，紅星商業的城市綜合體項目除了擁有紅星美凱龍的家居賣場外，其余配套項目基本上與以萬達廣場為代表的購物中心很相像，紅星商業甚至打造了自有影院品牌紅星太平洋影城。

　　對此，張華容解釋說：“所謂的萬達模式，首先是自持與銷售并舉，其次是快速的現金流滾動。目前商業地產領域大部分綜合體的開發，都具備這兩個特點，所以你很難去說這是"萬達模式"，更何況萬達近兩年已經開始著重多元化發展。”張華容強調，“紅星商業在這個過程中，更為關注資產盤活與資產增值。”

　　事實上，紅星商業的經營模式也愈發偏向輕資產。紅星商業參與開發一個綜合體項目，往往是與當地的龍頭開發商合作，自己出少部分資金，甚至不出資金，利用紅星商業的專業能力與品牌和客戶資源，操盤整個項目，進行商業定位、招租及管理，分享項目成功運營后所帶來的收益。

　　張華容介紹說，愛琴海購物公園的布局集中在兩個層面：第一個為紅星地產的商業項目與資產進行開發，第二個是為市場上有需求的的開發商做項目，時髦的話叫輕資產運營。

　　“紅星除了做自己的項目，還做委托管理。我們有這個能力。”目前，2016年即將開業的重慶、唐山項目都屬于委托服務業務。紅星商業在對自有項目管理的同時，也選擇與一些優質的企業一起合作，實現委托管理服務。據張華容介紹，紅星商業的業務還是以自持為主，托管為輔，原則上是三七開。

　　“紅星商業介入輕資產是順勢而為的事情。”張華容謹慎地表示。

　　張華容認為，從現在的角度來看，存量商業一定會在今明兩年有一個重要的變化。“一方面從開發周期來看，這些商業需要盤活。另一方面，從2011年起，商業地產大量出地。目前是一個調整期，會出來一些存量的或者想調整的項目，我們可以憑借自己的營運模式接手。”

　　今年5月，紅星地產將在上海召開合作伙伴會。張華容透露，此次會議的主題為“1+1改變世界”。“在這個行業里，只有共同的協作，才能將資源組合在一起，更好地利用。”
　　（來源：東方早報）