聯商網消息：繼連載系列第一篇——北美篇“看上海購物中心背后的北美基因”，繼續送上系列之第二篇——那些年，來自島國&思密達的商業地產商，都在上海做過哪些項目？

日本

森大廈株式會社MORI BUILDING

有著“綜合體開發企業標桿”之稱的日本三大房地產開發企業之一，成立于上世紀50年代，在島國開發的著名項目一大堆，其中最被國人熟知的恐怕就是位于東京港區的六本木新城(Roppongi Hills)，據說這項目規劃了17年才建成。

▼東京六本木新城（Roppongi Hills）

很有意思的是，RoppongiHills據說是迄今日本國內最大規模的城市改建項目，你可以理解成就是我們現在所說的"城市更新"項目。官網對于項目開發歷史的解讀里提到“大約400個產權所有者參與了該項目，約占最初產權所有者數量的80%。是迄今產權所有者參與人數最多的此類項目。"

▼衛星圖——開發前VS開發后

翻了下項目的建筑設計方清單，也是各種大牌，C&P、KPF、隈研吾...又看了下MORI開發的其他一些項目，他們特別善于打!造!綜!合!體!，提供能夠產生幸福感的城市商業設施空間。

結合東京城市現狀，提出了一個垂直花園城市（Vertical Garden City）的概念！并在之后開發的幾個項目里屢試不爽。

▼垂直花園城市(Vertical Garden City)概念圖

這一概念通俗點講，就是拔高建筑物的使用空間。通過集約化和高層化，靈活利用地上地下范圍，盡量在地面上創建出豐富的開放空間，打造“居住、工作、游玩、休閑、學習、創造”等多功能的復合型城區。樓主一直覺得，要借鑒成功的項目，論東南亞地鐵上蓋綜合體哪家強？HK和島國的案例實在是多的數不過來。

▼森大廈MORI開發的部分項目

感興趣的朋友可以去MORI官網看看。作為地震國，RoppongiHills建到了270米高，樓上擁有全東京最高的美術館和瞭望臺，定期舉行各類優質展覽，還可以360度環視東京全景。去年在樓頂藝術中心辦的MARVEL展。

這個日本國內最大規模的城市改建項目，為東京打造了一個新的“文化都心”。

對于商業地產從業人員，一年刷個至少2次東京不是剛需嘛？去年去看了GINZA SIX，也是有MORI參與改建，其實是對國內老百貨的改造提出了點期許和憧憬。

▼上海陸家嘴恒生銀行大廈項目

早在1998年，MORI Building就給彼時的陸家嘴金融城帶來了一棟至今外立面感覺依然頗為洋氣的46層高寫字樓——恒生銀行大廈。妥妥的資本主義國度ArtDeco建筑風格，在一大堆土掉渣的玻璃幕墻banker集結區大樓堆里顯得尤為特別。

熟悉上海辦公樓市場的朋友一定還記得，其實原來這棟樓最早叫匯豐銀行大廈，因為大樓建成后沒多久，香港匯豐就向業主買下了三層，據說當時成交價3,300萬美元？命名權和標識權，并成為彼時香港上海匯豐銀行在中國大陸的總辦事處，租戶里以日本的金融機構、商社居多。直到2010年，恒生銀行花了5.1個億，接了盤，改為了恒生中國總部。HSBC也同步搬去了IFC。按照單層1,500平算，當年這個單價也不便宜啊，側面也證明了這樓的品質。

▼上海SWFC環球金融中心

第二個綜合體項目，則是屹立于國際金融中心陸家嘴，作為魔都乃至中國地標之一的——上海環球金融中心SWFC。土地合同其實是1994年就簽了的，看了開發歷史，1997年開始打樁，不巧遇上了亞洲金融風暴，結果停了六年后正式開工，直至2008年正式竣工。關于這個設計方案的坊間傳聞也是一大堆。

樓主有幸參與了當年對媒體預開業的那次活動，492米的高度在10年前的Supertall排行榜里能拿下第二。

空無一人的懸空觀光長廊、世界最高的Park Hyatt、據說得房率70%的超5A甲級寫字樓、日系餐廳及小型配套零售商業，全都組合在一棟樓里，正是完美契合MORI Building的“垂直城市”開發理念啊。

其實待這棟樓竣工后，小日本就開始陸陸續續賣貨了，那個幾年的確是有點難熬，迄今至少已經整售了9層，集中在2011年，整層拿下平均單價在8w出頭，買家有湯臣、寶鋼、天平車險、國華人壽、法國Bread n Butter等...其實仔細想想，花個小幾億買下世界地標作為自己的固定資產，真挺不錯。SWFC現在租金報價也20塊+了吧？

不過也別多想，并不是想買就能買。據當年的主流媒體報道——”森大廈方面要求購買方7年內不得轉讓及轉售物業，必須滿足自用以及符合環球金融中心定位等條件”。

最后，上海第三個項目依然聚集在金融區——北外灘提籃橋上實中心。記憶拉回2015年11月，上海實業、日本森大廈以總價32.6億元聯合競得虹口區提籃橋街道商辦地塊，成交樓板價2.57萬元/平方米，彼時這筆成交也刷新了北外灘的總價地王紀錄。位置就在星外灘雙子塔西側，浦西戶外LED顏值擔當金光白玉蘭廣場東側。

▼上實中心效果圖——來源:上海虹口政府官網

項目占地面積約為2.3萬平方米，總建筑面積約26萬平方米，其中將建成9.6萬平方米的辦公，4.1萬平方米的商業，以及可容納2,000人的音樂劇院。該地塊內有一處保護建筑——聶耳故居。

▼上實官網新聞報道

地拿了，領導也見了，當時的媒體報道都用“森大廈時隔多年后再度重返上海...”“森大廈的回歸” ...然而，雖然聯合上實拿下北外灘地王，MORI卻面臨著嚴苛的條件約束。按照地塊的預合同要求，北外灘地王的商業物業自持不少于15年。這也意味著，MORI未來即便再度出現資金困難，也不能輕易將項目散售。

▼北外灘遙望陸家嘴的view

有沒有發現，這家日本老牌企業在國內的開發戰略上還是比較追求精品的，深8后發現，原來在操盤這幾個項目的前社長森稔老先生的開發理念就是——“將童話寫進摩天大樓，讓都市變成垂直庭院”。

▼森大廈株式會社前社長森稔

島國的開發企業在設計理念及細節化處理上，不得不服。摘錄一段官網上的原文

前董事長森（當時為專務，現已故，日本最富有的森氏家族成員）第一次訪問中國是1992年。他感覺比起北京，上海更加充滿活力，整個城市生機勃勃。“在空白地上發展經濟，到處充滿活力和激情。”

八佰伴YAOHAN

說到這個項目，浦東的居民寶寶們一定會很有感觸吧？22年前開業，為彼時還剛剛處于大浦東改革開放初期的浦東人民開啟了一個嶄新的商業消費市場新面貌。原來，以前購物都要坐個越江隧道（三線、五線、六線...）去南京路買買買，如今，家門口竟然也有那么大的綜合百貨公司，要知道，當時10w方以上的商場足以在浦東乃至整個上海的商業規模里排進前三了吧。

▼第一八佰伴全景

幾十年前，國內招商引資一般規定都必須是合資企業，上海第一八佰伴是國內第一家經國務院批準的中外合資商業零售企業。靠老司機帶路啊，我們可以發現，隨著那么多年的調整，800半也在從傳統百貨向購物中心轉型，但僅僅也就是從業態&品牌調整出發。放眼上海，一樓的化妝品品牌集中度，除了淮海百盛外，真的是沒有比這兒更齊全的了吧？

▼1F平面圖

時至今日，八佰伴每年的跨年營銷活動都是城內熱點，搶金條抽iphone、滿額立減湊單、提前一天下訂、蜂擁而至的黃牛大叔...早已成為一種現象級常態，年銷售額大幾十個億也基本坐穩魔都單體百貨營收排名前三。

▼第一八佰伴內部

講到八佰伴，其實這是日本一家已結業的大型連鎖零售商。由于擴張太快，加上1997年亞洲金融風暴以及日本泡沫經濟爆破等因素影響，同年申請破產。另外，在無錫、鎮江、馬鞍山、南京等城市，還存在著由以“八佰伴”為名的百貨商場，其中除了無錫項目外的其它分店，都是由江蘇華地集團收購無錫八佰伴后以“八佰伴”為品牌獨立投資興建的，與原日商“八佰伴”沒啥關系。

▼2016年第一八佰伴啟動改造升級

不知道老一輩的朋友是否還記得當年的開業盛況，通宵就開始排隊了誒，并在開業當日創下一天光臨同一店鋪107萬人次的吉尼斯世界紀錄。依稀記得，在開業后的好多天，都在人滿為患的狀況下上了N天頭條...

插一句，很早前其實八佰伴在上海還有個閔行IＭＭ項目，后被百聯收編后就是現在的百聯南方商城。浦東八佰伴隔壁的陸家嘴L+Mall也即將揭開面紗，浦東南路商圈今年可以小期待一下。

大丸百貨

一般去日本的時候一定少不了去百貨公司逛逛。作為日本第四大百貨集團，在日本擁有大丸和松坂屋兩大百年百貨公司品牌的日本J.Front集團，正式以這樣的方式進入中國，開設其近十年來的首家海外店鋪——上海新世紀大丸百貨。（大丸在日本幾乎是家喻戶曉的百貨公司品牌，此項目作為輸出管理品牌合作方...）

▼新世界大丸百貨外立面

坐擁上海最核心的黃金商圈，這項目曾在開業的時候打出了“上海顏值最高商場”的稱號，事實是，不論是復古而又逼格滿滿的外立面，還是精致的細節和那華麗麗的大中庭，的確完美符合日本零售企業打造產品的初衷，美而不失霸氣。

▼新世界大丸百貨電梯按鈕

項目所在的南京東路163號地塊背后，也是有那么一點點“心酸史”，故事發生在11年前的2007年，黃浦區163街坊地塊以公開掛牌的方式出讓，規劃用途為商辦，土地面積13709平方米，容積率4.8，起拍價25億元。彼時的上海土地市場還是外資狂歡的舞臺，在很多業界人士看來，這塊風水寶地似乎已成為港商、外資的囊中之物。

▼黃浦163街坊地塊位置圖

由于地塊絕佳的稀缺位置，吸引了一眾大佬悉數參與——鐵獅門、九龍倉、新鴻基、太古、信和集團、香港建設、中信泰富、新加坡政府投資公司GIC紛紛來報道。然而，就在萬眾期待中，竟然...殺出了一批黑馬。

來自南京的蘇寧環球頂住100多輪競價，最終以44.04億元拿下該地塊，樓板價接近6.7萬元/平方米，創下上海土地拍賣史上新高。

“按市場原先普遍預期，這地塊的價位也就30億元左右。”上述市場資深人士透露，蘇寧房產公司之所以一路追價至44.04億元，“當時蘇寧集團主要是想，蘇寧環球和蘇寧電器（002024）兩家兄弟公司總市值加起來就有1000多億，在163地塊這個上海'皇冠上的明珠'建一個標志性建筑是符合該集團整體戰略發展和整體形象提升需要的，地價44億元是值得的，長遠看163地塊升值的空間還是非常大的。”

▼新世界大丸百貨1F平面圖

沒記錯的話，2007年是這一波的高位，第二年就進入了可怕的金融危機，然后...房地產市場直到2009年才迎來了一波反彈。然而，就在2008年，蘇寧退地了...

▼新世界大丸百貨中庭 by kaga

黃浦區商委原來的計(suan)劃(pan)打的多好，沒想到min企還是不夠給力，2010年，項目就由zf自己來搞了，該商場歸屬的上海新南東項目管理有限公司，背后是上海新世界和黃浦區國有資產總公司，正宗姓dang，拉來了大丸作為合作方，經歷了五年的建造和籌開，于2015年正式營業，地上加地下總共12萬方。雖然試營業至今快滿三年了，業績表現并不理想，but其身后的資金實力將為打造頂級百貨項目提供了強大支撐...

▼新世界大丸百貨中庭

其實這項目位置不差，客流也不缺，就是怎么定位，亮點在哪，和周邊項目怎么打配合...這是個值得深入研究的課題。

高島屋

又是一位日本百貨界的大佬，具有180年歷史的高島屋是日本最大的連鎖百貨公司之一，在日本國內擁有20余家連鎖店。各位在島國逛高島屋多不多？貌似樓主還是去小田急和大丸松板屋比較多。你們呢？貌似中部城市門店更多點。

▼高島屋百貨門店一覽

上海高島屋位于涉外社區大古北，古北國際財富中心二期，據悉，業主方古北集團談下這個合作方前前后后差不多花了整整五年。日本人相對更多的長寧區的確是不少目標消費人群基礎，這也的確是一家純外資的招商引入，由日本株式會社高島屋，新加坡高島屋，東神開發株式會社共同出資成立，也是高島屋集團在中國大陸開設的第一家店，于2012年正式對外營業，6w方左右。

▼上海高島屋百貨

古北的商業氛圍感覺就被延安路高架天然阻隔了，南邊那么多社區就缺一個集中的商業體，原來李嘉誠那個超市后來也死了...樓主最近好久沒去了，現在生意還好嗎？其實本人對高島屋最大的印象停留在...母嬰室，大丸那個也是，都是可以立標桿的。

丸紅

好世皇馬苑、好世鹿鳴苑，都知道吧？是位于上海的兩個老住宅樓盤，有沒有覺得這個開發商的名字起的有點奇奇怪怪？其實背后也是來自日本的大佬，他的投資方叫丸紅，是日本具有代表性的大型綜合商社。93年就殺入上海了。在嘉定馬陸開發了一個綜合體項目，住宅賣光了，商業部分去年賣給了新加坡吉寶(Keppel Land)。

▼上海好世廣場效果圖

其實這個項目是十足的地鐵上蓋。另外丸紅還在浦東八佰伴對面投資開設過和之百貨，3萬多平左右，但沒開幾年就關了。丸紅感覺在內地的商業發展真心是有點“死結”。

三井不動產

好世廣場的合作方之一——三井不動產，于2009年進入上海，上海最近在建的是位于金橋的LaLaport上海金橋(暫名)，也是他們在海外的首個“啦啦寶都”。位于9號線金橋出口加工區，14w方，計劃去年開業的，現在開了嗎？

▼效果圖

寧波還有個奧萊項目，寧波杉井奧特萊斯廣場，2011年就開業了。

永旺AEON

常去北方&南方的部分城市應該都會有所耳聞，永旺在除了上海以外的好多內地城市都經營著還算不錯的商業項目，他們打造的永旺夢樂城購物中心已陸續在京津冀地區、江蘇省、浙江省、湖北省、廣東省等地落成，獲得巨大成功。其已圍繞上海在昆山、常熟、蘇州、南通、杭州廣泛布局，并以其以人為本的設施服務及接地氣的符合實際需求的品牌組合而獲得成功，預計將來或有望重返上海。

▼武漢永旺夢樂城

永旺以前叫JUSCO，2001年后改名為永旺夢樂城，這個商場最大的特色就是三個字——“接地氣”，樓主挺喜歡這家的，可為啥就進不來上海呢？

韓國有三家，SK集團在前灘搞了地標。

▼前灘SK總部大廈

依戀，進入上海采取了和百盛合作的模式，長寧百盛優客廣場。

（來源：聯商網&二分之一說 聯合出品 文/林小蕾 聯商網郭歆曄對本文有所貢獻）