做商業，假如運營得好，能實現長期回報，這個資產還可以作為融資工具，使資金再投入到土地市場上，拿地回來再開發，就會形成良性循環。假如做得不好……那就相當于挖了一個投錢的“黑洞”，從規劃到開業運營，各種常規和非常規的開支成本可謂壓力山大。

商業項目開發多了幾分冷靜，投資回報率在降低，招商難度在加大，甲方需要重視收支平衡，備好充足的現金流才是打贏“長期持有”戰的根本。而目前所強調的購物中心要加大體驗，要警惕這些體驗業態帶來的后期維護成本的增加。

8萬平方米以上規模適合長期持有

我們如何從投資角度去看一個購物中心?

做商業時，會思考，投資商如何考慮這個購物中心?就像現在說要做體驗型業態，但還是要考慮整個購物中心怎樣才能盡快收回投資額。我們會提供“賬簿”給發展商，看看他們能夠容忍的限度，如果這個規模、業態組合下的投資方案不能容忍，就換別的方案，例如把整個商業縮小，去做社區或者街區型商業，無論賣，還是租賃都比較好處理。

假如發展商資金充裕、希望長期持有商業物業，或者希望整體轉讓給商業投資公司的，則物業規模一般在8萬-12萬平方米較為適宜，因為體量有足夠規模時，投資人獲得的利潤才相對較多，才愿意長期持有。

怎樣做賬本？

會根據合理的業態組合下商戶能夠承受的租金水平，做出現金流量表給發展商看。我們會以現金流量表的形式，將物業的建造成本、財務成本、租金收入、運營費用等指標綜合考慮，計算出內部收益率、投資回收期等各項指標，給開發商參考。通過這個賬本，我們可以看出項目的成本和收益是否平衡，再進行相應的調整。

對于收益較低的項目，發展商就要控制建造成本、尋求利息相對低的融資渠道。對于培育期較長的項目，如果沒有充足的資金或融資渠道支撐，那就需要考慮銷售部分商業面積或者縮小規模等措施，保證投資安全性。

購物中心盲目增加餐飲

投資成本會增高

除了這些基本開支之外，還需要注意可能產生的其他成本嗎?

例如餐飲。現在很多顧問建議開發商增大餐飲業態比例，但做餐飲也會引起新的問題，雖然可以帶動人群來消費，但這個人群消費目的是非常強的，如果購物中心的零售不足以吸引他們的話，吃完飯可能就走了，同時還具有時間性，不會一天都呆在這里，但購物中心因為增加了餐飲比例，它的所有設施設備的成本都將變高，空調、水電，甚至隔油池都需要增容。

有一些業主對自己購物中心不是有太大信心，餐飲比例設施方面預設做到了七成，但也要注意相關成本的增加。特殊的業態和非常規的設計將帶來額外的維護成本。

例如在購物中心中小型水族館、垂直綠化和水系成為新的潮流，這些設計涉及到的維護成本明顯高于一般的商業建筑，而且并無直接的租金收入。雖然引入特殊業態和特色設計的出發點是吸引人流，業主還是需要對其進行成本和收益的仔細考量，是否能夠起到杠桿作用，帶動項目整體價值的提升。

商業項目層出不窮，對于長期持有的項目，它的定期翻新是不是也很費錢?

購物中心每天運轉，接待大量客流，后期維護成本不可忽視，并且，原有的項目需要通過重新裝修，才能保持良好的購物環境，并且給消費者帶來新鮮的體驗。例如，1990年開業的香港太古廣場，分別在1998年和2008年都進行過大型的翻新工程以保持活力，在2008年至2011年更是用了四年時間做整體翻新，為了避免影響租戶的生意，大部分工程是在每天結業后進行。

國內的購物中心的建造水準和后期維護均弱于香港的成熟購物中心，而面臨著變化更快的市場環境，通過翻新來保持競爭力，對于業主來說是不可不預備的費用支出。

投資回報率在降低

資金流要比較充足

從投資角度，開發商投資回報率一般在多少?

一般投資回報率8%以上是比較好的，但是近三年一些發展商6%都能接受，回收期一般是要求在10年以內，但是目前純粹的商業很難做到，除非是綜合體和一些銷售的產品才能做到10年以內。

充足的資金也不代表就能把購物中心做好。很多項目都卡在“招商”上了。

前期怎樣規劃商業規模，比較好招商?

首先，單層建筑面積比較講究。單層達到1.5萬-2萬平方米(以下除使用面積會單獨注明，其他面積都指建筑面積)就會比較好做，即使用面積為8000-12000平方米(商家一般按使用面積報數給發展商)。

假如對于一層只有3000平方米使用面積的購物中心來說，如果要招進一個服飾主力店，它所占有的面積往往都要1000多平方米(使用面積)，因此僅剩下1000多平方米(使用面積)，就不好再去招別的次主力商戶進駐了。

主力店也是需要和好的品牌做鄰居，但是除去主力店占用的面積外已經沒好的鋪位給其它“鄰居”了。6萬平方米以上的購物中心就會比較靈活，可以做成家庭式的消費，一站式購物中心，這樣的話，可以考慮引進電影院、超市作為主力，還可以找一些好一點的服飾品牌做主力店。

超市、電影院之類，他們給的租金都很低，不利于提高投資回報率?

從市場角度來看，精品超市就是順應購物中心的發展成熟而興起。國內購物中心早年多規劃大型超市作為主力店，隨著市場變化，業主逐漸發現大型超市租金低和租期長的缺點，而且薄利多銷的商業模式并不能有效地帶來中高端客源。

于是，購物中心紛紛縮減超市面積，如廣州的中華廣場和正佳廣場，先后將大面積的Jusco和百佳替換為小面積的TASTE，既騰出了商業面積引入其他高租值商家，也提高了超市的租金，還提升了購物中心的檔次，可謂一舉數得。

主力店也有多種形式

如果購物中心不追求招主力店呢?

每個購物中心都肯定需要有主力店，否則其他小的店鋪或新興的品牌很難存活，只不過可以沒有超市、百貨、電影院這類大型主力店。一般4萬平方米以內的商業物業，要么作為社區型商業，要么定位做到小而精，商戶的組合數量不會很多，但都圍繞某個主題來打造項目。

例如，深圳華潤1234space的商業面積約1萬平方米，引進的品牌主要以時尚、精致、年輕品牌為主，業態上則以零售和餐飲為主。零售品牌以潮流服飾為主，包括H&M和GAP等國際品牌，也引入了眾多原創設計師潮牌。餐飲則引入悅活火鍋店和香港翠華茶餐廳等吸引年輕人的新銳餐廳。此外，購物中心還引入了充滿文化和小資氣息的西西弗書店，進一步呼應了項目主題。

再如上海的K11，其商業面積約4萬平方米，以購物藝術中心為主題，業態以零售和餐飲為主，未引入任何大型主力店。K11一方面引入商圈內未有的零售和餐飲品牌，另一方面在消費者體驗上下足功夫，購物中心各個角落都有藝術品帶給顧客驚喜，設置更多的公共空間供顧客休憩和娛樂。地鐵通道入口、精致的農莊餐廳、臨街花園的設計都充滿創意，成為吸引人流進入的賣點。

目前招商是不是比以前更嚴峻?

經濟下滑、供大于求、電商沖擊等因素，令招商較以前嚴峻。現在是商戶的市場，而不是業主的市場，有些主力店商家比較強勢，在三、四線城市很多購物中心想引進商家，但商家又覺得這些三、四線城市的消費能力不夠，因此，有些商家會要求沒有保底租金，有的甚至要“反保底”，保證能夠做到多少生意，做不到購物中心就要補貼給這個商戶。

商戶愿意為購物中心守1年或2年，假如預計兩年后購物中心都沒辦法旺起來，就算給多少裝修補貼和優惠都不會去，因為貨物堆壓和聘請人員的費用也不是小數目。同時，這些商家每年開店的名額有限，所以都比較謹慎，因此對于甲方的現金流要求更高了。

（品商會）