引言：“二萬(wàn)聯(lián)姻”啟動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的輕資產(chǎn)模式，引發(fā)行業(yè)熱議，并引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展方向。如何在國(guó)內(nèi)范圍進(jìn)行高效的擴(kuò)張?在減輕包袱之余又能使資金進(jìn)入良性循環(huán)通道?萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、凱德、龍湖、寶龍、遠(yuǎn)洋、星河、花樣年告訴你!一重資產(chǎn)VS輕資產(chǎn)：冰火兩重天？！
重資產(chǎn)當(dāng)土地升值速度高于資金成本的時(shí)候，地產(chǎn)企業(yè)尋求儲(chǔ)備更多的土地，土地儲(chǔ)備多少成為衡量地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值的最主要的標(biāo)準(zhǔn)，有時(shí)候也是唯一標(biāo)準(zhǔn)，這就是地產(chǎn)行業(yè)的重資產(chǎn)模式。輕資產(chǎn)本質(zhì)是在資產(chǎn)回報(bào)降低，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇的時(shí)代，通過(guò)效率資源和資本資源的配置優(yōu)化來(lái)提高行業(yè)整體的效率水平和優(yōu)勢(shì)企業(yè)的市場(chǎng)空間。輕資產(chǎn)戰(zhàn)略包含兩個(gè)方面：一個(gè)是商業(yè)模式創(chuàng)新、一個(gè)是金融模式創(chuàng)新。PS重資產(chǎn)、輕資產(chǎn)都不是絕對(duì)的，是企業(yè)不同市場(chǎng)環(huán)境下的選擇。實(shí)際上，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域已經(jīng)形成3種主流的輕資產(chǎn)運(yùn)行模式：第一種以運(yùn)營(yíng)商為核心，投資機(jī)構(gòu)作為財(cái)務(wù)投資人的類(lèi)資管模式，典型者如萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)擬實(shí)施的輕資產(chǎn)模式;第二種以投資機(jī)構(gòu)為核心，運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)作為受托管理人的基金模式，以西蒙、鉄獅門(mén)等為代表;
第三種是集運(yùn)營(yíng)與投資為一體，運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)同時(shí)作為投資管理人，打通投資建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理與投資退出整條產(chǎn)業(yè)鏈的凱德模式。二8大名企輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式：功力哪家強(qiáng)?
1、萬(wàn)科vs萬(wàn)達(dá)
萬(wàn)科
從合作中的股權(quán)轉(zhuǎn)讓或商業(yè)資產(chǎn)處置獲得投資收益，通過(guò)聯(lián)營(yíng)合營(yíng)公司實(shí)現(xiàn)萬(wàn)科的權(quán)益利潤(rùn)并收取相應(yīng)管理費(fèi)用，讓資產(chǎn)輕起來(lái)。
在2014年9月與凱雷達(dá)成合作協(xié)議，將自己的9個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目90%的股權(quán)出讓給凱雷，自己變身為“小股操盤(pán)”的“打工仔”，實(shí)現(xiàn)了萬(wàn)科商業(yè)地產(chǎn)的輕資產(chǎn)、重運(yùn)營(yíng)。
萬(wàn)達(dá)
以運(yùn)營(yíng)商為核心，投資機(jī)構(gòu)作為財(cái)務(wù)投資人的類(lèi)資管模式。
王健林說(shuō)，未來(lái)，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的設(shè)計(jì)、建造、招商、營(yíng)運(yùn)、信息系統(tǒng)、電子商務(wù)由萬(wàn)達(dá)做，但投資全部來(lái)自機(jī)構(gòu)，資產(chǎn)歸投資者，雙方從凈租金收益中進(jìn)行分成。
2、凱德 vs龍湖
凱德
成型的進(jìn)入退出體系，私募基金+REITs。
將一個(gè)達(dá)到穩(wěn)定現(xiàn)金流回報(bào)的成熟商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目注入套現(xiàn)。加速資本流動(dòng)，提高資金利用率，已達(dá)到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的規(guī)模效應(yīng)。而其中最困難的就是將一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目從培育期帶領(lǐng)到成熟期。
龍湖
將以銷(xiāo)售物業(yè)回款的10%作為上限投資持有物業(yè)，計(jì)劃通過(guò)10-15年的發(fā)展，令商業(yè)地產(chǎn)對(duì)集團(tuán)核心利潤(rùn)的貢獻(xiàn)從目前的5%左右，提升至20%以上。
未來(lái)龍湖商業(yè)的發(fā)展將更強(qiáng)調(diào)策略性，一方面根據(jù)天街的品牌定位，主動(dòng)在目標(biāo)城市尋找適合發(fā)展購(gòu)物中心的商業(yè)地塊，另一方面在拿地后，遵循經(jīng)營(yíng)理念開(kāi)展規(guī)劃建造。
3、寶龍vs遠(yuǎn)洋
寶龍
將旗下四家寶萊百貨交由大商“打理”，騰出更多的精力和資源傾注于開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)高質(zhì)量的綜合商業(yè)項(xiàng)目。
高調(diào)打造具有國(guó)際化水平的資產(chǎn)管理平臺(tái)。籌備寶龍地產(chǎn)資產(chǎn)管理平臺(tái)，主要工作是規(guī)劃資產(chǎn)，監(jiān)督營(yíng)運(yùn)平臺(tái)是否按規(guī)劃完成。另一方面，研發(fā)獨(dú)有的社區(qū)化電商平臺(tái)，用領(lǐng)先的技術(shù)手段和運(yùn)營(yíng)理念為商業(yè)經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)保駕護(hù)航。
遠(yuǎn)洋
形成了“租售并舉+輕資產(chǎn)運(yùn)作”的商業(yè)模式，用較少的資金投入實(shí)現(xiàn)對(duì)資產(chǎn)的實(shí)際控制，獲取管理收益和資產(chǎn)增值。這種輕資產(chǎn)模式借助REITs、私募基金等金融平臺(tái)來(lái)完成租售并舉，提高了企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。
4、星河vs花樣年
星河
采取商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理技術(shù)輸出模式，即星河提供從前期定位規(guī)劃、招商到開(kāi)業(yè)及后期運(yùn)營(yíng)管理的全流程支持，以及管理團(tuán)隊(duì)、技術(shù)團(tuán)隊(duì)的輸出。
逐步轉(zhuǎn)變角色，成為一家品牌獨(dú)立的商業(yè)公司，以輕資產(chǎn)的模式進(jìn)行快速擴(kuò)張，并通過(guò)產(chǎn)業(yè)鏈的延伸、加強(qiáng)商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)等手段，在新時(shí)代尋求全新的發(fā)展機(jī)遇。
花樣年
推出“投資+管理”的新模式，即與商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商合作參股，小比例投入資金并代為管理。
預(yù)計(jì)至2015年底，花樣年商業(yè)的資產(chǎn)管理受托服務(wù)面積目標(biāo)將達(dá)到100萬(wàn)平方米，在3年之內(nèi)將達(dá)到300-400萬(wàn)平方米。
三輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型之路：需過(guò)“五關(guān)斬六將”？
第一關(guān)：別瞎說(shuō)，先搞清楚啥是輕資產(chǎn)？
對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)本身這個(gè)行業(yè)是一個(gè)重資金行業(yè)，資金密集型的，但它同時(shí)又具備了另外一個(gè)，就說(shuō)它的管理，實(shí)際上商業(yè)地產(chǎn)的管理在中國(guó)也就可能十年或者十年多一點(diǎn)的時(shí)間，所以這個(gè)管理對(duì)于中國(guó)來(lái)說(shuō)是一個(gè)非常大的課題，所以它是一個(gè)資金密集型再加上管理，當(dāng)資金密集到了一定程度的時(shí)候，實(shí)際上大家都承受不了，這時(shí)候就需要輕資產(chǎn)化的這么一個(gè)趨勢(shì)，所以也就是把它的資金密集型和它的管理給切分開(kāi)，這就是輕資產(chǎn)。
第二關(guān)：你憑啥能獲得投資人的信任？
做輕資產(chǎn)最難的一點(diǎn)是什么呢?是信任。怎么讓它信任你，愿意把他的重資產(chǎn)交給你管，讓他相信你并不持有這個(gè)資產(chǎn)，或者不持有這個(gè)資產(chǎn)的大部分的時(shí)候，愿意依然把這個(gè)資產(chǎn)當(dāng)做你自己的資產(chǎn)去管理和投入，而商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)價(jià)值實(shí)際上跟它的運(yùn)營(yíng)收益是直接相關(guān)的，而且這個(gè)收益會(huì)被資本市場(chǎng)放大，超過(guò)某一個(gè)臨界點(diǎn)是正收益，低過(guò)某個(gè)臨界點(diǎn)是負(fù)的，所以這個(gè)關(guān)系很大，就說(shuō)怎么能夠首先去到正的，而且能夠正得比較多，而且令到這個(gè)資產(chǎn)，要說(shuō)服重資產(chǎn)的談判對(duì)象說(shuō)，在他手里和在你手里不一樣，在你手里能夠賺到比他更多的錢(qián)，而且是減去你拿走的傭金還有很多，這是最難的。
第三關(guān)：輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的商業(yè)模式是啥？
輕資產(chǎn)本身一定要先談到無(wú)論是輕與重首先都是資產(chǎn)，就是資產(chǎn)本身的價(jià)值，這里面又引申出一個(gè)商業(yè)模式，整個(gè)未來(lái)中國(guó)的商業(yè)沒(méi)有藍(lán)海，全都是紅海，只不過(guò)花樣年通過(guò)它的商業(yè)模式改變了，因?yàn)樗?guī)模小投資小，社區(qū)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈。
第四關(guān)：團(tuán)隊(duì)是否強(qiáng)大到可以成就品牌?
同時(shí)輕資產(chǎn)未來(lái)包括現(xiàn)在所從事的工作內(nèi)容，比重資產(chǎn)索要從事的內(nèi)容多得多，因?yàn)橛绣X(qián)可以任性，因?yàn)槲沂情_(kāi)發(fā)商可以投資和按照我的要求做，但是輕資產(chǎn)不可以，它一定要把商業(yè)價(jià)值做出來(lái)，所以說(shuō)團(tuán)隊(duì)的能力未來(lái)是這個(gè)行業(yè)中非常重要的支柱。所以商業(yè)模式加上合適的資產(chǎn)，同時(shí)適應(yīng)的團(tuán)隊(duì)和品牌，這樣的話(huà)我覺(jué)得打造出來(lái)的才是一個(gè)好的資產(chǎn)。
第五關(guān)：是否具備完整的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)體系？
除非開(kāi)發(fā)商有一套非常完整的開(kāi)發(fā)體系，而且有非常完整的運(yùn)作經(jīng)營(yíng)的商業(yè)房地產(chǎn)這塊，才能夠說(shuō)服投資者，其實(shí)輕資產(chǎn)在某種方面來(lái)說(shuō)就是讓投資者來(lái)負(fù)擔(dān)資金投放的責(zé)任，從開(kāi)發(fā)商這塊就是提供服務(wù)。
但目前為止所接觸的大部分在中國(guó)國(guó)內(nèi)操作的PE，幾乎目前來(lái)講對(duì)過(guò)去投資者承諾的回報(bào)都不達(dá)標(biāo)，但這也不等于說(shuō)這些大的機(jī)構(gòu)投資者對(duì)中國(guó)市場(chǎng)就從此撤離缺乏信心了，要找到適合的投資者，比如說(shuō)是過(guò)去如果是商業(yè)領(lǐng)域的話(huà)，一般都是退休基金，對(duì)投資的無(wú)論是回報(bào)率還是周期的期望都完全不一樣，所以必須具備很完善的開(kāi)發(fā)系統(tǒng)，包括運(yùn)營(yíng)的系統(tǒng)，要不然的話(huà)輕資產(chǎn)這條路真的不好走。
（來(lái)源：商業(yè)地產(chǎn)云智庫(kù)）
