長寧臨空將打造15萬方以上商場，地塊條件苛刻

11月23日晚，上海土地市場發布公告，長寧區新涇鎮342街坊1/1丘cn004c-02地塊（臨空16-2地塊，東至福泉路，南至金鐘路，西至協和路，北至北翟路）將于12月30日拍賣。

　　出讓合同顯示，地塊將建設規模將不小于15萬平方米的商場（其中地上建筑面積不小于10萬平方米），定位為中高端，國際化、多樣化、體驗化，集購物、休閑、娛樂、時尚為一體的一站式體驗精品購物中心，開發商須100%持有整個項目至少20年，統一招商、統一運營、統一物業管理，同時還需要配置單體建筑面積不小于2.5萬平方米的零售主力商戶（地上建筑面積不小于1.5萬平方米），由開發商自主經營。

誰能吃到這塊肥肉？宜家勝算大！

要知道，大上海本就是個寸土寸金的地方，土地供應極為緊張，大型地塊較少，大項目選址十分困難，想要在魔都大展拳腳首先地塊條件就極不容易滿足。此番臨空地塊開發條件雖苛刻，但不失為一塊好地，究竟誰能吃到這塊肥肉？

輿論也炸了鍋，有網友透露，宜家旗下薈聚購物中心項目將進駐這里，并于2019年年底開業。消息是否屬實？搜鋪網記者第一時間致信上海長寧土地市場官方網站，截止發稿前未得到明確回復。

那么我們先來分析這塊地是否真適合進駐宜家。

搜鋪網商業地產研究院注意到，該地塊周圍居民并不密集，離2號線淞虹路地鐵站稍有距離，且被外環路高架及北翟路快遞通道切割，西側外環外主要為虹橋機場用地，北面大多為建設工地及商務樓，周圍的居民幾乎全部集中在南側百聯西郊購物中心的周圍，若要打造商業物業，對于購物中心商業運營能力及主力店吸引客流的能力要求很高，相關部門之前曾與宜家在內的多家大型零售商背景購物中心開發商多輪洽商。

另外，由于商圈條件限制，此地并不適合設置百貨主力店，因此擁有特色主力店及超市主力店的零售商業將變得很有希望。據悉目前已經有4家企業領取申請表，搜鋪網大膽猜測預計宜家、百聯集團、沃爾瑪樂世界、歐尚高鑫廣場等都會是此地塊的潛在競爭者。其中宜家薈聚是最有力的競爭者。

為什么這么說？

首先，臨空地塊所在區域位于長寧西部，雖然并非集中住宅區，但區域內高新技術和電子產業企業密集，有大批上班族，金領、白領占比極高，消費水平高。而交通便利、覆蓋足夠多符合薈聚定位的消費群體、能滿足購物中心建設需求的面積，是宜家購物中心集團的基本選址標準。所以兩者十分契合。且該地塊位于上海西面的長寧臨空商圈，而宜家目前上海另外三家門店分別位于市區的徐家匯邊緣、北面的寶山大場商圈、東面的浦東御橋商圈。

△宜家當前在上海的布局

附臨空企業入駐情況：

其次，擁有巨大的停車場，是所有宜家購物中心的特色之一。這能極大滿足臨空區域內消費者的驅車購物需求，從而也就極大地提升了他們的消費意愿。據悉，設計購物中心前，宜家都會先做市場調研，估算購物中心的體量、人流量，結合汽車保有量做出停車場規劃。北京、武漢、無錫三地薈聚的停車位數量分別為6500個、4700個和4800個，這與當前國內很多項目停車位嚴重不足，配套設施差形成鮮明對比。

以武漢宜家薈聚購物中心為例，五年前，宜家剛拿下這一總面積達30萬平方米的地塊時，這里還是一個物流園區。當時的周邊環境并不適合做購物中心，但宜家考慮的是，未來城市會逐漸向外擴展，隨著汽車保有量增加，市內交通擁堵，越來越多市民會習慣駕車到城市周邊休閑購物。基于這種判斷，加上武漢市政府承諾在購物中心旁邊增設一個輕軌站點，項目最終落了地。

中國目前已有的三個薈聚項目（無錫、北京、武漢）全部位于遠離市中心的位置。其中GLT租賃面積最大的是北京薈聚，有20.7萬平方米，最小的無錫薈聚也有15.3萬平方米。盡管遠離市中心，但薈聚卻沒有遭遇門庭冷落車馬稀的窘境。

同時，宜家薈聚購物中心與其他購物中心相比還有一個更大的法寶，那就是有著“宜家家居”這根定海神針。作為薈聚的戰略合作伙伴和主力租戶，宜家家居一般先于薈聚開業，某種程度上起到了為薈聚預熱造勢的作用。仍以武漢項目為例，2014年9月開業的武漢宜家，銷售業績比原定目標高出了32％。到店的訪客不僅來自武漢，還有許多華中周邊地區的消費者。

同樣，薈聚也為宜家家居輸送了客流。薈聚中心豐富的業態，也會帶動宜家家居人氣更旺盛。有數據顯示，在北京、無錫的薈聚中心開業后，為相鄰的宜家家居帶去“大約增加了30%左右”的更多客流,且業績喜人。

宜家家居遠程的集客能力，為宜家薈聚購物中心的招商以及整體發展也奠定了強大基礎。薈聚購物中心內包含來自國際和國內時尚服飾、豐富的餐飲和休閑咖啡、娛樂、電器商場、大型超級市場、影院、文化教育以及各類休閑與運動服務，每家薈聚中心租賃面積15-20萬平方米，擁有350-400家合作商戶，一應俱全。還配備首屈一指的停車場。源于北歐的斯堪的納維亞設計風格注重個性、以人為本，以購物行為為指導動線的設計最大程度地優化了所有商鋪和出入口的位置，清晰的動線讓客流更平均地分布于薈聚中心的每一處，要說實力親民，宜家薈聚絕對做到了。

宜家在華進入新階段 拓展全面加速

上海是目標城市

由于宜家對購物中心的選址非常嚴格，且都是自行買地、自行興建。這無疑增加了新建門店的難度，所以新的薈聚購物中心的進展速度往往較慢。

三家薈聚開業后，宜家購物中心集團在中國的發展也進入了第二個階段。據宜家購物中心中國區總裁丁暉透露，在今后一兩年內，宜家購物中心集團希望能在中國投資5到6家新購物中心，未來主要會在北京、上海、廣州、深圳、武漢、重慶、西安，青島、南京、杭州、長沙、成都等重點城市開設第二批購物中心。其中北京和武漢有望成為中國首先擁有兩家薈聚購物中心的城市，為了與既有宜家保持合理距離，北京選址考慮海淀、通州、昌平，武漢則考慮東湖高新、洪山、江夏等江南區域。但暫時不會考慮無錫往下的城市。

經過多年的選址，宜家第二批薈聚購物中心開始陸續傳出喜訊，其中長沙、西安率先成功簽約。

今年6月17日，從長沙市國土資源交易中心傳出消息，洋湖Y06-I02地塊被宜家購物中心集團以8.2億元的價格成功摘牌，該地塊容積率為2.5，總占地面積為182畝。長沙薈聚中心位于洋湖生態新城核心地段，東臨地鐵3號線，西臨坪塘大道，北依洋湖大道，總建設體量超過30萬方，商業零售面積達到15萬平方米，總投資將超過40億元。該項目將成為宜家集團在全球投資資產組合中第二大的項目和在中國的第四個“宜家家居+購物中心”新概念項目。除宜家家居以外，還將引進其他300多家國內外知名品牌和眾多目前尚未進入湖南市場的國內外領導品牌，致力于打造成為具有國際標準的、湖南省影響力第一的一站式超區域性購物中心。

宜家以“家”文化為公司的核心理念，一直倡導“家，是世界上最重要的地方，孩子，是世界上最重要的人，在一起，是世界上最重要的事情”。薈聚中心的定位是家庭和朋友聚會休閑的場所，更多地關注中產階級，而非熱衷奢侈品的人群。因此，在這里體驗業態也頗為重要。正如宜家購物中心中國區總裁丁暉所言，不把自己看成購物中心，而是未來的聚會體驗中心。一直以來，外來的宜家念中國商業地產的經自有一套，進入中國市場后似乎從未出現過“水土不服”的情況，丁暉直言宜家始終堅持更注重客戶，而不僅是股東的商業理念。

△長沙宜家薈聚中心所在區位

據悉，長沙薈聚中心里，還將擁有全國首創，約10萬平方米的宜家創意辦公樓、創意公寓。宜家將為長沙的年輕人創造高品質生活的解決方案，在宜家，不僅可以擁有現成的家，拎包即可入住。商業人士還可以選擇在開放、共享的公共空間里辦公。宜家也將充分發揮產品優勢，解決傳統建筑產業中浪費空間的現象。設計適合宜家的房型和色彩，使用宜家自己的家居產品。這樣的小型SOHO，在中國尚屬首次嘗試。第一幢樓將和宜家購物中心同步建設，同時，配以兩至三層的公共空間。

此外，在今年的2016絲博會暨第20屆西洽會上，西安雁塔區簽約引入了西北第一家宜家薈聚購物中心。

上海是宜家的中國總部乃至亞太總部所在地，自然是宜家薈聚購物中心的投資戰略上的頭號重點城市，并因此與長寧、閔行、寶山、浦東等區的多個候選地塊與相關部門展開了多年洽商。由于上海外環線內大型商業地塊非常稀有，識時務者為俊杰，宜家將原先單店20萬平方米以上的選址要求也適當有所降低，可見宜家的誠意。據網友揣測，雖然該商業地塊就商圈而言并不成熟，但交通便利，地塊較大，頗契合宜家薈聚的特性；宜家方面相當看重臨空地塊且與之保持多年的密切聯系，綜合該地塊操盤難度及宜家的綜合資源優勢可以預測，長寧臨空地塊引入宜家薈聚購物中心的可能性非常大。

TIPS：臨空虹橋第五大道和黃金珠寶交易中心

面對擁有虹橋天地、龍湖天街等眾多購物中心項目的大虹橋商圈咄咄逼人，已規劃十多年的臨空虹橋第五大道即將成型

“虹橋第五大道”是一條貫穿臨空園區內的商業步行街。南起地鐵二號線淞虹路站，北至蘇州河1號公園（靠近聯合利華總部辦公樓），全長1993米，貫穿9個地塊，涉及20多個功能性項目，包括總部辦公、高端百貨、文化觀演、時尚資訊發布、會議中心、公寓式酒店、星級酒店等，所涉項目總建筑面積約120萬平方米。

目前，臨空虹橋第五大道已經開業的主要商業設施為尚品坊與凌空SOHO，4.5萬平方米的建滔商業廣場即將試營業并于明年全面開業，淞虹路地鐵站上蓋由中國黃金集團投資建設的黃金珠寶交易中心綜合體（原易初蓮花天山店），坊間傳聞，項目建成后正大將以正大樂城和易初蓮花超市重新進駐該綜合體的部分樓層，如宜家薈聚成功進駐，無疑將與黃金珠寶交易中心共同構成臨空商圈的兩大地標性的主力購物中心。長寧現有天山虹橋，中山公園，北新涇百聯西郊三大商圈，臨空商圈將成第四個。（關于長寧區虹橋臨空商圈的具體情況將在下一期分析，此處不再延展。）

△黃金珠寶交易中心效果圖

黃金珠寶交易中心項目初步建設方案為地上八層、地下四層，共約19萬平方米。其中地上面積9萬平方米，地下面積10萬平方米。整個項目的中庭分兩個部分，地上二層至五層部分及地下二層和地下一層部分。其中地上二層中庭寬17米，長42米，高14米。整體感覺大氣而富有商業氣息。地下一、二層的中庭設計有機的將地下商業、超市及地鐵出入口聯系在一起，便捷的交通聯系大大強化了區域商業價值。項目建成后，將成為以黃金交易為主要特色，兼具名品百貨消費與五星級酒店服務的又一座商業酒店辦公綜合體。并通過對地下空間的充分利用達到商業空間與地鐵交通的便捷勾聯。

（搜鋪網商業地產研究院出品，由千尋、ALAN66主筆！）