據國家統計局數據顯示，截至2016年6月末，全國商業營業用房待售面積高達15263萬平方米，同比激增23%。其中，全國十大城市商業市場累計存量已達5267.75萬平方米，再次刷新歷史新高。而在過去五年間，中國購物中心總量也以年21%的速度快速增長，預計到2017年僅一二線城市購物中心總量將再增長60%。屆時，預計全國核心商業地產物業的資產價值可達數萬億元。

面對這樣一筆龐大的商業存量，以及當下商業地產供給過剩、同質化競爭嚴重的困境，如何盤活存量資產、繼而更好的生存下去成為亟待解決的難題。這導致商業地產的資產證券化需求大幅急增。為此，一些商業地產企業開始積極探索將成熟商業物業進行資產化管理，以降低融資成本、提高資金周轉。諸如大悅城地產的“大資管”戰略、銀泰的“類REITs”產品等等。

從各企業已嘗試的途徑來看，大致可歸結為標準REITs、準REITs及專項資產管理計劃。只是從目前的情況來看，雖然商業地產證券化的市場非常巨大，但我國的資產證券化程度應該說還是嚴重不足的。

此次，搜鋪網就對各企業的商業地產資產證券化路徑做了一番梳理。大家不妨一起來看看。

其中，“匯賢產業信托”和“Dynasty REIT”均有李嘉誠的身影。前者——匯賢產業信托的發行方是李嘉誠旗下長江實業，注入資產則是中國大陸辦公樓購物中心，其最特別之處就是——這是香港首只以人民幣計價在香港交易所上市的產品。從介紹來看，以人民幣計價的原因或許是當初為了吸引內地土豪的投資。而后者——Dynasty REIT由長江實業持有13.9%的新加坡物業管理公司ARA Asset Management分拆而來，分別在上海、南京及大連三個城市持有三個商用物業項目，這是長江實業繼匯賢房地產信托（87001.HK）后，再次將內地房產分拆上市。

還有不得不說的凱德。在“凱德中國零售房地產信托及凱德中國商用信托CRCT”上市之前，凱德已在中國運行了兩個私募基金凱德中國零售房地產開發基金及凱德中國零售房地產孵化基金，這三個基金共同涵蓋了商業地產開發的全過程全周期，集團旗下另擁有酒店式公寓為標的的雅詩閣公寓信托。用一句話來概括凱德商用融資模式的操作路徑，大概就是“私募基金與REITs互動”，即私募基金介入風險高、收益高的開發和并購環節，待購物中心培育成熟后再出售給REITs，實現資產的快速周轉。國內的星浩資本曾嘗試復制凱德模式但未能成功。

同樣復制凱德“私募資金+REITs模式”的還有鵬瑞利，其于2011年在新加坡上市的“鵬瑞利中國零售信托PCRT”，不僅在中國成都、沈陽、佛山等城市投資有項目，還在新加坡投資了加東廣場（Katong Mall，已改名為112 Katong），耗資9000萬元翻新唐城坊（Chinatown Point），翻新耗資1億7700萬元買下的贊美廣場（CHIJMES）等等。

而在國內，各大商業地產企業也在摸索資產證券化路徑。

首先是以單個項目為基礎資產包的專項支持計劃，這對國內商業地產輕資產運營模式而言可謂是一次創新。諸如“東證資管-青浦吾悅廣場資產支持專項計劃”，2016年6月22日，新城控股將旗下上海青浦吾悅廣場項目以10.5億元轉讓給東證資管，成立青浦吾悅廣場資產支持專項計劃，將該物業證券化。這是商業地產領域首個以大型商業綜合體為目標資產的不動產資產證券化項目，上海青浦吾悅廣場項目的經營收入將成為資產專項計劃的收益來源。再比如“北京銀泰中心資產支持專項計劃”，這是國內首單抵押型類REITs和國內單只規模最大的類REITs項目，規模達75億元，刷新了由彩云之南酒店類REITs（58億元）一直保持的單只體量最大的企業ABS紀錄。

其次是由商業地產企業根據已有物業打造的資產支持專項計劃。比如，中國資本市場首家以信托公司作為原始權益人的類REITs產品“中航紅星愛琴海商業物業信托受益權資產支持專項計劃”，標志著資產證券化成為盤活存量非標產品的有效渠道；而海印股份，則對資產證券化進行了中國式的創新，在其看來，并不需要像REITs那樣將商業物業真實賣給專項計劃（SPV），只要有租賃物業的收益權就可打包裝入專項計劃，就算物業已抵押，只要抵押權人不反對就行。而且，“即便有些不是海印的資產，只是簽了10年或20年的租約，像這種物業也可以當做基礎資產”。

大悅城地產也在今年9月份首創了中國第一個房地產核心基金，交易對價明顯高于市場對房地產行業的平均估值。交易完成后大悅城地產仍持有51%股權并將繼續擔任資產管理人管理旗艦項目。大悅城地產大悅城作為基金的管理人擁有運營杠桿，可以通過部分持股實現對項目的運營控制。通過基金管理模式，大悅城可以在項目和基金兩個層面享有資產增值收益，提高股東回報，釋放資產價值。而這只是大悅城輕資產管理輸出三步走的第一步，之后，大悅城將成立商業地產改造基金，針對一二線城市的核心項目做老項目改造。大悅城在基金中或占20%-30%的股份，剩下的則引入投資者，規模或將達幾百億元。未來所有的大悅城項目將由這些不同的基金持有，大悅城地產將通過參與這些基金撬動資本，投資發展新的項目，減少自身資本性開支。

當然，除了商業地產資產證券化，國內還有其他資產證券化案例。比如針對賓館酒店，中國金茂推出的“金茂酒店信托”，資產包括上海金茂君悅大酒店及辦公、零售及觀光區、金茂北京威斯汀大飯店、金茂深圳JW萬豪酒店等；開元酒店推出的“開元產業信托（01275）”，資產包括杭州開元名都大酒店、杭州千島湖開元度假村等，其收入來源為酒店物業收取的租金收入和酒店周邊配套產生的其他租金收入，2014年總收入2.68億元港幣。抑或是“Amare-綠地酒店業房地產投資信托”，其基礎資產包括上海綠地集團19家位于中國境內的酒店物業，總計價值約人民幣210億元，這是迄今為止中國房地產企業發行的最大規模REITs。其他還有針對辦公樓、酒店式公寓、物流園、工業地產、專業市場、養老物業等推出的資產證券化產品。甚至于，可以考慮將北京華聯、天虹等非購物中心項目打包上市，通過資產證券化盤活傳統商場。

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