國家統計局近日發布的“2015年1-4月全國房地產開發和銷售情況”顯示，前4個月全國整體房地產開發投資增速持續回落，但商業地產的開發卻“一枝獨秀”。然而，如整體房地產行業一樣，商業地產也同樣存在嚴重過剩的問題，業內人士表示，再加上電子商務的崛起、經濟增速放緩等因素對商業物業營運的沖擊日益顯現，商業地產的角逐異常激烈，轉型和差異化運營勢在必行。

　　商業開發持續上升

　　數據顯示，2015年1-4月，全國房地產開發投資23669億元，同比名義增長6.0%，增速比1-3月回落2.5個百分點。但其中，辦公樓和商業營業用房的增長速度分別達到13.6%和13.9%。

　　“房地產開發投資增幅正在下降，今年住宅投資增速會急劇下降，但從增長比例的情況來看，商業和寫字樓還是會持續上升”。中國房地產業協會副會長、華遠地產原董事長任志強近日在某論壇上如此表示。

　　以零售地產為例，最新調查顯示，2014年，全球購物中心新開業面積為1140萬平方米，全球最活躍的前20個新建購物中心市場，中國城市占據半壁江山，累計貢獻570萬平方米的落成面積。其中，武漢憑借8個項目、近100萬平方米的交付面積拔得頭籌，成都則以98.1萬平方米的成績位居第二，緊隨其后的是北京和重慶。

　　然而，與此同時，商業地產卻正面臨嚴重過剩的局面。根據物業機構萊坊的統計數據顯示，2015年底，全國主要城市商業綜合體存量面積將達到3.6億平方米，2016年以后更將突破4.3億平方米。與此同時，2014年國內主要城市綜合體個數達885個，較2013年增長24.47%；2015年主要城市的綜合體數量將突破1000個；至2018年，商業綜合體的年供應量將達到1200個。

　　購物中心涌現新興業態

　　在供應增加、電商沖擊之下，國內傳統購物中心市場競爭日趨激烈、業態規劃單一、同質化嚴重等因素促使零售項目逐漸增加體驗式業態的比重以吸引消費者。然而，隨著各購物中心紛紛加大餐飲、娛樂、親子等體驗式業態比重后，又引起新一輪同質化。RET睿意德中國商業地產研究中心近日調查顯示，包括保齡球館、高爾夫球館、藝術展覽、醫療診所等新興業態開始在購物中心不斷涌現。

　　RET睿意德報告顯示，保齡球館、高爾夫球館盈利模式正朝多元方向發展，成為購物中心新元素，報告負責人表示：“一方面成熟商家開始租用周邊場地，提供餐飲等服務，以滿足客戶多樣消費。在保齡球館、高爾夫球館等設置休息區或餐飲區，在提升用戶體驗的同時也增加了盈利項目；另一方面，開始出現越來越多復合式經營模式。在大魯閣這類復合式球館中，保齡球和高爾夫占比70%，餐飲占比達到20%。”

　　國內外購物中心打造大量文藝類業態，如各類展覽、劇院等。此類業態大多為購物中心自持，多屬公益性質，因而租金較低或無租金。但在帶動人流方面，文藝類業態尤其是各類展覽卻能帶來20%以上人流量增長，這類業態日益開始在購物中心中扮演重要角色。

　　金融服務、電信營業廳、彩券等服務類業態在國外購物中心早已屢見不鮮，購物中心的功能早已經不再局限于購物，消費者開始在購物中心內尋求多種多樣服務。在RET睿意德中國商業地產研究中心調研的國外優質購物中心內，平均每個至少擁有兩個電信運營商、兩個醫療服務商、兩個金融服務商、1個彩券點和1個旅行社。

　　此外，以20-35歲白領階層為目標客群的密室和鬼屋開始走進購物中心，多種不同規模主題房間的設置和靈活的票價組合模式吸引更多潛在消費者。另外，由于這類業態游戲設置中需要各類團體分工和協作，受到了各大企業團體的青睞。購物中心內規模較大的密室逃脫年平均盈利能達到200萬-500萬，鬼屋年盈利也能達到300萬左右，密室和鬼屋成為購物中心內最賺錢業態之一。

　　寫字樓市場整體樂觀

　　對于寫字樓市場來說，近年來，一線城市寫字樓市場整體呈現上行趨勢。以北京為例，2008年中期，北京全市寫字樓市場的空置率為23%，到2014年年底時則降至4.8%，為全國最低。這意味著，在5年時間內，北京全市寫字樓市場空置率下降了逾18個百分點。

　　然而，市場需求較為低迷，以今年一季度為例，北京甲級寫字樓市場新增兩個項目，分別是位于望京的浦項中心和位于中關村的融科資訊中心B座。這兩個項目為市場帶來近13萬平方米的優質辦公空間，使得全市甲級寫字樓總存量達到596.8萬平方米。

　　就整體市場而言，受宏觀經濟的不確定性影響，項目招租壓力加大，一季度北京甲級寫字樓市場平均租金環比下降1.76%，至每月每平方米382.36元（60.98美元），但與去年同期相比仍微漲0.24%。新增項目預租狀況良好，北京甲級寫字樓平均空置率環比僅上升0.73個百分點，達到5.41%。

　　盡管如此，北京辦公樓市場繼續成為全球空置率最低的城市之一，在全球空置率均值為12.9%的背景下，相較于其他國際中心如紐約和倫敦，北京市場更受業主的青睞。仲量聯行在近期發表的市場研究報告中表示，供不應求的市場現狀和較快的出租速率使得業主對于整體市場始終保持樂觀。在租戶方面，大面積租賃多來自電子、互聯網以及金融類企業，汽車行業以及汽車金融類公司也在市場中保持活躍。
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