作為上海“愛情地標”的大悅城二期在本周末開業，其標志性的摩天輪亮燈。在這個購物中心擴建開業的背后，是中糧系麾下商業地產的全國擴張野心。

　　中糧集團副總裁，大悅城地產董事長周政12月20日在接受《第一財經日報》記者采訪時表示，未來五年，大悅城購物中心會在全國擴張到約20家，其計劃以拿地或并購方式進行全國擴張，首選一線城市。目前，大悅城將已經開業的購物中心資產基本都注入了大悅城地產(00207.HK)，未來大悅城考慮將新開購物中心項目都注入上市公司，以便進行一系列資本運作。

　　連鎖化全國布局

　　位于上海人民廣場附近的大悅城一期已經運作一段時間，但中糧系并不滿足于現狀，經過新一輪投資和建設，上海大悅城二期開業，這讓該購物中心的整體商業體量將達到16.3萬平方米，通過連廊聯通南座和北座，共約450個品牌，目前開業率達到90％，主要代表性品牌包括：Michael Kors、Kate Spade、bebe、ANTEPRIMA WIREBAG、MARIMEKKO、LOVE MOSCHINO、GAP、MUJI、MO-MO牧場、云海肴、小輝哥等。

　　最值得注意的是，二期的建設中，上海大悅城引入了體驗式消費的摩天輪，這是其主打的摩天輪經濟——將客源引流到頂層，使客人“噴淋式”動線向下走，增加客源流動性和消費可能。同時摩天輪是售票項目，可以為商場帶來收益。

　　周政透露，目前大悅城購物中心的平均月租金在300萬~400萬之間，西單大悅城甚至超過1000萬。這一租金水平在行業內處于領先地位甚至數倍于其他購物中心。大悅城的租金模式為保底租金加流水代扣，兩者取高者。保底租金在商戶續約時會不斷提升，這也是為了應對電商，讓商家更關注實體店的銷售。

　　“大悅城已經有一套自己的模式，比如體驗式消費的打造，根據不同的城市量身定制不同的具體項目。現在，我們在全國有八個大悅城購物中心，大部分都是我們自持物業或參股的項目。未來五年，我們計劃在全國擴張到約20個大悅城購物中心。我們的選址會以一線城市為主，當然也會看有潛力的三線城市。而且大悅城在今后不僅僅是一個購物中心，我們還會結合線上線下的運作做出智慧購物模式，以應對電商對于實體商業的沖擊。”周政告訴《第一財經日報》記者。 

　　并購擴張法則

　　就在大悅城打算進行全國擴張購物中心的同時，不少同業者也都不約而同地在布局商業地產項目。近期中國新天地也透露要在全國升級打造“天地”系列大型商業綜合體。同樣是在周末，作為莆田市最大的商業綜合體項目，莆田正榮財富中心開業了，莆田正榮財富中心總建筑面積100萬平方米，商業面積達到36萬平方米，其中購物中心22萬平方米，室外步行街4萬平方米。甚至連做家居業起家的宜家也打算在中國市場連鎖化擴張購物中心項目。

　　“其實商業地產是比較長遠的打造優質資產的模式，但是要做好商業地產必須具有雄厚的資金實力和非常專業的管理能力，尤其是在電商日益沖擊之下，實體商業更應該思考如何使用合理的資本方式來建設長期的優質購物中心項目，而不是一味地去看短期利益。”長期研究商業地產的中名會執行主席洪奇輝指出。

　　對此，周政透露，未來的大悅城系列項目的擴張會采取自行拿地建設和收購相結合的方式。“相信在全國會有一些值得收購的項目，尤其是在一些具有發展潛力的三線城市，如果以收購方式運作則成本相對較低，擴張速度較快。”

　　在采訪中，記者了解到，不少業者都有類似想法。“有些舊的商場項目運作不力，但卻占據較好的地理位置，完全可以通過收購控股等來拿新項目。我們預計2016年在商業地產領域會有一輪并購潮。”第一太平戴維斯上海副董事長朱兆榮認為。

　　資本運作“算盤”

　　但正如業內專家所言，要做好商業地產，必須經得起資金考驗，一個大型購物中心或綜合體“養”十年才能盈利都很正常，那么業者一定要具備資金實力。

　　《第一財經日報》記者注意到，就在前不久，“北京華聯商業信托”(BHG Retail Reit)在新加坡主板掛牌交易，籌集3.942億新元資金，這是新交所主板2015年第一只新股上市。該REIT以每單位0.80新元的價格，發售超過4.9272億個單位，總計約1.2億新元。該REIT上市的起始資產包括五個購物商場，分別位于北京、成都、合肥、大連及西寧，估值約28億元(合6.059億新元)。

　　“我們也注意到了華聯購物中心此次的REITs上市，其實我們也在尋求一些合適的資本運作方式。比如我們將已經開業的大悅城項目基本都注入了大悅城地產上市公司，對于未來新開的購物中心，我們也打算注入到該上市公司。未來我們也會繼續尋找資本運作的機會。”大悅城地產財務總監許漢平告訴《第一財經日報》記者。

　　有業內評論指出，從中糧置地更名大悅城地產后，大悅城產品線對中糧的意義不言而喻。盡管在引流方面，大悅城是行業的佼佼者，但從財務數據體現的銷售與租金收入上也同樣有煩惱。大悅城執行董事兼總經理韓石在近期的大悅城商業聚焦客戶價值峰會上表示，大悅城會針對趨勢進行研究和探討，挖掘更多大悅城的平臺價值。站在資本市場與管理層的角度，大悅城需要為股東創造更大化價值。價值的體現一方面來自購物中心租金收益，另一方面需要有持續性的運營發展提升服務與品牌價值。因此其未來必然會進行整體的資本運作以提升自身的估值。

　　“值得注意的是，據統計，目前全國已經開業的購物中心已有4000多家，到2020年，開業的預計將達到10000家，超大供應量逐漸入市，當前的存量已經飽和，未來購物中心市場依舊存在諸多挑戰。”洪奇輝分析。
　　（來源：第一財經日報 樂琰）