隨著城市化進程不斷深入、交通網絡日趨發(fā)達，在郊區(qū)地價相對低的情況下，“郊區(qū)大盤”社區(qū)商業(yè)成為眾多企業(yè)大亨選擇的熱點區(qū)域。但是，郊區(qū)大盤的社區(qū)商業(yè)，往往存在幾個問題：體量大，人均商業(yè)面積遠超正常水平；人氣差，缺乏消費力支撐，難成氣候；定位不準，導致業(yè)態(tài)經營混亂。如何解決規(guī)劃設計矛盾？本文從商業(yè)配套、總體規(guī)劃、業(yè)態(tài)規(guī)劃、建筑布局、建筑結構/水電/暖通設計、交通設計、建筑外觀及景觀設計等8大方面進行闡述。

　　1、商業(yè)配套建設類型

　　根據樓盤項目特點及整體布局，可建設以下不同類型的商業(yè)配套：

　　1.1住宅底商

　　即利用住宅樓盤底層或首層作為商業(yè)用房，以基本滿足就近區(qū)域內居民對日常生活用品的便利性需求。

　　1.2獨立商業(yè)街

　　位于住宅社區(qū)內的以平面形式按照街的形態(tài)布置的單層或多層商業(yè)物業(yè)，其沿街兩側設有獨立商鋪，以充分滿足居民的日常生活需要。

　　1.3社區(qū)商業(yè)中心

　　設置在樓盤人流集中地區(qū)，是各種業(yè)態(tài)的社區(qū)商業(yè)服務網點相對集中的商業(yè)地域，包括超市、肉菜市場、便利店、餐飲店、藥店等各類社區(qū)商業(yè)網點的集合體，與酒店、運動中心等高級配套共同組成樓盤的綜合配套體系。

　　2、商業(yè)配套規(guī)劃原則

　　2.1便利性原則：商業(yè)從空間上實現就近性，從而形成時間上的便利性，體現滿社區(qū)居民便利性需求的原則；

　　2.2和諧性原則：實現住宅與商業(yè)的相對分離，充分體現商業(yè)與居民的親和性及商業(yè)設施的不擾民，確保商業(yè)內外環(huán)境與居住環(huán)境的相互和諧性原則；

　　2.3開放性原則：在樓盤內實現商業(yè)布局和規(guī)劃的不內閉，保證能同時服務于外部客流和通過性客流，符合政府對區(qū)域總體商業(yè)規(guī)劃的要求；

　　2.4適度開發(fā)原則:商業(yè)配套的開發(fā)建設以服從住宅需要為基本原則,商業(yè)配套的開發(fā)要適量，根據居住人口情況及樓盤開發(fā)進度，分期分階段開發(fā)商業(yè)配套；

　　2.5景觀再造原則：以景觀意境為線索，將商業(yè)配套的建筑與空間景觀設計融入整個樓盤，創(chuàng)造新的景觀，營造一個多功能的、舒適的、令人愉悅的具有文化氣息的購物、休閑的環(huán)境。

　　3、總體規(guī)劃建設要點

　　3.1 中型樓盤：

　　3.1.2樓盤總人口規(guī)模：2000-5000戶;

　　3.1.3商業(yè)配套的總建筑規(guī)模：可參照人均商業(yè)面積0.5-0.7平米/人的標準進行配置,或參照總建筑面積的5%-7%的標準進行配置;

　　3.1.4可設定的商業(yè)層次：住宅底商+商業(yè)街;

　　3.1.5商業(yè)交通時間：步行10分鐘以內;社區(qū)商業(yè)中心或社區(qū)商業(yè)街應配有功能較完善的商業(yè)服務業(yè)網點15個以上;

　　3.1.6商業(yè)功能滿足：日常性服務與商品并重，可經營便捷性餐飲或少量中西餐，可根據實際情況選擇建設商業(yè)街的類型。

　　3.2 大型樓盤：

　　3.2.1樓盤總人口規(guī)模：5000-15000戶;

　　3.2.2商業(yè)配套的總建筑規(guī)模：可參照人均商業(yè)面積0.7-0.9平米/人的標準進行配置,或參照總建筑面積的7%-8%的標準進行配置;

　　3.2.3可設定的商業(yè)層次：住宅底商+商業(yè)街+社區(qū)商業(yè)中心, 商業(yè)街和社區(qū)商業(yè)中心的總建筑面積與住宅底商的搭配比例以80%：20%為宜;

　　3.3.4商業(yè)交通時間：社區(qū)商業(yè)中心與住宅的距離不少于100米，步行15分鐘以內，輻射半徑約1000米;

　　3.3.5商業(yè)功能滿足：可建設全方位服務和商品的社區(qū)商業(yè)中心的設置，并結合休閑娛樂類商業(yè)的補充，餐飲可全業(yè)態(tài)引進，應有不少于10種業(yè)態(tài)店鋪的規(guī)劃，各業(yè)態(tài)搭配協調。

　　4、業(yè)態(tài)規(guī)劃設置要點

　　4.1各種商業(yè)業(yè)態(tài)建筑面積規(guī)劃比例宜按照購物(超市或便利店、生活用品專賣店等)40%、餐飲(日常性餐飲)30%和其他便利服務(洗衣、藥店、美容美發(fā)、各種維修、家政服務等)30%的比例進行設置。

　　4.2中型樓盤應配置超市或便利店、生活用品專賣店、日常性餐飲以及洗衣、藥店、美容美發(fā)、各種維修、家政服務等基本服務，肉菜市場或便民菜店依據樓盤具體情況需要決定是否設置;

　　4.3大型樓盤除設置以上商業(yè)業(yè)態(tài)外，還需要設置大型綜合超市、文化娛樂設施，并可設立銀行、電信、郵政、醫(yī)療設施、酒吧、康體健身設施、電影院、汽車服務店等服務設施;

　　4.4青少年活動、老年活動中心、自行車庫，可根據樓盤開發(fā)具體情況進行配置;

　　4.5建筑規(guī)劃報建功能原則上為“商鋪”或“商業(yè)”，不具體明確業(yè)態(tài)，以保證業(yè)態(tài)可轉換。

　　5、建筑布局要點

　　5.1 總建筑面積超過50萬平方米的樓盤(如金碧天下)應在首期。小區(qū)主要入口處集中建設組團式社區(qū)商業(yè)中心，并以集中獨立商業(yè)形式設置，同時在二期、三期組團位置或重要出入口按人口規(guī)模和地塊條件配置住宅底商或單側式商業(yè)街及小型商業(yè)中心;

　　5.2總建筑面積在20-50萬平方米的樓盤(如恒大山水城)可結合項目情況，在首期組團中心位置集中配置住宅底商或單側式商業(yè)街;

　　5.3商業(yè)街及社區(qū)商業(yè)中心應布置在社區(qū)對外開放、人流多、道路相對寬敞、便利的地方，應臨街或臨路設置,如設置住宅底商，也必須臨街或臨路;

　　5.4商業(yè)街可根據條件合理布置，但規(guī)模不宜過大，長度應控制在 100-150米之間，最長不要超過200米;

　　5.5兩側式商業(yè)街寬度應控制在8-10米，最寬不超過12米為宜，單側式商業(yè)街寬度應控制在5米左右;

　　5.6單側式商業(yè)街的高度以不超過5.5米為宜，層數以單層為宜;雙側式商業(yè)街高度以不超過10米為宜，層數不超過兩層為宜;

　　5.7商業(yè)街宜按照東西方向排列，以入口為中軸對稱布局，建筑立面宜采用塔樓、騎樓的元素，使空間產生新的劃分。

　　5.8社區(qū)商業(yè)中心宜與酒店、運動中心等大型配套形成組團，以酒店為中軸進行分散布局，同時社區(qū)商業(yè)中心應與樓盤屋村巴士�？奎c進行整體規(guī)劃，這樣節(jié)省停車位空間，又方便居民購買，更能提升商鋪的價值。

　　6、建筑結構、水電設計、暖通設計要點

　　6.1商業(yè)街、社區(qū)商業(yè)中心

　　6.1.1要求層高不少于4.5米，柱距在8米以上，樓層2層以下為宜，特殊情況下不超過3層;

　　6.1.2根據滿足超市、餐飲等特殊經營業(yè)態(tài)對房屋承重荷載的要求;

　　6.1.3設置專用貨流通道及專用停車場(原則上只設地上停車場)，商業(yè)街停車數量不低于1輛/100㎡，社區(qū)商業(yè)中心停車數量不低于1.5輛/100㎡;

　　6.1.4預留水、電、燃氣、排污等各項設施的接駁(建議社區(qū)商業(yè)中心以150-200w/㎡ 標準計算單位建筑用電量,商業(yè)街以120-150 w/㎡標準計算單位建筑用電量)，餐飲規(guī)劃區(qū)域的給排水量需達到國家標準且要預留煙道，電話線、網絡接入商鋪內，根據未來用途和商家，在結構上預留強弱電、電梯等設施設備的安裝條件，各類水管、線纜等盡量不要外露，即使需要外露也要考慮與整體建筑的美觀和諧;

　　6.1.5單間商鋪建筑面積在30～150平方米為宜，最大不要超過500平方米;

　　6.1.6商鋪進深根據經營業(yè)態(tài)進行規(guī)劃，以7-12米為宜，最大進深不要超過18米;

　　6.1.7商鋪開間以3.5-8米為宜，如果商家后期經營需要較大門面，則可以通過橫向打通的方式擴展空間;

　　6.1.8商鋪開間與進深的比例以1：2為宜，最好不要超過1：3;

　　6.1.9商鋪內部原則上不進行室內裝修，保持毛坯狀態(tài)，商業(yè)街及社區(qū)商業(yè)中心需裝修公共通道、大堂等公共部分;

　　6.1.10商業(yè)街和社區(qū)商業(yè)中心的商鋪原則上不安裝空調，但需要預留空調外掛位置，可統一設置百葉窗或其他裝置;

　　6.1.113層以下的商業(yè)街和社區(qū)商業(yè)中心原則上不安裝手扶電梯，超市、農貿市場設置在二樓區(qū)域的，需預留手扶電梯位置;

　　6.1.12其它照明電源的設置:主要包括戶外廣告燈箱的電源線路以及防盜電動卷閘門的電源線路、公共照明的電源線路。同時為保證商鋪今后可能采用三相電源，需在配電間及電源保護預埋管管徑方面預留足夠的空間，以保證今后線路的更換。

　　6.2住宅底商

　　6.2.1要求層高不少于3.5米,層數以1層為宜，應合理優(yōu)化剪力墻設計，以保證商鋪的使用空間(建議采用框架剪力墻結構);

　　6.2.2預留水、電、燃氣、排污等各項設施的接駁(建議住宅底商按照單位建筑用電量以100w/㎡ 標準計算)，但不設置餐飲所需的煙道, 電話線、網絡接入商鋪內，各類水管、線纜等盡量不要外露，即使需要外露也要考慮與整體建筑的美觀和諧;

　　6.2.3商鋪外觀設計應考慮改造外裝的需要，預留商家招牌、廣告和其它飾物的位置;

　　6.2.4為降低噪音和視覺干擾，在首層商業(yè)與二層住宅之間可使用雨罩、騎樓、遮陽等形式將商業(yè)空間與居住空間在室外區(qū)分開;

　　6.2.5單間商鋪建筑面積在20～50平方米為宜，最大不要超過200平方米;

　　6.2.6商鋪進深根據經營業(yè)態(tài)進行規(guī)劃，以8-10米為宜，最大進深不要超過15米;

　　6.2.7商鋪開間以3-5米為宜，如果商家后期經營需要較大門面，則可以通過橫向打通的方式擴展空間;

　　6.2.8商鋪開間與進深的比例以1：2為宜，最好不要超過1：3;

　　6.2.9商鋪內部原則上不進行室內裝修，保持毛坯狀態(tài)，商業(yè)街及社區(qū)商業(yè)中心需裝修公共通道、大堂等公共部分;

　　6.2.10住宅底商不安裝空調，需要預留空調外掛位置，可統一設置百葉窗或其他裝置,空調外掛位置一般要高于地面2.5米,但不可設置在住戶陽臺附近,以避免擾民;

　　6.2.11住宅底商不安裝手扶電梯,不預留貨梯位置，不設置專用貨流通道及專用停車場。

　　7、交通設計要點

　　7.1運動與通路：設計中應充分考慮居民的行走習慣和商家的經營需求，根據現有地形的地理高差及出入口條件的布局方式，設計人行道、車道、貨物通道,商業(yè)街及社區(qū)商業(yè)中心可考慮設置無障礙通道;

　　7.2人車分流：人流與車流應避免交叉，利用豎向高差的變化將行車道路與人行道劃分成兩個不同的空間，保證行人在購物時的安全;

　　7.3停車位：商業(yè)街可沿街布置停車位，社區(qū)商業(yè)中心需集中區(qū)域布置停車位，并利用適宜的綠化進行分割，合理地布置人行商業(yè)空間。

　　8、建筑外觀及景觀設計要點

　　8.1 商業(yè)街及社區(qū)商業(yè)中心以景觀意境為線索，按照所處位置的不同，適當設計不同的景觀區(qū)，同時在根據建筑的軸線在相關節(jié)點上進行綠化種植以形成景觀序列，種植應以常綠樹種和觀賞性植物為主，適當控制臺階數量，所有景觀區(qū)應保持既相互聯系又具統一性;

　　8.2建造室外休閑空間，因地制宜設置廊架、涼亭、花臺、噴泉、雕塑等等休閑功能設施，設置廣告燈柱、指示牌、電話亭、欄桿等軟性裝飾;

　　8.3商業(yè)街及社區(qū)商業(yè)中心的商業(yè)建筑應以暖色為主要基調，建筑外墻裝飾材料以涂料為主，立面以米黃(明亮)為主色調，門窗飾線，鐵藝欄桿用古銅色，建筑功能入口用騎樓來區(qū)別，外墻刷米黃色漆，屋檐刷米白色漆，屋頂采用橙黃色西瓦，窗戶安裝透明玻璃及古銅色鋁合金框，外立面裝飾柱貼光面金麻黃花岡巖;

　　8.4休閑小品、附屬設施等也應采用暖色調設計，與商業(yè)建筑主體形成色彩上統一的效果。

　　（商業(yè)地產學院）