日前，深圳特區報攜手中購聯購物中心發展委員會聯合舉辦了一場以“新商業·新勢力·新發展”為主題的“深圳購物中心領袖沙龍”，沙龍由深圳特區報玄偉東和中購聯負責人賴正美主持。

　　綠景集團、觀瀾湖商業地產集團、八號倉、天虹商場、中洲地產、益田集團、寶能商業管理、上河坊、宏發集團等購物中心開發與運營精英齊聚一堂，研討深圳商業生態環境，分享創新思路和經驗，激辯深圳商業未來。

　　自2002年深圳第一家真正意義的購物中心開業至今，深圳購物中心經歷了12年急速發展，并一直處于全國發展前沿；踏進2015年，深圳已有購物中心56個。有數據顯示，到2015年底，深圳購物中心將增至70家。數量和體量急速攀漲的背后是已顯無序的發展和競爭，業界正經歷著多年來最嚴峻的考驗，舊的項目忙著調整，新的項目帶著全新的商業理念和經營模式還在加快入市步伐。

　　在如此時間和業界空間的夾縫中開業或即將開業的購物中心的“成長之路”值得關注。深圳特區報舉辦的這場沙龍，嘉賓的精彩觀點，為深圳商業的未來發展提供了新的視野。

　　“城市級奧特萊斯” 注重便利和配套

　　悅匯集團（大梅沙奧特萊斯·8號倉）董事長 廖衛杰

　　大梅沙奧特萊斯和今年1月開業的8號倉，是悅匯奧特萊斯目前兩塊項目。大梅沙奧特萊斯的體量兩萬多平方米，100個店左右。8號倉是我們嘗試的一個新型奧特萊斯項目，從籌備開始，就定義一個新的奧特萊斯概念叫“城市級奧特萊斯”，它跟傳統奧特萊斯的區別在于它不會占用郊區地方，交通便利性會高一些，從市中心出發大概半小時內可達。其次，它品牌定位中高檔，不像標準奧特萊斯奢侈品定位。第三，傳統奧特萊斯以百貨零售為主，8號倉更注重社區配套，因為它不是在郊區，而在城市中心，周邊居民密度比標準奧特萊斯更密集一些，因為希望項目能聚集更多人氣，所以搭配了更多社區配套，8號倉現在的社區配套大概35%左右，比較有亮點的項目是在屋頂開發一個5000平方米的天空農莊，將在5月底開業。定位兒童農耕體驗，希望通過兒童和親子家庭生活的農耕體驗，將環保意識灌輸給顧客，并通過這個項目增加客戶黏度，吸引更多人從不同地區過來體驗。

　　購物中心運營 提升專業化

　　天虹購物中心副總經理 賀曼曼

　　天虹購物中心目前在全國有三家，第一家就是在寶安中心區。這個項目是租賃物業，租金成本很高。在國內還沒有太多的租賃物業購物中心經驗可借鑒的情況下，在整個招商到開業后的運營階段，我們想了很多方法，最終實現了開業首年盈利，打破了業界不能用租賃空間去做購物中心的規律。

　　現在，很多購物中心都知道運營要加強，行業在商業關注度上不斷提升，也越來越專業化。比如天虹，會關注每一個商戶業績，當他三個月經營不良的時候我們會跟他約談，這是提升商戶運營很重要的一點。

　　天虹也在做互聯網，做全渠道。在天虹的互聯網中，第一體現的是對年輕人方便的線上購買，還有一點很重要的是玩樂精神。開業到現在已經培養了幾萬會員，我們在做一個互聯網轉化，就是讓實體店會員變成線上粉絲，把他們分群互動，邀約到店一起做些體驗。同時也會在實體店里做很多類互聯網化活動。

　　每一個購物中心應該根據自己項目所在區域、位置進行項目定位。購物中心最重要的方向變化不應只是關注租金收取能力，首先應該關注好顧客是誰。

　　社區型購物中心把握“左鄰右舍”

　　綠景資產管理公司總經理 古琦

　　綠景主要是做社區商業的購物中心，體量基本上在八萬平方米以下，服務周邊三公里范圍。綠景想區別于大型的城市化的各個區域級的購物中心，也恰恰由于這個原因使綠景站在社區購物中心最前列，逐步實現了系列化、規模化。

　　綠景左鄰購物中心講的是左鄰右舍的概念，有八大服務體系，包括左鄰驛站、左鄰小劇場、左鄰育兒、左鄰迷你倉等。左鄰驛站把家電維修、干洗等功能聚集在一起。左鄰小劇場主要跟深大的及其它一些大學合作，專在商場里面開辟了一個小劇院，請他們的話劇團隊來，吸引對這方面有愛好的人群。除話劇外，還有其它表演。左鄰健康家給需要健身運動的人群提供了場所。左鄰迷你倉是我們開辟的一個小倉庫，顧客把家里占地方的東西儲存在這里，左鄰收取一定費用，顧客需要的時候再拿。左鄰社區集市聚集了商戶家里面的書籍、玩具，做成一個市場形式，讓他們周末交流、交換，形成左鄰特色。接下來，可能還會把醫療結合在社區商業里面。

　　明年將要開業的虹灣購物中心是升級版購物中心，這個購物中心將在快時尚的招商上下工夫，跟全球最大設計師平臺合作，希望能夠把這個地方作為設計師平臺的發散基地。我們想把左鄰系列不斷的做好，把特色做得最好，這樣就有很好的競爭力。

　　不妨在“體驗式營銷”上突破

　　美格行商業顧問機構董事長 張紅衛

　　很多人覺得購物中心越來越不好做，因為都在網上購物了，購物中心是不是有點多了？其實不會。但是購物中心的營運模式要有所變化，以前靠著服裝、化妝品這種運營模式可能要有變化。現在我很關注購物中心和互聯網的結合，這個應是行業發展方向。實際上，作為一個營銷手段，購物中心應把互聯網作為自己推廣的手段，考慮如何把購物中心跟這個時代潮流結合在一起。

　　每個購物中心難的肯定是招商這一塊。而招商難就難在招好的品牌，品牌在當前互聯網發展的情況下經營情況不是特別好，他們開店的速度也不是很快，所以能不能考慮添加一些適合現代社交的體驗式營銷？以深圳消費者的購買力、深圳這個城市的創新能力，現有的購物中心肯定會越來越好，只是各家的方向可能需要做一些調整或轉變。

　　體驗模式 精益求精

　　益田假日天地總經理 陳靖

　　益田假日廣場剛開始的時候，很多國際品牌是持懷疑的，認為益田不適合做高端購物中心，但是我們從來沒有動搖過定位。2002年，益田的招商不佳，兩年沒有一個國際線的品牌跟我們簽約。但是現在，益田假日廣場已經入駐了很多奢侈品，其在深圳的口碑、形象還是很不錯的。

　　益田假日天地則是一個娛樂休閑的開放中心，總體量8.7萬平方米。這個項目在龍崗、鳳尾交接地，橫跨龍鳳、輻射深莞兩地。項目本身有優勢，也有劣勢。優勢是品牌價值和運營團隊，益田的企劃能力非常強，但劣勢也很明顯。現在的處于一個起步階段，目前的核心任務是拉人流、促銷售。其實，購物中心的運營，有的時候是商家、消費者給的壓力，商家無法運營會提出提前撤場、減負免租；消費者一看你滿足不了他們的需求，就移情別戀了，所以定價策略、營銷都要不斷調整，主力店全都在進行內部優化，不斷滿足消費者需求。

　　本次沙龍主題是“新商業、新勢力、新發展”，這個“新”不是因為電商的出現要逼行業創新，即使沒有電商，行業競爭也非常激烈。當然，這個創新要有手段，益田希望這幾年將旗下的幾個商業項目都用體驗模式逐一打造，這也是未來商業發展的一個方向。

　　從大思維出發 精準定位

　　中洲地產副總經理 唐春洲

　　深圳最早的一個購物中心深圳城市廣場便是中洲做的，中洲現在做的項目在寶安，規模100萬平方米，里面有20萬商業面積，下半年開業。

　　今天想談一談我對購物中心的認識。購物中心會逐漸普及化，它肯定和以前第一個購物中心不一樣，超市、百貨、影院都將跟現在的商業模式不一樣，普及化后將更有親和力。所以中洲在項目規劃、建設、招商和運營的思考上，是按照大思維來做，“強化自身優勢，擁抱互聯網”。

　　中洲的優勢是項目地段在寶安新安區域，那是寶安成熟區域，依托大前海，有地鐵直接接駁。定位上，中洲把它定位成家庭消費為主的購物中心。

　　在選擇商家過程中，尊重商家，商家的觸覺比我們更靈敏。還有前面提到的創客，在做好基本招商前提之下，會考慮一些創新，將和一些年輕的設計師合作。

　　街區式創意商業漸入佳境

　　書香門第商管公司副總經理 張玲

　　因上河坊物業本身得天獨厚的條件，所以打造的是中西結合的場景，在此基礎上，引進了酒吧一條街和休閑娛樂影院業態，同時保留購物的功能，所以上河坊是集創意精品街、創意集合地和品牌直營店、線上線下相對應的綜合性商業項目。

　　首先，現在業內都在做O2O平臺，上河坊也會利用好現代化工具平臺去做現代化服務。第二，購物中心做商業，要營造一個快樂的文化，能吸引某個群體的消費非常重要。第三，現在都在談“互聯網+”，我們也在考慮這部分內容。“互聯網+”里有文化內容方面的需求，上河坊希望通過打造一條可供再次消費的經營模式，形成真正“互聯網+”的概念。

　　目前，我們已經在推動這個項目。這個項目以后會朝著公司既定的規劃走，希望上河坊這種街區式商業是一個可行性方案。

　　與時俱進才能活力倍增

　　觀瀾湖商業地產總經理 王韋欽

　　目前，深圳購物中心最北的地方應該就是觀瀾湖新城的項目。在商業環境里，觀瀾湖項目總體量52萬平方米，可分成幾個項目。這里面有一個音樂酒店。第二個項目是觀瀾唯一甲級寫字樓，招商目前已突破六成。第三個項目包含了原本觀瀾湖的鄉村俱樂部，現在叫生態運動公園，我們把它免費開放給市民，里面包含了10.5公里生態路徑，一個10公里的越野自行車賽道，還有健身俱樂部。第四部分是購物，總體量32萬平方米，分三期，里面商業分成四個大的業態，零售、餐飲、娛樂業和文創。一期二期是購物中心，三期是由八棟四層樓高的建筑組成的區塊，我們想創造一個“創客”的環境，包含創客家園，文創旗艦店，很多內地、港澳臺、國外的年輕創客，還有少數民族手工藝品的聚集地，還有一棟臺灣館的文創。

　　商業項目三期將在今年9月25號一次性開業。在開業前，為吸引消費者，我們舉辦了兩次嘉年華活動，吸引了近八萬人來參與。目前，觀瀾仍要克服很多交通上的弱點，比如地鐵線還沒有開通。服務部分絕對是未來購物中心決戰點之一，“服務”在未來也將是觀瀾最為重視的環節之一。

　　特色商業 留住客戶

　　寶能商業有限公司副總經理 聶湘君

　　應該說寶能這三年發展得非常快，目前在全國已有20多個城市、30個項目拿地。在營業項目中，南山有12萬平方米的太古城，開業已有兩年半。龍崗還有一個社區商業。

　　契合今天的主題我談一下南山項目的調整思路，南山太古城會傾向兒童娛樂的板塊調整，包括餐飲等配套設施。今年，已增加很多兒童配套的娛樂，去年下半年陸續把一些不好的零售品牌進行改造，引進了比較知名的品牌。

　　此外，還會跟深圳廣電合作，在廣場搭建一個透明陽光錄播廳。同時，還做了一些與顧客非常有粘性的特色產品。

　　太古城這個項目成長的時間不算長，目前是處于良好成長階段。

　　要搞清三公里內的消費者需求

　　宏發商業管理公司總經理 劉建霖

　　宏發的項目都在建設中，我只能簡單談一下未來的項目。目前，我們在做的一個商業項目在坪洲站，一期建筑面積68萬平方米，商業體量15萬平方米。另外馬上要建設的是光明新區第一個購物中心，項目體量86萬平方米。兩個項目估計在2017年前后入市。

　　今天談零售商業也好、商業地產也好，還是要回到一個最基本點：我們其實沒有做產品，就是提供一個平臺，最終通過這個平臺來服務廣大消費者，分工必須清楚清晰，只有做到這一點，才可能對招商好、對經營好，問題也就解決了。

　　現在做零售商業的商業價值在哪？我認為首先要做好社會效益。現在宏發的項目在做定位、研判的時候，會首先問一個問題，能否滿足周邊的人群，做實體商業、實體零售必須要滿足周邊需求。宏發現在做的一個基礎工作就是調研項目周邊三公里內消費者需要什么。

　　此外，項目開發的地緣性很強，有不同的DNA。事實上，行業間不存在競爭，是互相促進，只要把周邊市場開發好了，最終都會成功。
　　（深圳特區報 段思羽/整理 岑志利/攝）