542天的改造后，長風(fēng)大悅城正式整體開業(yè)。
這是大悅城（00207.HK）2017年設(shè)立百億并購基金后裝入的第一個(gè)項(xiàng)目，也是上海的第二座大悅城，前身是被收購時(shí)已面臨虧損的長風(fēng)景畔廣場。
“這個(gè)項(xiàng)目對中糧有重要意義，因?yàn)檫@是我們第一個(gè)在存量資產(chǎn)基礎(chǔ)上改造的項(xiàng)目。”近日在長風(fēng)大悅城的開業(yè)典禮上，中糧集團(tuán)副總裁、大悅城地產(chǎn)董事長周政說道。
原本生存困難的項(xiàng)目，通過大悅城的接手，就能夠扭虧為盈嗎？長風(fēng)大悅城在接下來的幾年內(nèi)會成為一個(gè)重要的觀察對象。
大悅城地產(chǎn)2016年11月收購長風(fēng)景畔廣場時(shí)，項(xiàng)目交易對價(jià)為14億元，另有約8億元境內(nèi)債需承接，共計(jì)22億元。當(dāng)時(shí)項(xiàng)目的情況是年租金收入約為七八千萬元，平均租金不足4元/平方米/天。
“激活休克魚”是周政于2016年提出來的模式，指在一二線城市較核心的位置尋找運(yùn)營不善的項(xiàng)目，經(jīng)過大悅城一年多的改造，以全新面貌進(jìn)入市場，通過持續(xù)運(yùn)營提升租金收入和物業(yè)溢價(jià)空間。
在收購景畔廣場時(shí)，大悅城就帶著“激活休克魚”的思路進(jìn)行了研判。對比過去的長風(fēng)景畔廣場和現(xiàn)在的長風(fēng)大悅城，有三大方面的改變比較明顯。
首先是建筑和動線的改造，這是非常直觀的。上海長風(fēng)大悅城、靜安大悅城總經(jīng)理危建平透露，整個(gè)項(xiàng)目改造成本約為4.3億元。
第二個(gè)顯著的改變是業(yè)態(tài)比例的大調(diào)整。原景畔廣場有66%的餐飲、23%的零售以及11%的服務(wù)配套，長風(fēng)大悅城則改為33%的餐飲、50%的零售、12%的服務(wù)配套和5%的娛樂。
危建平表示，這種調(diào)整并不是因?yàn)椴惋嫷淖饨疠^低，而是一般大悅城的餐飲業(yè)態(tài)占比就大約在28%-33%，把餐飲比例調(diào)低了以后，單店面積也相應(yīng)調(diào)小了，坪效更高，餐飲店實(shí)際數(shù)量反而是增加的。
第三是目標(biāo)客群的轉(zhuǎn)變。過去長風(fēng)景畔廣場把定位放在兒童和家庭，而大悅城通過調(diào)研認(rèn)為，這一板塊的主要客群為寫字樓白領(lǐng)和住家家庭消費(fèi)，其中職場女性是最重要的目標(biāo)客群，因此把長風(fēng)大悅城定位為“時(shí)尚女主人的AB面人生”以及“穿著高跟鞋可以遛娃的地方”。把目標(biāo)客群鎖定在18-35歲的“時(shí)尚女主”，這種模式也是大悅城十年積累的經(jīng)驗(yàn)中較為熟悉的運(yùn)作之一。
通過以上種種改變，大悅城希望品牌和運(yùn)營能力發(fā)揮效力，快速翻轉(zhuǎn)一個(gè)原本虧損的項(xiàng)目，對長風(fēng)大悅城的期待是明年能實(shí)現(xiàn)整體租金達(dá)到原景畔廣場的三至四倍。
據(jù)了解，“激活休克魚”類型的項(xiàng)目，同樣需要達(dá)到大悅城的統(tǒng)一指標(biāo)要求。周政曾對外透露，這一指標(biāo)具體要求包括開業(yè)招商率在80%-85%，隨后穩(wěn)定在95%的水平，項(xiàng)目年收入要達(dá)到30%的提升、租金達(dá)到10%的提升，開業(yè)三年的項(xiàng)目Ebitda回報(bào)率達(dá)6%-6.5%。
不過，未來長風(fēng)大悅城能否達(dá)到這樣的水平仍有待觀察。以上海第一座大悅城來看，目前仍未達(dá)到Ebitda Yield6%的水平。根據(jù)大悅城地產(chǎn)2017年年報(bào)，靜安大悅城銷售額保持兩位數(shù)增幅，客流量穩(wěn)定超過1300萬人次。但從最能反映持有型商業(yè)資產(chǎn)價(jià)值的指標(biāo)——資產(chǎn)回報(bào)率來看，大悅城各個(gè)項(xiàng)目表現(xiàn)差距很大，靜安大悅城在該數(shù)據(jù)上排名墊底。
大悅城2017年整體的Ebitda Yield達(dá)到8.6%，最早開業(yè)的北京西單大悅城Ebitda Yield達(dá)到20%，朝陽大悅城達(dá)到了10%，沈陽大悅城、成都大悅城及天津大悅城在5%-10%，而靜安大悅城及煙臺大悅城則在5%以下。業(yè)內(nèi)一般認(rèn)為，商場要做到6%的回報(bào)率才能實(shí)現(xiàn)正杠桿退出。
靜安大悅城一期在2010年開業(yè)，二期于2015年年底開業(yè)，截至目前二期已開業(yè)約兩年零五個(gè)月，項(xiàng)目整體未達(dá)到6%的回報(bào)率指標(biāo)。上海市場的第二座大悅城能夠?qū)崿F(xiàn)多少資產(chǎn)回報(bào)率也是個(gè)未知數(shù)。
除此以外，長風(fēng)大悅城是第一個(gè)放進(jìn)并購基金中的項(xiàng)目，這支基金的設(shè)立以及存量改造的思路，帶來的最大變化是大悅城開業(yè)項(xiàng)目的速度將越來越快。
從西單大悅城開業(yè)至今的10年間，有9家大悅城開業(yè)�！斑^去這個(gè)速度大家可能感覺有些慢了�！敝苷f。
今年大悅城開始加速，年內(nèi)共計(jì)開業(yè)4家，除了長風(fēng)大悅城外，今年8月杭州大悅城將開業(yè)，12月西安和昆明各有一座大悅城開業(yè)。
“從今年起，大悅城進(jìn)入快速發(fā)展期。我們將通過并購基金的手段加快項(xiàng)目拓展步伐，存量改造項(xiàng)目，收購后一年至一年半就能實(shí)現(xiàn)開業(yè)�！贝髳偝堑禺a(chǎn)商業(yè)管理中心副總經(jīng)理徐蓁說。
2016年大悅城地產(chǎn)宣布大資管戰(zhàn)略后，一直在向“資產(chǎn)做輕，速度做快”的方向發(fā)展，除了部分項(xiàng)目由集團(tuán)自持以外，一些成熟項(xiàng)目被注入一支基金中，比如北京西單、上海靜安大悅城；而2017年成立的另外一支基金，則專門做投資并購改造，這一部分項(xiàng)目不涉及住宅類，僅僅是盤活商業(yè)存量，其中的項(xiàng)目就包括剛剛開業(yè)的長風(fēng)大悅城以及年底開業(yè)的西安大悅城。
大悅城地產(chǎn)的第二條產(chǎn)品線春風(fēng)里也要在未來實(shí)現(xiàn)5年50家、10年100家的目標(biāo)，同時(shí)進(jìn)入一二線城市。徐蓁透露，春風(fēng)里率先落地在蘇州相城和青島即墨，上海非常具備落地春風(fēng)里所需要的條件，會在上海積極尋找機(jī)會。
（來源：界面新聞 馬一凡MYF）
