“不用太關(guān)注所謂的商圈。隨著交通條件的便利與通達(dá)，單體項(xiàng)目的輻射范圍會(huì)擴(kuò)大，都在影響新的所謂的商圈的形成。”RET睿意德華中區(qū)助理董事石俊東在分析鄭州的新商圈時(shí)，這樣表述。

在他看來(lái)，目前一個(gè)區(qū)域內(nèi)至少要有三家大型商業(yè)綜合體才能稱之為商圈。“現(xiàn)在難以形成新商圈的原因還有，某個(gè)區(qū)域里沒(méi)有新的爆炸性的人口增長(zhǎng)，因此難以有新的多個(gè)商業(yè)體產(chǎn)生。但這不妨礙我們關(guān)注明星項(xiàng)目，各個(gè)區(qū)域內(nèi)都有點(diǎn)狀的項(xiàng)目，只要項(xiàng)目自身?xiàng)l件夠好(招商、運(yùn)營(yíng))，足以吸引相對(duì)較遠(yuǎn)的客群。”

以東區(qū)為例，按照東區(qū)的規(guī)劃與發(fā)展形成傳統(tǒng)意義上的商圈可能性小。“首先高鐵片區(qū)以西地塊圍繞的商務(wù)辦公、高端住所、城市配套建設(shè)都已基本定型，而再往東發(fā)展(象湖、綠博園組團(tuán))，未來(lái)將形成以文旅產(chǎn)業(yè)為主題的新板塊，向北面發(fā)展(龍湖副CBD、龍子湖)，則是按照組團(tuán)式發(fā)展，與現(xiàn)在的CBD形成一個(gè)商務(wù)三角區(qū)的關(guān)系。”

目前鄭州中心城區(qū)的商業(yè)綜合體，已是遍地開(kāi)花的狀態(tài)，也連帶附近的住宅價(jià)格水漲船高。

御智商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理公司總經(jīng)理王永君認(rèn)為，“新商圈都是伴隨著房地產(chǎn) 攤大餅 式的建設(shè)發(fā)展起來(lái)的。”

當(dāng)下的鄭州，新老商圈齊頭并進(jìn)，鄭州新老區(qū)域格局或?qū)㈦S著新老商圈的更替進(jìn)行一場(chǎng)大洗牌。

專做區(qū)域中心的萬(wàn)達(dá)

激活南區(qū)和西區(qū)

細(xì)數(shù)目前鄭州新形成的商業(yè)中心，不得不提萬(wàn)達(dá)。運(yùn)作一個(gè)城市的區(qū)域中心，恐怕誰(shuí)都沒(méi)有萬(wàn)達(dá)專業(yè)。

“如果你注意萬(wàn)達(dá)的選址，就會(huì)發(fā)現(xiàn)它很少選擇成熟商業(yè)區(qū)，而更傾向于在城市一些尚未開(kāi)發(fā)完善的區(qū)域。”王永君說(shuō)，目前，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在中原區(qū)和二七區(qū)都有布局，此外，還有一個(gè)仍未開(kāi)業(yè)的惠濟(jì)區(qū)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，這三處的選址都是遵循的這個(gè)規(guī)律。

航海路沿線在二七萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)入駐前，并沒(méi)有規(guī)模很理想的商業(yè)體，即使航海路未來(lái)路口附近有購(gòu)物中心，但運(yùn)作的情況也無(wú)法與萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)相媲美。

而鄭州的西區(qū)自從碧沙崗附近商業(yè)沒(méi)落以來(lái)，一直就比較匱乏，中原萬(wàn)達(dá)選址的秦嶺路沿線，商業(yè)體更是缺乏。

鄭州北區(qū)這些年也一直比較安靜，惠濟(jì)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的進(jìn)駐，被業(yè)界認(rèn)為將是北區(qū)首個(gè)城市級(jí)的高品質(zhì)購(gòu)物中心。

對(duì)于定位，目前鄭州已運(yùn)營(yíng)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)看來(lái)也不“高冷”，基本趨向中端，很清晰地只做個(gè)區(qū)域性的老大。沃爾瑪超市幾乎成了萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的標(biāo)配，百貨零售品牌比較高端的也只有Zara、H&M、 Uniqlo、Ochirly之類。

經(jīng)歷了2007年以來(lái)的調(diào)整，目前萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)產(chǎn)品零售、餐飲、娛樂(lè)的業(yè)態(tài)比例大概為50 20 30，未來(lái)，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的娛樂(lè)餐飲業(yè)態(tài)占比將達(dá)到80%。

“體驗(yàn)性業(yè)態(tài)占絕大多數(shù)，抓住了不少年輕人的愛(ài)好。”王永君說(shuō)，對(duì)很多年輕人來(lái)說(shuō)，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是一個(gè)體驗(yàn)感比一般購(gòu)物中心要好的地方，人氣一直都不算低。

曼哈頓、王府井等多個(gè)商圈

布局主城區(qū)

任何一個(gè)商圈中心的崛起，都離不開(kāi)三個(gè)要素：政策、地段和人氣。把目光轉(zhuǎn)回到市區(qū)內(nèi)，各個(gè)城中村的改造升級(jí)，也造就了一批新商圈。

比如，提起曼哈頓商圈，就必然會(huì)聯(lián)想到燕莊改造，當(dāng)年燕莊改造成為鄭州市城中村改造的典范，這也讓改造后的曼哈頓廣場(chǎng)聲名鵲起。

由于匯集了沃爾瑪超市、賽博數(shù)碼廣場(chǎng)、奧斯卡影院及餐飲一條街等體驗(yàn)型消費(fèi)極強(qiáng)的業(yè)態(tài)，曼哈頓商圈的人氣一直挺旺。

“但是如果你去里面的幾條街逛一逛，就會(huì)發(fā)現(xiàn)這里也存在不少問(wèn)題，和沿街門店的火爆相比，室內(nèi)的幾條街動(dòng)線、品牌都缺乏很好的規(guī)劃。”一業(yè)內(nèi)人士分析，和萬(wàn)達(dá)等專業(yè)運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)的巨頭相比，本地房企缺乏商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，商業(yè)項(xiàng)目多為輻射周邊區(qū)域的配套商圈。

商圈的形成，需要大的品牌帶動(dòng)，比如在農(nóng)業(yè)路花園路口，國(guó)貿(mào)360、大商新瑪特、丹尼斯百貨三足鼎立，是新商圈中最成功的時(shí)尚商圈。

再比如提到鄭西商圈，王府井百貨首屈一指，王府井百貨有著“新中國(guó)第一店”之稱，鄭州王府井百貨是王府井百貨開(kāi)設(shè)的第28家連鎖百貨店，這一大有來(lái)頭的百貨店進(jìn)駐，讓大家習(xí)慣把這個(gè)地方稱為“王府井商圈”。

北區(qū)將迎來(lái)商業(yè)的大爆發(fā)

中原萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和二七萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的出現(xiàn)，讓鄭州西區(qū)和南區(qū)的商業(yè)有了活力，但鄭州的商業(yè)版圖上，鄭州北區(qū)的商業(yè)一直顯得很安靜。

與西區(qū)、南區(qū)相比，鄭州市在規(guī)劃上，給了北區(qū)與東區(qū)一樣的待遇。上世紀(jì)90年代，鄭州市規(guī)劃中就提出了“北擴(kuò)東移”的戰(zhàn)略。這些年，鄭州北三環(huán)以北、黃河以南的區(qū)域確實(shí)得到了快速發(fā)展。

不過(guò)，一直以來(lái)，“北擴(kuò)”的速度似乎難以與“東移”的腳步相媲美。雖然住宅項(xiàng)目林立，但商業(yè)配套卻非常少。

在新柳路沿線一個(gè)小區(qū)居住的劉女士說(shuō)，在裕華廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)前，北三環(huán)沿線只有家樂(lè)福、永輝這樣的超市可以逛逛。

“想要看個(gè)電影，逛個(gè)購(gòu)物中心，就得開(kāi)車四五十分鐘去花園路國(guó)貿(mào)360，或是跑到中原萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。”她說(shuō)，感覺(jué)北區(qū)在商業(yè)這塊實(shí)在太匱乏。

不過(guò)，這種情況在最近一兩年內(nèi)就會(huì)有所改變。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)落戶鄭州北區(qū)的惠濟(jì)區(qū)時(shí)，開(kāi)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入倒計(jì)時(shí)。鄭州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)管理有限公司惠濟(jì)分公司招商營(yíng)運(yùn)副總經(jīng)理彭躍介紹，惠濟(jì)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)除了萬(wàn)達(dá)影城、蘇寧易購(gòu)等主力店簽約入駐外，優(yōu)衣庫(kù)、US、H&M等品牌也會(huì)有店鋪。此外，其還引進(jìn)了健身、KTV、必勝客等體驗(yàn)業(yè)態(tài)，北區(qū)國(guó)際快時(shí)尚品牌、IMAX影院等多項(xiàng)商業(yè)空白將被填補(bǔ)。

此外，還有民安北郡大約為10萬(wàn)平方米商業(yè)項(xiàng)目，錦藝金水灣30萬(wàn)平方米商業(yè)項(xiàng)目，美景麟起城的7萬(wàn)平方米商業(yè)項(xiàng)目。有機(jī)構(gòu)估計(jì)，北區(qū)在最近5年內(nèi)供應(yīng)的純商業(yè)體量在200萬(wàn)平方米左右。

這個(gè)規(guī)模有多大？大概也就是60個(gè)國(guó)貿(mào)360廣場(chǎng)吧。

（來(lái)源：河南商報(bào) 記者：陳曉麗 陳薇）