聯商網消息：據搜鋪網報道，隨著越來越多的消費者已不再滿足于僅僅在購物中心購物，而是呈現出休閑、運動、娛樂、就餐、培訓、觀展等多元化的消費訴求，各地購物中心不得不不斷提高餐飲、娛樂、兒童等低租金體驗業態的占比。在此情況下，如能有效利用屋頂空間，將部分餐飲、娛樂、休閑、運動、兒童業態轉移到屋頂之上并加以放大，則項目的吸引力及租金收入都將大幅提高（不占用容積率，相當于為購物中心增加了一個樓層的商業面積，堪稱項目第二空間）。

本期，搜鋪網商業地產研究院就調查了海內外數百家商業地產項目的屋頂商業應用，為大家揭示屋頂商業的主要類別、最新潮流、應用難點、盈利模式及提升之道。
　　

首先，我們分析一下屋頂空間特點及屋頂商業難點：

1、屋頂空間具有諸多其他樓層所不具備的優點：開放式空間、無層高限制、無柱距限制、自然環保、空氣清新、視野開闊、景色優美；以及部分缺點，如無法遮風擋雨、不適合酷暑嚴寒。

2、屋頂商業特點：屋頂空間擁有中庭、門前廣場無法比擬的空間尺度，可以充分施展其無層高限制的優勢，引入室內樓層無法展開的極具體驗感的新興特殊業態。但不同的業態需要不同的配套，例如屋頂農場、屋頂泳池適合戶外露天環境，屋頂溜冰場、屋頂劇場則需要架設天棚遮風擋雨，屋頂餐廳、屋頂商場則需要常規封閉式商鋪與開放式外擺區結合。

3、屋頂商業應用務必解決的難點：引流及到屋頂的垂直動線（垂直電梯、扶梯）、屋頂承重與防水（屋頂泳池必須事先設計）、屋頂機電設備集中放置避免給屋頂平面動線造成困擾、屋頂圍墻及護欄、避雷電設計、排水排污（例如餐飲和農場）。故此，計劃引入屋頂商業的項目必須在建筑設計時即妥善考慮屋頂商業的物業需求，而已建成項目若想加入屋頂商業則需進行屋頂改建及加固。

4、屋頂商業避免事項：由于地理氣候原因，酷寒的東北不適合設置過多長期的露天商業設施，而適合新加坡等地的屋頂兒童嬉水樂園也只適合海南和廣東廣西局部地區。此外，屋頂商業的類型需謹慎考慮。例如，屋頂農場適合水泥森林一般的一二線城市項目，卻并不適合田園風光宜人的三四線城市項目。而周圍缺乏景觀的項目則不適合設置屋頂摩天輪等觀光設施。TIPS：不同于其他屋頂商業項目需要繁雜的各項審批，受政府支持的屋頂綠化所受的限制最少，故屋頂利用方面，除了屋頂物業辦公室、屋頂花園、屋頂停車、屋頂發電之外，最普遍的就是屋頂農場了。

5、屋頂商業招商方面，除了天空農場可謂屋頂獨有，其他的屋頂兒童、運動、餐飲、零售等業態的商家都是地面乃至購物中心普通樓層都有的品牌商，只是屋頂天臺提供了與眾不同的空中平臺/舞臺，關鍵看購物中心如何整合資源/創新思路，搭臺組織眾多品牌商唱新戲。
　　

再者，我們簡要解讀一下屋頂商業的主要類別。

據搜鋪網商業地產研究院調研，屋頂天臺商業主要有七類應用，分別是兒童業態、運動業態、娛樂業態、零售業態、餐飲業態、展會活動、其他應用（會員中心等）。

屋頂天臺兒童業態

屋頂兒童業態以各類兒童樂園為主，但傳統的室內兒童樂園和電玩城（例如悠游堂、卡通尼）只適合屋頂天臺有鋪位的異型商鋪（例如上海百聯世博源），故大平層的傳統屋頂平臺只能引入適合戶外環境無需電子設備的運動樂園（如亞馬遜探險樂園和哈你小孩，加裝防雨防曬頂）和翻斗樂樂園，而類似史努比樂園之類的專業戶外兒童樂園和兒童動物園則需由發展商自行投資或合作經營，這導致屋頂天臺業態中的兒童業態占比較低。

案例賞析
　　北京五彩城——史努比樂園↓

　　
　　
　　上海百聯世博源——亞馬遜探險樂園↓
　　
　　

屋頂天臺運動業態

屋頂運動項目能帶動人氣，如能有效整合運動品類零售商戶的銷售，則堪稱真正的資源整合高手。例如在其他樓層引入迪卡儂、賽標、Alpen運動德普之類的專業運動商場，在3樓或4樓的屋頂天臺上開設該運動商場的運動體驗館，當有望產生積極的互動效應。再以屋頂田徑跑道為例，如能吸引阿迪達斯、耐克注資冠名設立專業跑步俱樂部（三夫戶外、Hi ORYX 羚跑俱樂部也是不錯選擇），并配以其旗艦店或折扣店，則社會效益經濟效益也將實現雙豐收（阿迪達斯全國首個公益Runbase跑步基地已在上海設立專業且免費的西岸基地）。

案例賞析
　　北京世紀金源屋頂人造滑雪場青苗薈冰雪大派對↓
　　
　　河源堅基購物中心JJMALL無邊界泳池↓
　　
　　北京紅星愛琴海購物中心云尚部落高爾夫↓
　　

屋頂天臺娛樂業態

屋頂娛樂業態中，獨占半壁江山的是受屋頂綠化政策激勵且相對成熟的天空農場。國內運營天空農場的公司多達數十家，雖然大多為業務相對單一的屋頂農場，但創新的大型復合式天空農場如坊田·天空農場、良食網天空農莊、城市花園農莊、長沙步步高梅溪新天地的花田農場正不斷破土而出。

其他較為熱門的天臺娛樂業態還包括：屋頂影院（如IMAX在三、四線城市投放可移動充氣式IMAX影院計劃正式實施，則天臺勢必成為其落腳點）、屋頂摩天輪（受日本和臺灣屋頂摩天輪風潮帶動）、屋頂主題游樂園（受金馬娛樂公司云頂星河游樂王國游樂場帶動）。此外，寵物樂園、屋頂溫泉、空中劇場、空中迷宮也已加入RF天臺大家庭。

案例賞析
　　合肥歡樂頌屋頂花果山↓
　　
　　上海大悅城2期屋頂懸臂式摩天輪↓　　
　　　
　　
　　成都王府井百貨總府店屋頂影院↓
　　

屋頂天臺餐飲業態

在屋頂餐飲業態中，無需煤氣及排油煙設施的輕餐（咖啡甜品及酒吧）比重最高。并且，相對于其他樓層的室內餐廳，天臺餐廳更適合相對高端走情調路線的異國風味餐廳及酒吧，或需要清雅環境的茶室。而不具備屋頂鋪位的項目則設立流動的美食節吸引客人。

若是想走差異化路線，則可利用屋頂花園優勢，開辦專業的婚宴館，并可在屋頂空間建立婚禮儀式堂和草坪婚禮場地。

還有更具有想法的觀光餐廳。相對于傳統賓館等高層綜合體的屋頂旋轉餐廳，近年開始流行Dinner in the Sky，即盛宴長空移動空中餐廳，但通常的盛宴長空餐廳需使用重型汽吊車，不太適合購物中心的屋頂，故當借鑒海洋量子號頂層甲板最新推出的北極星膠囊觀光玻璃艙，可供擁有繁華街景或山水美景的購物中心借鑒開設屋頂觀光咖啡（不適合附近有機場的限高區域，適合毗鄰江河湖海等景觀的項目）。

案例賞析
　　海口萬國大都會屋頂曼谷酒吧↓
　　
　　
　　上海日月光廣場屋頂藍葆德譽諾婚禮會館↓
　　
　　

屋頂天臺零售業態

在購物中心屋頂商業中，零售占比尚非常低，唯一已連鎖布點購物中心天臺空間的只有適合屋頂自然開放的陽光生態環境的上海Ecog溢柯園藝生活中心。

須知，需要實體商鋪及大量客流的零售業態是屋頂天臺空間最薄弱的部分，這讓體驗度與文化性雙高的品牌博物館逐漸成為屋頂零售業態的主力軍（例如青島萬象城的東阿阿膠博物館，深圳歡樂海岸的歐洲古董家具長物博物館和皆一堂百工藝術生活館，廣州太古匯天臺旁的SONY體驗店，上海大拇指廣場天臺曾設有證大藝術超超市，在建的青島金獅廣場則將引進青島啤酒博物館和主題文化博物館），與屋頂花園契合度頗佳的花卉園藝廣場及花店則僅次于藝術品博物館。而煙臺大悅城，就在屋頂花園美景旁同時引入了貓的天空之城文藝書店及咖吧。

搜鋪網商業地產研究院認為，其他類型的屋頂零售業首先在建筑形態上，應采取錯層建筑加大露臺（如上海百聯世博源和新加坡怡豐城），這樣大露臺空間上的兒童樂園、體育設施、寵物樂園、派對舞臺、汽車樂園，可與一旁緊鄰的兒童零售店（如孩子王、玩具反斗城）、體育用品商場（如迪卡儂、賽標、Alpen）、寵物店、派對主題店、汽車專賣展廳（不適合大型的4S店）乃至二手車市場（類似屋頂停車場）產生交叉疊加的業績催化效應。

案例賞析
　　上海仲盛國際商城溢柯空中花園↓
　　
　　

除了以上五類屋頂業態之外，屋頂天臺還有其他眾多功能，諸如風水用途、藝術用途、通道用途、市集用途、活動用途、可開合屋頂、屋頂天幕、屋頂發電、屋頂花園……后續，搜鋪網商業地產研究院還將為大家陸續解讀，敬請關注！

同時，搜鋪網旗下《零售不動產》雜志第33期也將就屋頂商業業態及其連鎖品牌做詳細調研及分析，并有大量真實有效數據佐證。欲在屋頂商業上大展拳腳的商業項目不妨關注一下。

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