聯商網消息：5月28日，恒隆地產以107億拿下杭州百井坊商業地塊，擊敗了包括九龍倉、華潤、新鴻基、銀泰、城投(阿里)在內的眾多好手。恒隆的到來注定將為杭州商業抹上不一樣的色彩。今后會不會改寫武林商圈格局？又會在杭州掀起怎樣的商業風潮？值得每一位在杭商業地產人士的思考。

對此，《聯商網》特別策劃“杭州城市商業冷思考”系列報道，對話一批杭城優質商業掌舵人，請他們一一發表真知灼見。

本期《聯商網》采訪了杭州砂之船商業管理股份有限公司總經理王暉，來聽聽他對恒隆進駐杭州的看法，以及對商場運營、同業競爭以及奧特萊斯發展趨勢的獨到見解。

杭州砂之船商業管理股份有限公司總經理王暉

恒隆入局推動杭州邁向一線城市行列

一直以來，杭州商業給外界傳達的信息都是本土商業占有絕對的優勢，外來商業如萬象城、來福士、印象城都沒有占據杭州“黃金商圈”位置，但是恒隆是唯一一個打進杭州“黃金商圈”的外來商業，并且是進入素有杭州第一商圈之稱的“武林商圈”。

位于錢江新城商圈內的砂之船

“杭州作為新一線城市在向一線城市發展必須要有大型的、具有權威的、有影響力的購物中心品牌進來”，王暉告訴《聯商網》：“我相信恒隆的入駐會提升杭州商業的格局、影響力，同時也會改變目前商業的格局，更期待的是能帶來一些新的體驗，此外，恒隆的到來也將改變武林商圈的交通現狀。”

作為杭州的主商圈道路，延安路的重要性毋庸置疑，其擁堵程度也是有目共睹。王暉認為恒隆這種大集團高檔的商業體進來后，說不定也能帶動城市交通的改革發展提升。“這也是對城市發展起到很好推動作用，只有解決武林商圈的交通和停車問題，才能拉近武林商圈與顧客的心理距離，畢竟買奢侈品的顧客很少會坐地鐵過去。”

王暉認為，雖然107億的價格并不低，但這很可能是恒隆進入杭州的開始，未來恒隆可能會和杭州有更多的合作。

杭州購物中心起步晚

作為新一線城市，杭州的商業經常被拿來與成都、重慶等城市做對比，王暉認為杭州商業在傳統百貨時代實力強勁，但恰恰是因為百貨強，所以購物中心發展起步較晚。

另一方面，武林商圈在發展中也存在短板，“一是寫字樓密度不夠，也就是白天的消費群體不多，第二就是杭州的景點多了，反而武林廣場沒有景點了。但是老商業加新商業密度這么大，肯定競爭激烈。”

事實上，武林商圈現在匯集了銀泰武林總店、杭州大廈、國大城市廣場以及中央商城，特別是中央商城的開業，將武林商圈真正的融合起來。而從定位上來看，除了杭州大廈是以奢侈品為主打外，其他商場都是將年輕人納為自己的主流客群，因此武林商圈競爭激烈。

王暉認為，商場在競爭中要想取勝，關鍵在于兩點：第一就是定位特點不放棄，并且要越做越精致；第二要服務不掉分，而且要越做越加分。

和武林商圈不同的是，錢江新城商圈競爭更加健康，萬象城、來福士、砂之船將錢江新城區域內的全客群做了明確的高中低檔劃分，比如說高端客人會選擇去萬象城消費，折扣商品去砂之船，中間客群則選擇來福士，再加上未來將開業的高德置地，錢江新城緊緊地抓住了區域內客人。

杭州奧萊市場空間巨大

“恒隆進入杭州，我們非常期待”，王暉告訴《聯商網》：“從我們做奧特萊斯的這個商業業態來說，我們是期待正價店越多越好。”

事實上，如果一個城市只有3家商場，那么奧特萊斯是做不起來的。因為正價店的鋪貨率不夠，但是如果有50家商場，奧特萊斯就能活的很好。“因為正價店多，庫存比例才越來越多，庫存比例越來越多那么庫存消化的欲望越強，這樣的話奧萊才有生存的空間。”

事實上，杭州的奧特萊斯市場空間巨大，王暉預估杭州的奧萊市場空間大概有60個億，標準奧萊至少應該有4家，但是目前成熟的奧特萊斯只有杭州砂之船和海寧區塊的百聯奧萊，再加上去年開業的富陽區首創，杭州的奧萊市場仍然有很大的空間。

目前砂之船在杭州城區奧萊中業績單店排第一 ，去年銷售5.73億元，坪效達22920元/㎡。

事實上，砂之船(杭州)奧萊的商業面積僅2.5萬平方米，店鋪180間，由于距離萬象城近，所以杭州砂之船并沒有奢侈品加持，那么砂之船是如何做到杭州城區奧萊市場第一的？

“目前，杭州砂之船已經擁有20多萬VIP會員。”王暉總結砂之船(杭州)奧萊之所以業績節節攀升的原因：細心斟酌品牌入駐、調整品牌最佳位置、常年低至3折的折扣、引入價格更實惠貨更全的直營工廠店，以及貼心周到的消費者服務。“地鐵的便利及G20峰會帶來的影響力，無疑為砂之船奧萊帶來了更大的知名度，但地鐵便利同樣也是雙刃劍，它可以帶來客流，但也會帶走周邊客流，顧客是理性的，他會不會來，最終還是要回到你的商品本身。”

最近，砂之船奧萊與銀聯合作全面升級更新在線支付系統，顧客購物之后無需再到收銀臺買單，更支持多種支付方式，隨時隨地一刷解決，購物更便利，顧客更省心。砂之船也成為杭州首家實現移動支付的奧特萊斯。

正是由于堅持這樣的經營特色，砂之船(杭州)奧萊的銷量每年都能保持在20％左右的增長。

而對于店鋪的選擇，杭州砂之船則主要考慮店鋪在商場內的發展以及品牌正價店的發展，并且根據核心客群(1972年-1985年)的需求進行調整，這部分客群為砂之船貢獻了68％的銷售量。

截至目前，砂之船集團在全國已經開業9家奧萊，下半年砂之船(長沙)奧萊也將開業“目前我們也在積極尋找合作洽談，準備在杭州開出第二店。”王暉說道。

（來源：聯商網 羅秀玲）