萬達集團的投資典型策略就是長線投入，做城市的經(jīng)營者。萬達集團斥巨資進行長期大規(guī)模的舊城改造項目，沈陽鐵西萬達廣場的項目是萬達集團最具示范意義的項目，總建設(shè)歷時5年(2005~2009年)，是萬達城市綜合體中業(yè)態(tài)最完善的典型代表。2010年8月20日沈陽鐵西萬達廣場開業(yè)，當日計數(shù)統(tǒng)計，人流量竟達10萬人次，這是沈陽任何一個商業(yè)體開業(yè)未曾達到的數(shù)字。本文以沈陽鐵西萬達廣場為例來探討萬達廣場商業(yè)模式成功的五個要素。

　　成功要素之一：企業(yè)戰(zhàn)略

　　萬達集團的發(fā)展戰(zhàn)略是爭取大宗土地做綜合性開發(fā)使用，在某些城市通過項目實現(xiàn)對其區(qū)域的發(fā)展發(fā)揮影響力;沈陽鐵西萬達廣場把這一戰(zhàn)略運用得很充分。萬達集團與政府合作改造開發(fā)工業(yè)老區(qū)鐵西，不僅優(yōu)勢互補，更重要的還在于萬達集團借助政府的信譽、行政效率、規(guī)劃的長效性，建立長遠可靠的事業(yè)與品牌。2010年隨著鐵西萬達廣場的開業(yè)，萬達集團與鐵西區(qū)政府再次牽手，在興華街的最北段北一路上再建萬達廣場(已于2012年8月開業(yè))，開創(chuàng)了“一條興華街上，兩座萬達廣場”里程碑式的建設(shè)奇跡。

　　【作者點評】

　　萬達廣場以商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)為主線，將商業(yè)管理、酒店、旅游服務(wù)、文化產(chǎn)業(yè)和百貨等領(lǐng)域的多元化發(fā)展作為核心戰(zhàn)略。其多元化的戰(zhàn)略包括產(chǎn)品的多元化、市場的多元化，投資區(qū)域的多元化和資本的多元化等多個方面。通過多元化的發(fā)展，擴大企業(yè)業(yè)務(wù)的范圍，平衡投資的風險，抓住歷史的時機，取得穩(wěn)固的發(fā)展。

　　萬達廣場進行區(qū)域性整體開發(fā)，以期獲取長期經(jīng)營和長遠發(fā)展優(yōu)勢，它注重長期開發(fā)而非短期盈利，注重品牌的建設(shè)而非利潤的獲取;并與政府建立與保持良好的合作關(guān)系。

　　成功要素之二：價值理念

　　沈陽鐵西萬達廣場貫徹了萬達集團的企業(yè)愿景，通過制定周詳縝密的重建方案，致力于老工業(yè)城區(qū)改造，在開發(fā)過程中不斷探索商業(yè)生存發(fā)展新模式和更優(yōu)越的居住理念，讓不同階層的家庭都能擁有更具品味的生活。萬達集團是最早向全國進軍的開發(fā)企業(yè)之一，在2004年以前，已經(jīng)持有了各個城市廣泛的土地儲備，最早以低成本完成了在全國一、二線城市的基本布局。目前，其在全國土地儲備為2000萬平方米左右，遙遙領(lǐng)先于其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。近年來，萬達集團不斷增加其在三、四線城市的投資。其長線投資的社會價值主要體現(xiàn)在城市綜合體給社會、政府、百姓所帶來的持續(xù)的長期收益。

　　【作者點評】

　　萬達廣場不斷致力于城市經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展。作為城市的建設(shè)者，為客戶提供一整套工作、文娛、休閑及居住方案，打造中國城市的綜合新生活。更重要的是通過提供豐富的工作、居住空間以及娛樂休閑服務(wù)，使客戶在生活品質(zhì)上有較大的提升。企業(yè)以長期經(jīng)營建設(shè)城市為方針，為多個城市成功提升城市品牌形象。

　　跨區(qū)域發(fā)展是我國大型房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)展的成功經(jīng)驗。多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展首先選擇北京、深圳、廣州等一線城市，也有的選擇大區(qū)域中心城市、省會城市、計劃單列城市和經(jīng)濟比較發(fā)達、市場化程度比較高的沿海城市。但是，萬達的成功在于，除了在這樣的城市發(fā)展，更多地在向不被大家看好的三、四線城市滲透。很多人不看好萬達的投資方向，但當你發(fā)現(xiàn)萬達在宜昌、紹興、淮安的成功，就會理解王健林的智慧，萬達的遠見。一旦在點上突破，區(qū)域集約開發(fā)也就成為自然。

　　成功要素之三：運營管理

　　萬達集團經(jīng)過25年的發(fā)展后，已成功地建立起總部建設(shè)系統(tǒng)、商管系統(tǒng)、設(shè)計系統(tǒng)、酒店系統(tǒng)、文化系統(tǒng)、百貨系統(tǒng)六大管理體系，強化集團的集權(quán)管理。推行以資金、人才、市場及文化為主的整合策略。萬達集團在集團層面成立了項目管理中心，負責沈陽公司開發(fā)、建設(shè)、銷售業(yè)務(wù)的指導(dǎo);集團商管公司，負責沈陽公司商業(yè)自持部分招商、運營業(yè)務(wù)的指導(dǎo);集團設(shè)計院，負責城市綜合體的項目前設(shè)計工作及施工圖階段對沈陽公司的業(yè)務(wù)指導(dǎo);集團酒店公司負責國際酒店管理機構(gòu)的引進及代表業(yè)主方參與酒店管理，同時負責酒店建設(shè)過程中對沈陽公司的業(yè)務(wù)指導(dǎo);集團文化產(chǎn)業(yè)部負責萬達院線、大歌星、大玩家等文化產(chǎn)業(yè)的定位及建設(shè)過程中對沈陽公司的指導(dǎo);萬千百貨公司負責未來百貨的經(jīng)營及建設(shè)過程中對沈陽公司的指導(dǎo)。這種分工明確、相互合作、互相制約的完善管理體系，保證了萬達速度、萬達品質(zhì)，特別是確保了訂單模式的成立。

　　沈陽鐵西萬達廣場對商業(yè)地產(chǎn)采用租售結(jié)合的方式，自持物業(yè)與出租物業(yè)結(jié)合。經(jīng)營性商業(yè)項目提供了相對穩(wěn)定的租金收入現(xiàn)金流。沈陽鐵西萬達廣場在經(jīng)營策略上，是以購物中心的租金收入及酒店、百貨的經(jīng)營收入為自持物業(yè)母體，寫字樓、可售商鋪、配套住宅物業(yè)以出售為主，兩者互相配合，相得益彰。正因為如此，萬達集團的綜合純利逐年穩(wěn)步上升，沈陽鐵西萬達廣場的自持物業(yè)都采取了企業(yè)自己管理的模式，并提供招商輔導(dǎo)和經(jīng)營扶持，取得了很好的效果;大量持有物業(yè)客觀上也要求開發(fā)商合理組合業(yè)態(tài)、用心經(jīng)營，持續(xù)提升物業(yè)品牌形象，從而使其物業(yè)不斷保值、升值。

　　【作者點評】

　　運營管理是指企業(yè)進行資本運用和經(jīng)營管理的能力。截至2012年12月31日，萬達集團企業(yè)資產(chǎn)3000億元，年銷售額1200億元，年納稅200億元。萬達集團已在全國開業(yè)60個萬達廣場、20家五星級酒店、700塊電影銀幕、36家連鎖百貨店、30家量販KTV。在這一時期內(nèi)，物業(yè)銷售、租賃、酒店、文化產(chǎn)業(yè)及百貨等經(jīng)常性業(yè)務(wù)對利潤的貢獻率增長理想。綜合來看，萬達集團在業(yè)務(wù)上穩(wěn)步發(fā)展中有所增長，負債率控制到合理的范圍內(nèi)，減少了投資的風險，運營能力較好。

　　成功要素之四：收益模式

　　萬達集團的戰(zhàn)略就是在萬達集團開發(fā)的城市綜合體項目中，不以萬千百貨為核心，而是把購物中心做大做強。就沈陽鐵西萬達廣場而言，在一個老工業(yè)舊區(qū)中，一個或幾個百貨的存在，都無法改變商業(yè)和居住的品質(zhì)、格局，只有強大的購物中心、完善的商業(yè)業(yè)態(tài)，才能形成萬達商圈。因此萬達集團采取了先用購物中心帶動周邊的商業(yè)，開始一系列的城市綜合體的配套設(shè)施，再把萬千百貨打造成為沈陽鐵西區(qū)的商業(yè)地標建筑。

　　萬達集團的購物中心是賺取商業(yè)利潤的主要來源。因此，在其“商業(yè)+地產(chǎn)”模式中，購物中心的強大無疑可以提升物業(yè)的價值，從而帶來可售房產(chǎn)部分毛利率的提高。更重要的是，由于萬達集團開發(fā)的物業(yè)有很大一部分用來出租或自營，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率較低，從而對保持資金鏈的流暢要求較高，而購物中心的類金融業(yè)務(wù)特性有助于緩解商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的資金壓力。在豐富的業(yè)態(tài)中，尤其是購物中心、酒店、百貨的打造和成功經(jīng)營對萬達廣場的商業(yè)具有強有力的拉動作用，使得項目競爭力不斷攀升。

　　【作者點評】

　　收益模式就是企業(yè)賺餞的渠道。借助萬達廣場的收益模式分析，可以更好地理解萬達集團的商業(yè)地產(chǎn)模式。萬達廣場的收益模式來源于物業(yè)銷售、物業(yè)租賃兩大類別，這兩大類別相輔相成，為萬達集團的盈利貢獻較大的份額。萬達商業(yè)地產(chǎn)公司旗下的萬達廣場已開業(yè)有60個，持有收租物業(yè)面積1000萬平方米，年租金收入60億元，銷售性物業(yè)2010年銷售總額600億元，2011年實現(xiàn)900億元，2012年突破1000億元大關(guān)。

　　成功要素之五：長遠競爭力

　　萬達集團自2006年投入沈陽鐵西區(qū)老工業(yè)城區(qū)改造以來，通過多年的發(fā)展形成了萬達商圈，不僅道路交通狀況得到改善，其他基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和配套工程也迅速推進，令這一地區(qū)房產(chǎn)市場出現(xiàn)升溫，為將來地產(chǎn)項目開發(fā)的可持續(xù)發(fā)展打下基礎(chǔ)。由于是老工業(yè)城區(qū)改造項目，與政府的密切合作可以在最短時間把握政府對城市區(qū)域規(guī)劃和建設(shè)的設(shè)想，以便及時調(diào)整經(jīng)營戰(zhàn)略;同時可以全面提高企業(yè)資信和知名度，也可使投資項目更符合當?shù)匕l(fā)展規(guī)劃。

　　【作者點評】

　　萬達廣場一直以來都非常注重企業(yè)的長期目標和長期盈利能力，企業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈豐富，注重優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的同時，也開始涉足新的行業(yè)。例如萬達集團旗下的業(yè)務(wù)涉及具有較好盈利水平的旅游地產(chǎn)行業(yè)，同時也會進軍未來會有廣闊前景的體育產(chǎn)業(yè)。

　　從時間的縱向看，萬達集團具有較強的持續(xù)發(fā)展能力。一方面，其主營業(yè)務(wù)在相當長的時間內(nèi)都會是盈利的主要增長點，另一方面，正在培育中的業(yè)務(wù)如萬達集團的萬達學(xué)院等都在逐漸成為新的增長點。從長期發(fā)展的角度來看，萬達廣場定位為“城市的建設(shè)者”，中國的城市建設(shè)在未來很長一段時間內(nèi)都是經(jīng)濟發(fā)展的主要組成部分，因此萬達廣場本身的業(yè)務(wù)定位具有較強的持續(xù)發(fā)展?jié)摿Α?br /> 　　（來源：聯(lián)商網(wǎng)-《店長》 作者：趙艷豐）