近期路過環市東商圈的市民們會發現，保利中環廣場正熱鬧地推出系列嘉年華活動，北塔外墻掛著的“盒馬鮮生”藍色招牌也讓不少市民心生期盼——第二家盒馬鮮生要開到家門口了！

隨著新零售代表盒馬鮮生入場，即將重新亮相的保利中環北塔能否攪動環市東商圈的一池春水？2018年廣州零售市場將迎來約54.1萬㎡優質零售面積，至少有20座購物中心在今年迎來開業，助推廣州新興商圈雛形形成。在此背景下，環市東商圈、天河商圈、珠城商圈……這些老牌的購物中心該如何應對沖擊與挑戰呢？

今年有20多個購物中心開業

近年來，廣州優質零售物業存量不斷增大。2018年廣州零售市場將迎來約54.1萬㎡優質零售面積，最少有20座購物中心在今年迎來開業，這些項目大多位于天河、海珠、番禺、白云、黃埔等城區的城市新興商圈。

其中包括琶洲商圈的萬勝廣場、位于金沙洲的購物中心星港城萬達廣場，再到六元素體驗天地、天河萬科廣場、安華匯、保利廣場?廣州，新進場的購物中心大多數集中在新興商圈，以周邊社區消費群體為目標客群。隨著購物中心逐漸開業，廣州新興商圈雛形也逐步形成。第三方咨詢服務公司“第一太平戴維斯”的數據顯示，預計至2019年，非核心商圈的購物中心建筑面積占比將由目前的56％升至62％。

其中，坐落于花城廣場商圈、今年新商業地產項目中最為引人關注的K11已經于3月31日開業了。盡管已經開業2個多月了，周末年輕人排隊打卡的熱度仍然居高不下。

K11方面表示，這是“博物館零售”的商業模式第一次在廣州落地，商場現已進駐超過20家全國首店，48%品牌為首次進駐廣州。極具藝術活力的空間和創意豐富的活動，旨在為消費者打造只有身臨其境才能感受到的沉浸式購物藝術體驗。

記者探店發現，除跨越5-8樓的CGV影城和各類時尚大牌、潮牌，現場最吸引消費者還有各類特色餐飲，如全國首家“鮨匠”手作日料、貝克漢姆“御廚”知名美食家蔡昊擔任出品顧問的“至正小菜”及內地首家Van Gogh SENSES梵高藝術餐廳。

創新的商業模式成為了眾多新開業購物中心的“撒手锏”，即將于今年二季度開業的金沙洲星港城萬達廣場，屆時將以“農場種植”的創新體驗項目吸引消費者的目光。

老牌商圈轉型升級迎接挑戰

計劃開業的新購物商場如雨后春筍，而原有的購物中心與商圈又如何迎接挑戰呢？記者注意到，結合新零售調整業態、吸引年輕客流不僅僅是新開業購物中心的目標，也是廣州眾多成熟購物中心的調整方向。

6月，處于環市東商圈、已經7周歲的保利中環廣場迎來了場內的全面升級。自今年年初，廣場整體收回北塔后，招商及改造工程一直在緊鑼密鼓地開展，今年下半年，北塔將重新亮相。屆時，保利中環廣場整體將升級為保利時光里。而一直備受關注的阿里巴巴旗下新零售旗艦品牌——盒馬鮮生也將提前至7月開業。

引入盒馬鮮生，保利中環廣場擁抱新零售的野心可見。作為阿里巴巴新零售落地的第一個實體樣本，盒馬鮮生是“超市+餐飲+便利店+菜市場+物流”的復合功能體。雖然成立僅兩年,但盒馬鮮生已成為攪動商業地產行業的一條鯰魚，給所入駐的許多商場都帶來了人流。

環市東商圈另外兩家主要商戶友誼和麗柏也頻出大招：廣州友誼環市東店升級4樓鞋苑及在1樓推出國際名表區后，部分品類銷量迎來雙位數上漲，目前南館M層珠寶區、5層家品區也正密鑼緊鼓改造中，而奢侈品牌聚合地麗柏廣場除繼續引入多個廣州獨家、首家品牌外，同時增加了餐飲業態，LVMH集團旗下百年高端餐飲品牌店COVA也于3月份開業，吸引不少城中名人“打卡”。

在珠江新城商圈，業態調整最為明顯的是西塔廣州IFC國金天地，在廣州友誼縮減了面積后，國金天地著手負一層和四、五樓的改造，引入了大量新品牌時尚餐飲。同時針對上班族的特點，還引入了健身房項目，讓上班族在多個時段都可以來這里吃喝玩樂，順帶也提升了廣州友誼的人氣。

而在天河商圈中，動作最大、引起爭議最多的當屬正佳廣場，十年來四次轉型定位，做了不少“出格”的事：建最大的室內海洋館、引進頂級演出的劇院等。目前，正佳廣場的蝶變之路已明確為“世界級旅游目的地、超級體驗中心”。

機構預測：空置率輕微提升，租金或將維穩。

老牌商圈的轉型升級鞏固了其市場地位。有機構的數據顯示，2017年全國購物中心銷售業績TOP20全部實現同比增長，其中，廣州有三家購物中心進入全國前十，分別是天河城、正佳廣場和太古匯，排名為6、8、9位。其中，廣州最老牌的購物中心天河城2017年實現了銷售業績60億元，同比增幅9.09%；而最引人注目的是高端購物中心太古匯，銷售業績為50.4億元，同比增幅高達27.27%。正佳廣場銷售業績達58億元，增幅5.45%。

不過，危機與沖擊仍不可忽視。第一太平戴維斯的最新數據顯示，2018年，廣州優質零售物業市場開局良好，但來自電商的沖擊依然巨大，此外，扎堆出現的購物商場不可避免地帶來了同質化競爭。預計下季度全市優質零售物業空置率將有輕微提升，租金或將維穩。

第一太平戴維斯分析指出，今年以來，各大購物中心正積極采取措施以提升消費者的購物體驗，通過創新發展模式及引進更多全球優質品牌來避免同質化競爭，并吸引線上人流回到線下購物。

專家：未來競爭要靠“互聯網+大數據”突破瓶頸

廣東流通業商會常務副會長黃文杰在接受記者采訪時表示，今年購物中心扎堆開業，一方面是上一輪商業地產項目發展的產物，經過前面幾年建設，現在到了集中供應的時候；另一方面，此前火熱的網上商城，現在紛紛落地，實體商業重新受到資本的青睞。

“這對于傳統商業項目來說，競爭和挑戰并存，既有倒逼的力量，也有推動的力量�！秉S文杰指出，一味守舊的話，日子肯定越來越難過。

據悉，一般購物商場傳統的發展軌跡是：先是做零售，再引入餐飲、娛樂、教育、休閑等等因素，而當所有可以呈現的經營內容全部有了之后，再提升就會面臨瓶頸。這時候就需要利用互聯網的力量才能有所突破。

“利用大數據去挖掘已有商家的潛能和消費者的潛能，不斷創新模式與招數，利用日趨成熟的科技與傳統的商業內容結合，才能實現人流的增長、提升到達率和忠誠度�！秉S文杰表示，帶有互聯網基因、創新基因的商業項目，其活躍度、市場關注度都會更高，典型如盒馬鮮生、超級物種，一誕生就自帶互聯網基因、大數據分析能力，加上科技元素，因此得以打破傳統商業的沉悶。

“新的商業項目在不斷呈現，新零售也進入到了爆發期，利用互聯網、大數據、人工智能，讓零售更智能化、豐富化、娛樂化，將是未來商場競爭的關鍵。”黃文杰指出。

（來源：羊城晚報 記者陳澤云）