聯(lián)商網(wǎng)消息：聯(lián)商網(wǎng)&搜鋪網(wǎng)大數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)了2018年全國新開業(yè)商業(yè)項(xiàng)目顯示，計(jì)算部分存量改造項(xiàng)目的話，2018年開出的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量達(dá)到533個(gè)，貢獻(xiàn)了4811.35萬方的商業(yè)體量。詳情見上篇《2018全國開業(yè)商業(yè)項(xiàng)目報(bào)告：新開533個(gè)、新增體量4811.35萬方》，從區(qū)域及省市分布、企業(yè)、項(xiàng)目體量、開業(yè)時(shí)間等基本面角度分析2018年商業(yè)項(xiàng)目的開業(yè)情況。

本文將深入歸納和分析2018年全國開業(yè)商業(yè)項(xiàng)目折射出來的行業(yè)趨勢。

一、延期項(xiàng)目增多

中國已然是目前全球購物中心建設(shè)最為活躍的市場之一，近年來的開發(fā)熱度不減，但因過度審批和開發(fā)，目前很多購物中心面臨著招商困難、運(yùn)營不順、延期開業(yè)等問題，供應(yīng)過剩已經(jīng)成為整個(gè)行業(yè)不得不面對的階段性風(fēng)險(xiǎn)。

根據(jù)國家商務(wù)部委托中國連鎖經(jīng)營協(xié)會編制的《中國購物中心發(fā)展指數(shù)》顯示，近年來，因存在階段性供應(yīng)過剩的風(fēng)險(xiǎn)，平均每年有近50 %的購物中心會延期開業(yè)。這種趨勢同樣存在于2018年。

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)&搜鋪網(wǎng)大數(shù)據(jù)研究中心在2018年年初統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)2018年新開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量超過850個(gè)，而實(shí)際上開出的數(shù)量是533個(gè)，開業(yè)率不到60 %，基本與近幾年的趨勢相符。諸如上海大寧久光、上海夢中心、蘇州IFS國金中心、杭州中央車站廣場（已更名為杭州東站萬象匯）、北京芳圓里ID MALL等項(xiàng)目均因故延期至2019年以后開業(yè)。

不過，雖然行業(yè)洗牌提速，“過剩”難題不減，但正是在這種存量市場困境中，有著專業(yè)運(yùn)營能力、獨(dú)立IP、能根據(jù)消費(fèi)者不斷調(diào)整的購物中心才擁有了更大的機(jī)會。

二、存造、量代改輕資產(chǎn)時(shí)已至

隨著部分重點(diǎn)城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?jié)u趨成熟，不少在過往行業(yè)競爭中被淘汰的存量資產(chǎn)，也往往因?yàn)檎紦?jù)核心商圈、地鐵等優(yōu)勢被其他開發(fā)商看上，歷經(jīng)升級改造或者更名更換運(yùn)營商之后重新回歸。

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)&搜鋪網(wǎng)大數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)，2018年存量改造的商業(yè)項(xiàng)目（包括超市和百貨轉(zhuǎn)型、更名重開、調(diào)整升級等模式）超過30個(gè)，與2017年基本持平，且面積主要集中在2-5萬方體量的城市核心商圈內(nèi)。這主要是城市中心項(xiàng)目投運(yùn)時(shí)間早，不管是硬件還是軟件設(shè)施都與當(dāng)下購物中心發(fā)展需求有出入，需要“更新?lián)Q代”，且存量改造項(xiàng)目一般都是面積較小、業(yè)態(tài)單一的傳統(tǒng)的商業(yè)，為適應(yīng)市場競爭，需要調(diào)整升級。

超市、百貨轉(zhuǎn)型項(xiàng)目諸如原嘉興歐尚超市改造成的嘉興合樂城（該項(xiàng)目于2018年12月18日試營業(yè)，2019年1月11日正式開業(yè)）、淮海路太平洋百貨改造而成的上海新天地廣場、居然之家首個(gè)購物中心轉(zhuǎn)型項(xiàng)目北京居然之家體驗(yàn)MALL、西城新華百貨改造的北京物美新街口廣場等，以及上海長風(fēng)大悅城、改造并更名的上海第一百貨商業(yè)中心、由秦漢唐國際廣場改造的西安大悅城、武漢新世界百貨武昌店等都是存量升級物業(yè)。

▲西安大悅城

另一方面，集投資少、靈活性強(qiáng)、風(fēng)險(xiǎn)低等優(yōu)點(diǎn)的輕資產(chǎn)運(yùn)營模式備受各大開發(fā)商青睞，萬達(dá)、新城控股、大悅城地產(chǎn)、愛琴海商業(yè)、寶龍地產(chǎn)、華潤置地、凱德、光大安石、花樣年、星河商置、保利商業(yè)等企業(yè)均動了輕資產(chǎn)的心思，近年來紛紛推出資產(chǎn)管理項(xiàng)目。比如上海中信泰富萬達(dá)廣場、昆明螺螄灣萬達(dá)城一期、贛州中創(chuàng)花生唐、青島吾悅廣場、上海青浦吾悅廣場等輕資產(chǎn)商業(yè)均在2018年開業(yè)。據(jù)了解，萬達(dá)2018開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目中，輕資產(chǎn)項(xiàng)目就多達(dá)19個(gè)。

可以預(yù)見的是，在海量市場供應(yīng)和開發(fā)資金重壓下，一些開發(fā)商會繼續(xù)對傳統(tǒng)老商業(yè)項(xiàng)目動心思，一則能緩解開發(fā)資金壓力，二來也能利用現(xiàn)有資源實(shí)現(xiàn)絕地反擊，調(diào)整重開的趨勢還將延續(xù)。尤其是一些已經(jīng)進(jìn)入了存量資產(chǎn)時(shí)代的市中心成熟商圈，多的資產(chǎn)優(yōu)化改造范本會出現(xiàn)，有助于商業(yè)價(jià)值的再挖掘。

三、新項(xiàng)目主戰(zhàn)場逐漸下沉

根據(jù)聯(lián)商網(wǎng)&搜鋪網(wǎng)大數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2018年開出的533個(gè)購物中心中，一線城市占總開業(yè)數(shù)量比約18％、新一線城市占總開業(yè)數(shù)量比約29％、二線城市占總開業(yè)數(shù)量比約22％、三線及以下城市占總開業(yè)數(shù)量比約31％。

一線城市憑借其整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、消費(fèi)者規(guī)模、商業(yè)發(fā)展環(huán)境、人口向心力等因素，依舊是大集團(tuán)較為青睞的地區(qū)。但從2018年開業(yè)的情況上看，雖然北上廣深四個(gè)城市就貢獻(xiàn)了96個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，但不乏老物業(yè)重開的存量改造項(xiàng)目，單上海就有十幾個(gè)重裝開業(yè)的項(xiàng)目。與之相反的是三四線城市開業(yè)的項(xiàng)目中，存量升級的物業(yè)寥寥無幾，以新開物業(yè)為主。

可以看出的是，盡管一線城市得益于強(qiáng)大的人口吸附力，仍然吸引了眾多開發(fā)商的進(jìn)入，但幾近飽和的商業(yè)環(huán)境，加上新一線城市的高速發(fā)展、三四線城市購物中心數(shù)量太少且消費(fèi)模式需要升級換代，機(jī)會更大。頭部城市存量物業(yè)升級日趨增多，而新項(xiàng)目的主戰(zhàn)場逐漸下沉至新一線和三四線城市。

同時(shí)，一線城市及新一線等強(qiáng)經(jīng)濟(jì)城市目前的商業(yè)市場發(fā)展前景仍然要優(yōu)于普通的三四線城市，即便供給增加，但人口涌入的量也十分巨大。而且對一些大集團(tuán)而言，布局一、二線與下沉三四線并不矛盾。所以，堅(jiān)守一二線、押注三四線是整體發(fā)展格局。

四、全國性企業(yè)發(fā)力，奧萊項(xiàng)目趨緩

行業(yè)高速發(fā)展，對企業(yè)運(yùn)營能力和開發(fā)資金能力要求極高，小眾房企相對有限，全國性房企依舊是主流。

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)&搜鋪網(wǎng)大數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)的結(jié)果顯示，2018年全新開業(yè)的項(xiàng)目中，萬達(dá)、綠地、愛琴海商業(yè)、天虹、寶龍、新世界發(fā)展、保利、花樣年、大悅城地產(chǎn)、奧園商業(yè)、合景泰富、銀泰等大型全國開發(fā)性集團(tuán)占據(jù)企業(yè)貢獻(xiàn)活躍度TOP15榜單，占開業(yè)總量比30.39%。

奧萊方面，這兩年陷入開業(yè)軍備競賽的奧特萊斯項(xiàng)目2018年有所趨緩。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年大陸地區(qū)新開業(yè)的各類奧特萊斯項(xiàng)目在20個(gè)左右，比2017年少了近一半。分析后發(fā)現(xiàn)，以往三大勢力角力的現(xiàn)象不復(fù)存在。具體體現(xiàn)在：一、百聯(lián)、新世界、王府井、興隆、燕莎、友阿、銀座、北國、茂業(yè)等百貨集團(tuán)背景“人多勢眾”的格局不在，2018年百貨集團(tuán)僅百聯(lián)、解百、新世界、魯商銀座各開出一家奧特萊斯，且解百項(xiàng)目還是存量物業(yè)。

二、砂之船、首創(chuàng)鉅大、杉杉、華盛、綠地等多元化發(fā)展的本土專業(yè)奧萊發(fā)展商已然是目前拓店最快最多的主力軍。2018年首創(chuàng)鉅大就開了3家奧特萊斯，另外砂之船也有奧萊開業(yè)。三、外資專業(yè)奧萊集團(tuán)開業(yè)數(shù)量向來不多，前兩年活躍的佛羅倫薩小鎮(zhèn)、韓國衣戀、三井等企業(yè)2018年未有項(xiàng)目開業(yè)。

團(tuán)隊(duì)、經(jīng)驗(yàn)、資金力都比較雄厚的全國性開發(fā)企業(yè)將越戰(zhàn)越勇，未來購物中心還將是它們的天下。奧萊開發(fā)商，即便諸如愛琴海商業(yè)等涉足奧萊運(yùn)營的“第四集團(tuán)軍”日益增多，一定程度上會讓三大派系角逐的局面錯(cuò)綜復(fù)雜些，但奧萊整體格局還是專業(yè)奧萊發(fā)展商的天下。

五、巨型商業(yè)項(xiàng)目或面臨更大挑戰(zhàn)

近幾年，巨型購物中心（扣除停車場、辦公樓后購物中心建筑面積約25萬方以上）開始不斷出現(xiàn)在市場中。究其原因，巨型購物中心憑借面積大可以配置更多更全的業(yè)態(tài)和特色品牌，且巨型購物中心用地往往由于競爭者少而拿地單價(jià)成本較低，更主要的是如今購物中心競爭激烈，吸引客流的重大砝碼在于持續(xù)進(jìn)行各類推廣活動，無論營銷費(fèi)用還是專業(yè)團(tuán)隊(duì)的成本支出，巨型購物中心相對于大型尤其中型購物中心更容易分?jǐn)傊磷饨鹗杖胫小?

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)&搜鋪網(wǎng)大數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)，2017年商業(yè)建筑面積在25萬方以上的購物中心多達(dá)17個(gè)，但這一數(shù)據(jù)在2018年大幅度縮減，僅開出10個(gè)左右的巨型項(xiàng)目。這反映出雖然當(dāng)下巨型項(xiàng)目競相進(jìn)入市場，但在國內(nèi)多數(shù)城市出現(xiàn)購物中心飽和甚至過量供應(yīng)的背景下，體量更大的巨型購物中心在招商和運(yùn)營上或面臨更大的挑戰(zhàn)。

巨型商業(yè)項(xiàng)目對選址的要求、開發(fā)商的資金實(shí)力和招商運(yùn)營能力要求極高，一時(shí)或難以扭轉(zhuǎn)不斷激增的態(tài)勢，但發(fā)展好壞還有待市場檢驗(yàn)。

六、差異化打造，尋找“新鮮血液”

行業(yè)痛點(diǎn)凸顯，競爭壓力劇增，差異化打造成主流，市場也涌入了一些“新鮮血液”。

2018年阿里巴巴“大手筆”投入線下，最讓行業(yè)驚喜的是在杭州開出了一家叫“親橙里”的購物中心，這是阿里發(fā)力零售新場景的一次全新嘗試，盒馬鮮生、淘心選、天貓國際線下店等互聯(lián)網(wǎng)基因集結(jié)于此。線上走進(jìn)線下開起了購物中心，那些在線下“摸爬滾打”了多年的實(shí)體企業(yè)也不甘落后，紛紛轉(zhuǎn)型購物中心。2018年4月29日，家居頭部企業(yè)居然之家將北京居然之家麗澤店改成了公司首個(gè)購物中心項(xiàng)目“居然之家體驗(yàn)MALL”，體量16萬方；超市頭部企業(yè)歐尚將嘉興歐尚超市改成了購物中心嘉興合樂城，該項(xiàng)目于2018年12月18日試營業(yè)，2019年1月11日正式開業(yè)。

▲嘉興合樂城

為了實(shí)現(xiàn)差異化競爭，一些新開的商業(yè)項(xiàng)目在場景空間、業(yè)態(tài)組合引入了一些“新”的東西，比如一些與城市文化貼近的主題街區(qū)、民國主題博物館、天際運(yùn)動場、戲劇體驗(yàn)中心、動物園等走進(jìn)購物中心。諸如杭州大悅城引入了馬力印巷、面都、杭庭等獨(dú)具個(gè)性的室內(nèi)主題街區(qū)，崇邦集團(tuán)旗下的杭州余之城推出了The Aisle智廊（無人售貨體驗(yàn)商店）、The Stage藝坊（多功能廳）、“HELLO ZOO”小動物萌寵樂園等創(chuàng)新業(yè)態(tài)。

伴隨購物中心數(shù)量激增，品牌競爭日趨激烈，購物中心將紛紛創(chuàng)新爭取差異化優(yōu)勢。而消費(fèi)模式的升級，一些傳統(tǒng)項(xiàng)目轉(zhuǎn)型購物中心的可能性也越來越大。

（來源：聯(lián)商網(wǎng)&搜鋪網(wǎng) 陳寧輝）

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