廣州富力地產有限公司（02777，HK）曾拿下許多舊改項目，其中不乏像茅崗村這種改造范圍巨大的舊改項目，但如今部分項目進展緩慢，富力能否按照曾經的規劃完成舊改？

10月8日，富力地產發布公告稱，其公開發行的130億元公司債券已獲得批準。此次債券計劃將采取分期發行的方式，從核準發行之日起24個月完成。但據外界統計，富力地產的資金缺口仍超過百億。

富力地產作為粵系房企的標桿企業，曾經的華南五虎之一，與其他頭部房企熱衷于競拍土地不同，富力地產更多的是以舊城改造項目作為其主要土地儲備，其已經在廣州參與了多個舊村改造項目。

但近年富力地產參與城中村改造項目的積極性減弱了很多，且已有的項目建設也很緩慢。就富力地產的茅崗社區城中村改造項目參與規劃情況，記者致函富力地產，截止記者發稿，富力地產方做出了部分回應。

障礙重重

茅崗村是2012年富力地產拿下的在當時屬于最大舊改的項目，分為茅崗路以西和茅崗路以東兩部分。其中茅崗路以西最終有79.55公頃土地納入改造范圍，作為整村改造的第一期先行啟動全面改造。而茅崗路以東的81.22公頃，則由于前期工作未完成，村部分村民的改造意愿未統一，改造條件尚未成熟，被決定列為第二期，暫不啟動改造。

2012年8月，茅崗經濟聯合社與富力地產簽署改造協議。但改造行動并未能馬上進行。

直到2016年11月15日，廣州黃埔區政府公開發布茅崗西華片城中村改造通告，宣告自11月10日起，茅崗西華片城中村改造正式啟動拆卸復建工作，并預計2019年交付回遷房。但這塊宣稱是琶洲體積的2倍，獵德、楊箕體積3倍的城中村地塊，并沒有如傳言中那樣順利動工接近尾聲。

2018年10月25日，記者來到茅崗村，發現茅崗路以西城中村仍在建設地基，一望過去，并無成型的房屋。

記者現場看到貼有拆字的住宅建筑里，只拆除了建筑內的部分隔墻，尚未拆除完畢的建筑里，有還未搬遷的村民。

一名拆遷工地的保安告訴記者，之前村里一直有釘子戶，所以拆遷工作緩慢。當記者問到回遷房在哪里，遷出的村民都安置到哪里去了時，該名保安表示不是很清楚，只告知在建設中的土地一部分最后會建設成回遷房，產權還是歸村民所有，另一部分轉為國有產權，由富力地產開發商品房。但商品房的位置也不知道在哪里。

當記者問道回遷房能否如傳言中的2019年完工時，該保安表示不清楚。

后經記者多處走訪，在茅崗小學和魚珠地鐵站出口處看到了茅崗路以西城中村改造項目老人臨遷安置房一期、二期、三期。

老人臨遷房三期的值班人員告訴記者，一期、二期安置房建成于2016年年底，三期安置房建成于2017年11月。所有遷出的村民，如果是老人的，都安置于這些臨遷房內，而年輕人，則以原居住面積為計算單位，每平方米補償20元，自行處理住宿問題。

值班人員說，一期二期環境相對較差，居住的地方都在二樓以上，對于老人行走并不方便，三期就相對較好，老人們都住在底樓，臨遷房又在地鐵邊上，方便子女來探望。

當記者問值班人員為何如此清楚村里的拆遷情況，值班人員說他自己也是拆遷村民。當記者問道茅崗路以東部分的改造情況時，值班人員搖搖頭說很難。

值班人員介紹到，其實茅崗路以東很多村里人也想改造，因為環境實在是差，很多樓層相互之間間距很小，俗稱握手樓，光線特別差，也有很多開發商想拿下茅崗路以東的項目，但是因為利益談不妥，所以很難啟動改造。

值班人員說，茅崗路以東部分，有很多外地人來購買房屋，所以改造艱難。當記者問到，村里的土地屬于集體，按照國家規定是不能賣給集體以外的人，為何茅崗還在進行如此操作的時候。值班人員告訴記者，每個買房的外地人都會介紹自己熟識的人過來買房，一環連一環，已經形成了一個外地人利益群體，如此境況下，已經不是政策允許不允許的問題了，政府方和開發商很難和他們談妥相關賠償。

記者在村里走訪時發現了一個臨時建立的板房建筑。進入屋內，看到廣州市騰順投資有限公司的字樣。記者以購房者的身份詢問工作人員，茅崗村什么時候能建好回遷房及商品房，工作人員回答稱不清楚。

房內的大電視上，循環往復的播放著自2016年11月動工以來，茅崗路以西拆遷進度的鳥瞰圖。

據查詢，廣州市騰順投資有限公司由廣州富力地產股份有限公司及廣州市南馳集團有限公司于2011年共同投資設立。法定代表人為李思廉。據該騰順投資公司的工作人員稱，該公司是富力地產安排的專門負責茅崗村的城中村改造相關事宜的公司。

就富力地產能否于2019年準時交房一事，本報記者致函富力，但截至發稿，富力未對此做出針對性回復。

后繼乏力 ？

成立于1993年的富力地產，一直以來以拿地城改大戶出名，但其拿地時間多為前幾年。

富力地產成立后進行的第一個項目是廣州的一個舊城改造項目—— 一家位于荔灣區南岸路的外遷化工廠的地皮，也就是現在所為人知的富力新居。

當富力新居開發成功，開售而被居民一搶而空后，富力地產就將發展重點鎖定在了普通購房者的實際居住需求，而不是資金更充裕的投資需求上。

富力地產的第二個項目——富力廣場，原為廣州銅材廠和同濟化工廠所在地。富力廣場的成功將富力地產推到了另一個高度，嘗到了甜頭的富力地產從此在舊改拿地上不遺余力，也不忌諱傳統風俗。位于廣州黃花崗廣州的老殯儀館，在當時很多開發商都不愿意參與，但富力地產卻積極的拿下了該地塊。

富力地產如此積極的參與廣州舊改，到2001年末，富力地產已在廣州市完成了包括富力新居、富力廣場、富力半島、富力環市西苑、富力千禧花園、富力順意花園等大型舊廠改造項目，總面積超過250萬平方米。

再后來，富力地產于2007年拿下獵德村，打造出了廣州最豪的公寓：天鑾。于2011年拿下楊箕村，打造出了27萬O人文綜合體：東山新天地。這些項目的成功為富力帶來了巨大的聲譽，成功成為粵系頭部房企之列。

但值得一思的是，富力2012年拿下的茅崗村，2015年拿下的筆村，2017年拿下的簡村，進展卻頗有些后勁乏力。

富力地產是拿地城改大戶，但拿地時間多為前幾年。現在廣州又有很多新的開發商也紛紛參與廣州舊城改造項目，與各大引跑房企形成競爭。

2016年萬科設立城市更新部，專門負責“三舊改造”項目，稍后萬科便接手了恩寧路永慶坊項目。2018年，萬科又將越秀區寺右村和荔灣區葵蓬村兩個舊改項目收入囊中。

2015年保利拿下天河小新塘、新合、琶洲村外，還有蘿崗大？i村、黃埔村。2011年保利拿下的整個廣州都關注的冼村也在2017年有了實質性的突破進展。

2017年8月，大壯集團參與的黃埔暹崗改造全面啟動，準備打造產城融合新社區。

珠光集團也是城市更新的探索者。潭村、火村、瀝？虼宥際侵楣餳挪斡敫腦斕南钅俊

另外，白天鵝房地產拿下鶴洞村，廣州兆霖地產拿下橫沙村。力誠控股參與的荔灣區茶？虼甯腦歟辶肯嗟庇諼甯鲅罨（TM）村，三個半冼村，三分之一個珠江新城。

面對如此激烈的競爭，富力地產該如何應對。且據網上流傳，富力地產內部發文，停止招聘，并開始進一步梳理人員結構。對此，記者發函至富力，富力方對此沒有任何回應。

對此，同策研究院首席分析師張宏偉認為，因為現在市場的緣故，大家拿地方式都有一些改變，都想通過舊改拿地。但是舊改是一個周期非常長的改造，所以即使有些競爭，但對富力的格局并沒有特別大的影響。舊改市場有屬于自己的規則，一家企業拿到了一塊舊改，其他企業就很難進入這個項目，所以大家各做各的，相互影響不大。

一直以來，業界有觀點認為富力地產“定位不清，搖擺不定”。所以在市場中總是錯失機會，從曾經的“華南五虎”之首慢慢淡出一線房企的地位。

2017年，富力地產斥資199.06億買下萬達的77家酒店全部股權。自此，富力地產持有過百家酒店。但對于本次富力地產收購萬達酒店一事，行內有各種不同的聲音。有人認為富力撿了一個大便宜，但也有人認為富力地產此舉讓富力本已經不善的財務狀況進一步債臺高筑。

同策研究院首席分析師張宏偉說，“富力地產收購了如此多的酒店，雖然花了大量的資金，但從長遠來說，對富力地產的戰略轉型也是有幫助的，畢竟擁有眾多的資產，通過收購并購的話，可以結束的很快。收購完畢，富力地產已經成為國內最大的連鎖酒店。雖然在短期內遇到市場下行周期，企業還需要通過資本市場去解決資金需求問題，但只要解決好了，富力地產就可以擁有持續穩定的資金流，也給企業的布局帶來比較大的價值。”

國際地產資管公司協縱策略管理集團聯合創始人則認為，“富力地產收購萬達的酒店在戰略上存在讓外界難以理解的情況。舊改本身就屬于流動性極差的項目，如今收購酒店，則讓富力進一步讓自己束縛于債務之中，因為酒店也是屬于流動性較差的資產。雖然富力可以通過讓酒店經過財務重估，但是富力可能沒有考慮到香港投資者并不考慮這種固定資產，因為投資者并不能通過其得到分紅，所以投資者也并不會將其認為是富力業績的反映。”

“安然度過當下的房地產行情緊縮的情況，想辦法減債，最好能引進國有企業的資金，進行混合所有制改造，這樣才能依賴到國有企業融資的便利。” 國際地產資管公司協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖說。

或許，這是被稱為最像國企的民企富力地產的解決資金活下去的辦法之一。

（來源：投資者報 楊權 高方方）