搜鋪網(wǎng)消息：波詭云譎的上海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，又被投下了一顆重磅炸彈！
根據(jù)上海市規(guī)土局等四部門聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化本市土地和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的實(shí)施意見(jiàn)》顯示，為了繼續(xù)優(yōu)化上海土地和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)在改善民生、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面的積極作用，這份《意見(jiàn)》要求進(jìn)一步加大商品住房用地中小套住房供應(yīng)比例，中心城區(qū)不低于70%，郊區(qū)不低于60%。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是上海將重拾7090政策，而這無(wú)疑將給上海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)驚天大變。
第一，商業(yè)規(guī)定高持有比例
公告內(nèi)容顯示：“鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)持有商業(yè)、辦公樓持續(xù)經(jīng)營(yíng)。本市新增商業(yè)辦公用地，相關(guān)區(qū)縣政府要在出讓條件中明確商業(yè)、辦公物業(yè)的持有要求，一般地區(qū)商業(yè)物業(yè)的持有比例為不低于80%、辦公物業(yè)為不低于40%，且持有年限不低于10年；近階段商業(yè)辦公樓宇供應(yīng)較大的區(qū)域，商業(yè)物業(yè)的持有比例提高到100%，辦公物業(yè)持有比例不低于60%或100%，持有年限不低于10年或長(zhǎng)期持有”。
這意味著，在接下來(lái)的時(shí)間里，各路開(kāi)發(fā)商們?nèi)绻胍^續(xù)在上海拿地開(kāi)發(fā)商業(yè)項(xiàng)目，必須具備過(guò)硬的商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，而分割銷售也將變成幾乎不可能。
從商業(yè)項(xiàng)目招商及運(yùn)營(yíng)方面來(lái)看，由于目前上海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著巨大的挑戰(zhàn)，其2015年商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)數(shù)量以26個(gè)在全國(guó)城市中排名第一，海量的供應(yīng)導(dǎo)致市場(chǎng)空置率上升，租金卻仍以緩慢上漲趨勢(shì)為主。且迫于品牌資源有限，原準(zhǔn)備在2015年開(kāi)業(yè)的15-20家項(xiàng)目或不得不延期至2016年開(kāi)業(yè)。
但隨著政府對(duì)開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)期持有商業(yè)物業(yè)的“硬性”要求確定，一方面將幫助開(kāi)發(fā)商去庫(kù)存，解決當(dāng)前上海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存量偏大的問(wèn)題。另一方面，也將促使進(jìn)駐上海攻城略地的開(kāi)發(fā)商們摒棄心浮氣躁、快速擴(kuò)張的發(fā)展模式，轉(zhuǎn)而精細(xì)打磨電商時(shí)代下實(shí)體商場(chǎng)的核心價(jià)值。
與此同時(shí)，由于大型開(kāi)發(fā)商有錢小型開(kāi)發(fā)商有運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新能力（或者大型開(kāi)發(fā)商兼具資金、運(yùn)營(yíng)能力），商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)抱團(tuán)拿地（或者土地市場(chǎng)被少數(shù)幾個(gè)大型開(kāi)發(fā)商壟斷）的現(xiàn)象將成為上海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)新趨勢(shì)。
第二，小戶型增加人口密度 提升商業(yè)客流
公告內(nèi)容顯示：“優(yōu)化住房用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加中小套型商品住房供應(yīng)。進(jìn)一步加大商品住房用地的中小套型住房供應(yīng)比例，中心城區(qū)不低于70%，郊區(qū)不低于60%（部分供需矛盾較突出區(qū)域，中小套型住房供應(yīng)比例提高到70%）；保障性住房用地中中小套型住房的供應(yīng)比例，中心城區(qū)為100%，郊區(qū)不低于80%以上。”
這意味在相同土地產(chǎn)出的前提下，戶型單套面積壓縮將使城市住宅的供應(yīng)套數(shù)增多，而單位區(qū)域內(nèi)的人口聚集度也會(huì)更多。這似乎已經(jīng)很明顯，上海政府正在做一件事情：增加城市的人口承載能力！
而當(dāng)單一區(qū)域內(nèi)人口數(shù)量增多（即人口密度增加），該區(qū)域內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目所能分享的客流也將增多，這對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)來(lái)講，可謂是一大利好。
眾所周知，提升核心區(qū)域居住密度的方式是提升土地容積率。香港為什么單位人口密度可以這么高，核心就是項(xiàng)目的住宅土地出讓都是高容積率的，5-6的容積率在香港非常的常見(jiàn)。而我們?cè)陔娪袄锟吹降耐沧訕蔷褪歉呷莘e率背景下的產(chǎn)物。而目前中國(guó)所有的住宅用地，容積率基本只有2-2.5左右，換句話來(lái)說(shuō)，同樣一塊地，能住的人是別人的一半，這樣人口密度當(dāng)然聚集不起來(lái)。如今，上海發(fā)布政策，欲通過(guò)小戶型增加人口密度，可謂也是在向香港學(xué)習(xí)。
第三，完整路網(wǎng)激發(fā)城市活力 聯(lián)動(dòng)各級(jí)商圈
公告內(nèi)容顯示，“鼓勵(lì)公共交通為導(dǎo)向的社區(qū)開(kāi)發(fā)模式，軌道交通站點(diǎn)周邊區(qū)域（中心城、郊區(qū)的覆蓋范圍分別為600米、1500米）商品住房用地的中小套型住房供應(yīng)比例提高到80%以上，以實(shí)現(xiàn)城市組團(tuán)式緊湊開(kāi)發(fā)，形成居住、工作、商業(yè)、文化等功能的有機(jī)協(xié)調(diào)。”
另在同期，國(guó)家也出臺(tái)了相關(guān)政策《中國(guó)原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)》，意見(jiàn)提出，“我國(guó)新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開(kāi)，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部道路公共化，解決交通路網(wǎng)布局問(wèn)題，促進(jìn)土地節(jié)約利用。另外要樹(shù)立“窄馬路、密路網(wǎng)”的城市道路布局理念，建設(shè)快速路、主次干路和支路級(jí)配合理的道路網(wǎng)系統(tǒng)。打通各類‘?dāng)囝^路’，形成完整路網(wǎng)，提高道路通達(dá)性。科學(xué)、規(guī)范設(shè)置道路交通安全設(shè)施和交通管理設(shè)施，提高道路安全性。”
又要以公共交通為導(dǎo)向進(jìn)行社區(qū)開(kāi)發(fā)，又要推廣街區(qū)制。這看似是在復(fù)制歐美國(guó)家的城市街區(qū)布局形態(tài)。
從目前整個(gè)中國(guó)、整個(gè)上海來(lái)看，相較于歐美國(guó)家等多個(gè)個(gè)性城市的小尺度街區(qū)、細(xì)密路網(wǎng)的形態(tài)，中國(guó)城市街區(qū)地塊的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)多是樹(shù)枝狀，這種結(jié)構(gòu)的城市是一種方便管理的封閉城市，與我國(guó)古代的政治統(tǒng)治有密切關(guān)系，但同時(shí)也是對(duì)城市土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值的忽視，存在不少問(wèn)題，諸如出行距離長(zhǎng)；過(guò)街困難，導(dǎo)致“中國(guó)式”過(guò)馬路問(wèn)題頻發(fā)；公交車等城市公交資源滲透力弱，覆蓋率難以提高。
總結(jié)而言，目前我國(guó)的街區(qū)模式路網(wǎng)可達(dá)性極低，這在當(dāng)前社會(huì)，城市功能結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)、社會(huì)文化等發(fā)生巨變的現(xiàn)狀下，已經(jīng)無(wú)法滿足現(xiàn)代城市生活和居民日常出行需求。
而復(fù)制歐美國(guó)家的城市街區(qū)布局形態(tài)，或可通過(guò)不同寬窄街區(qū)馬路解決社區(qū)住宅聯(lián)通問(wèn)題，提升城市街區(qū)活力、提高容積率，從而增加相對(duì)地塊的客流量，解決過(guò)馬路難題，增加商鋪活力。但若要運(yùn)用到實(shí)地卻很難說(shuō)，因?yàn)槿说氖杖胨饺绻麤](méi)有上升，對(duì)不同區(qū)域的影響也就不同。
目前，上海作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)地標(biāo)城市，已經(jīng)率先實(shí)踐。各個(gè)區(qū)政府均在自己區(qū)域內(nèi)的主打商圈里，打造了形式各樣的連廊。諸如陸家嘴商圈的世紀(jì)連廊不僅能緩解陸家嘴地區(qū)的交通擁堵問(wèn)題，起到人車分流的作用，同時(shí)連廊還成為觀賞陸家嘴景觀的絕佳平臺(tái)；五角場(chǎng)的地下連廊也對(duì)五角場(chǎng)商圈的迅速形成起到了積極促進(jìn)作用；以及普陀中環(huán)、南京西路、曹家渡、徐家匯、中山公園、大寧、南方商城商圈都在紛紛規(guī)劃建設(shè)空中連廊，欲通過(guò)交通便利促進(jìn)商業(yè)發(fā)展。
且這些連廊與上個(gè)世紀(jì)國(guó)內(nèi)流行的天橋大有不同，不僅有扶梯、電梯、遮陽(yáng)設(shè)施，還更具人性化的配套綠化帶、坐椅等。
第四，社區(qū)底商或?qū)L(fēng)行
另有觀點(diǎn)認(rèn)為，目前中國(guó)市場(chǎng)上有大量囤積的地塊被閑置，但最讓開(kāi)發(fā)商頭疼的不是住宅問(wèn)題，而是商業(yè)。因?yàn)樯虡I(yè)如果沒(méi)有運(yùn)營(yíng)，幾乎百分之百都是死的。而且中國(guó)式開(kāi)發(fā)商對(duì)于商業(yè)，無(wú)論是集中性商業(yè)還是統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)的商業(yè)都比較難操作，能玩好的基本只有沿街商業(yè)，因?yàn)樽詈?jiǎn)單、最不費(fèi)力，只要保證這條街有人流，做沿街商業(yè)多半沒(méi)有問(wèn)題。
所以，政府推行“窄馬路、密路網(wǎng)”政策，無(wú)疑是把社區(qū)內(nèi)部道路變成市政道路，這會(huì)讓一個(gè)小區(qū)平白無(wú)故多了很多的沿街展示面，也會(huì)增加更多的社區(qū)底商。似乎不難想象，如果這個(gè)政策執(zhí)行到位，未來(lái)大量的二三線小區(qū)一層全部都會(huì)變成底商。
附：上海市《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化本市土地和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的實(shí)施意見(jiàn)》
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