日前，有媒體報道，曾被貼上“亞洲最大城市綜合體”標簽的上海月星環球港(以下簡稱“上海環球港”)空置率高企。對此，記者近日多次實地走訪了解到，目前上海環球港有不少商鋪門店確處于裝修施工停業中。

自2008年啟動以來，這座號稱是全球中心城區規模最大、設計最美、最富藝術氣質的購物中心，給外界留下了高端定位的印象。此番走訪下來，記者發現，這里真正的高端奢侈品門面并不多。

對此，月星集團內部人士對《中國經營報》記者表示，外界對商場定位認識可能存在偏差，“我們從來也沒有想走高端路線，最多只能算中高端”。

而對于商場運營情況以及此前被爆空置率等問題，上述月星集團內部人士回應稱，目前商場內存在商鋪空置現象的原因是部分品牌合約到期，商場也借此契機針對“更時尚、更潮流”的定位對品牌進行主動升級優化，部分品牌是被勸退的。

公司稱“空置”系品牌調整 “高端”為外界誤讀

8月3日~4日，《中國經營報》記者先后多次來到上海環球港實地探訪。記者在直通上海地鐵3號線的金沙江路站6號口的B2層看到，有少量商鋪確處在關門狀態，其中大部分關門店鋪處于正在裝修狀態;而在B1層一處通往戶外露天場地的出口前，集中存在10家左右店鋪處于關門狀態。

資料顯示，上海環球港啟動于2008年，總建筑面積達48萬平方米，商業面積近32萬平方米，高級辦公樓12萬平方米，五星級酒店面積約4萬平方米，以特大型綜合購物中心為主題，輔之以甲級辦公、展覽、娛樂、餐飲、休閑與健身等配套功能，整體規模超過南京西路梅龍鎮廣場、恒隆廣場、中信泰富廣場的面積總和。

然而，這樣一個擁有超大面積、豪華裝修的商業綜合體，記者在走訪中卻了解到，傳統意義上的奢侈品品牌并不多，僅有COACH、BV、CK等。

此外，記者在一份名為《上海月星環球港市場調研分析》的數據中也注意到，上海環球港租金在4.1元/平方米/日~13.1元/平方米/日區間，其中主力店B1、B2層租金單價為6元/平方米/日，1F租金單價為13.1元/平方米/日，2F租金單價為10元/平方米/日。相比于一站地鐵之隔的中山公園龍之夢商場，環球港的價格并不算高。

對此，月星集團內部人士對《中國經營報》記者表示，上述數據并非月星官方對外公布的，至于目前上海環球港的租金價格，不方便透露，“但租金肯定比上述價位高，我們的租金都是逐漸增加。另外，在租金方面，我們不想和別人比較，畢竟地理位置不一樣。”

不過，記者梳理往日報道發現，自運營以來，上海環球港多次被曝招商困難。據《每日經濟新聞》日前報道，一位參與過上海環球港前期招商工作的商業地產人士曾透露，月星本身并非商業地產出身，在從家具轉型做商業地產的過程中，面對一個體量如此之大的項目，短期之內要完成招商是非常困難的，“不過他們還是做到了”。而月星集團一位內部人士則對《中國經營報》記者表示，目前商場的商鋪入駐率接近90%。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《中國經營報》記者表示，上海中環以內的商業地產項目其實都不錯，但上海環球港這個項目其實沒有預期的好，和其周邊地段有關系。“雖然從交通角度非常方便，但不是消費者消費線的交匯點，而邊上的中山公園反而有這個優勢。另外，也是一個消費習慣的問題，中山公園被定義為市級商圈，而上海環球港周邊的金沙江路本身層次還不是很高。招商難在于本身銷售業績不好，零售業務會有想法。”

上海中原地產市場分析師盧文曦也對《中國經營報》記者表示，上海環球港主要問題還是在商業定位與區域消費能力匹配度并不協調有關。“它給市場營造的格調是很高大上的，但實際上普陀區這個地方消費能力還是相對較低。”

著名經濟學家宋清輝則對《中國經營報》記者表示，當前，宏觀經濟形勢下行，實體店生意難做，“我通過近期走訪發現，不少城市新的城市綜合體或大型購物中心，周邊往往聚集了大量大型商場等城市綜合體，競爭慘烈。不少百貨企業增速低、利潤低，已無力支撐高昂的房租。一些新的項目開業后，亦較難以按預期盈利。”

至于商場定位方面，月星集團內部人士對《中國經營報》記者表示，外界對商場定位認識可能存在偏差，“我們從來也沒有想走高端路線，最多只能算中高端，至于商場裝修華麗，只是因為企業老板希望對此項目精雕細琢”。

此外，針對上海環球港選址問題，上海月星環球港商業中心有限公司市場營銷部人員表示，“因為老板覺得這地方是個藍海”。而上述月星集團內部人士則表示，“在現在上海的成熟商圈，很難拿到這么大的面積來做商業綜合體”。

公司負債高企

作為月星集團的首個商業地產項目，上海環球港不僅是月星跨界嘗試的成果，而且還是該集團戰略調整重要的內容。不過，對于月星的跨界轉型，業內人士稱并不理想。

“月星本身是做商業起家的，對于商業上下游需求的把握應該是比單純做房地產開發的企業來做商業地產是有優勢的，不過上海環球港這個項目做得并不出色。”盧文曦說，“畢竟是從其他行業轉來做商業地產的，所以在局部的打造上，其實并不應該急于樹自己的標桿，還是先摸摸市場，等到有經驗再做標桿型項目。”對于這種說法，上述月星內部人士回應稱：“做家居企業和商業地產還是有差別的，并不能說明我們有商業地產方面的經驗，我們在沒有太多經驗的基礎上，能做成這樣已經很不錯了。”

值得注意的是，據公開資料顯示，月星集團旗下目前在建或投入運營的項目除上海環球港外，還有常州月星環球港(88萬平方米大型城市商業綜合體)、徐州月星環球商業中心（45萬平方米城市綜合體）、喀什月星上海城(250萬平方米大型城市綜合體)、沈陽月星國際城(200萬平方米大型城市綜合體)等，除去徐州項目，其余項目建筑面積均遠高于上海環球港。

鵬元資信評估有限公司指出，目前，我國房地產面臨一定的結構性供需失衡壓力，部分城市商業物業空置率較高，月星集團在無錫、沈陽、如皋等二三線城市的商業地產項目推進較慢，存貨規模較大，存在一定的去化壓力和跌價風險。“除非像萬達這種具有很大的品牌效應的商業地產，一般而言，商業地產不像住宅，可以很快復制，而月星綜合的能力，可能都跟不上，只能慢慢來。”盧文曦說。

記者同時注意到，據RET睿意德中國地產研究中心的數據顯示，截至去年年底，全國寫字樓平均空置率18%，商業營業用房(即商鋪)空置率高達30%。而按照國際同行慣例，商業地產的空置率在5%~10%之間為合理區，空置率在20%以上為嚴重擠壓區，足以看出國內商業地產空置率情況的嚴重。

“從三四線城市看，實際上商業項目成功案例不多，除非地段非常好。但是三四線的一個特點是傳統零售業消費市場還是存在的，所以還是可以培育。而大城市則需要改變傳統零售模式，類似餐飲，確實在傳統的和體驗式基礎上還需要挖掘，否則消費者確實不愿意來消費。所以對于此類項目來說，還是要針對此類城市的特點來進行。”嚴躍進說。對此，月星集團內部人士稱，公司有自己的定位考慮，“比如說，即將正式運營的常州月星環球港，我們就不僅僅是針對常州本地消費群體的，而是面向周邊16個市區的1小時經濟圈。”

與此同時，記者在鵬元資信評估有限公司對在《月星集團2015年公司債券2016年跟蹤信用評級報告》的財務數據中注意到，截至2015年末，公司總負債177.83億元，2013~2015年復合增長率16.58%。其中有息負債104.20億元，2013~2015年復合增長率25.33%;2016年和2020年公司分別需償還有息債務30.45億元、26.48億元。報告指出，公司負債水平較高，有息債務規模較大，存在集中償債壓力。

（來源：中國經營報 丁嫵瑤 石英婧）