過去近二十年，商業地產從黃金時代進入到了瓶頸期，商業地產市場競爭已日益激烈。從國內主要商業地產集團的項目來看，收購、改造類項目逐漸增多，因此把握舊樓改造、存量提升為主的“城市更新”，將項目改造成功則尤為重要。

對建筑設計公司來說，城市更新項目往往讓人“愛之深恨之切”。“愛”的是藉由改造，建筑師能完整地梳理歷史建筑和城市的文脈、空間結構和肌理，再一步步將它從消極的無序狀況中挖掘出來，賦予它當下的美學和精神；“恨”的自是對項目涉及的直接、間接需求方利益的種種平衡等等。

城市更新來源及趨勢

城市更新的來源是由于當前消費主力的更替帶來的消費場景的更替，對于商業中心的“場所精神”，本質上即是給予消費者在商業場景中最大的精神滿足。

場所基于消費需求構建出來的“引力場”，是實體和精神的關系，物質匱乏到物質泛濫的時代，純粹的物質已經不能滿足人們的需求，先要懂生活，才能懂經營。對此，派沃設計執行董事臧總認為基于消費者生活方式的研究是核心工作，且城市更新的趨勢是商業研究新零售，房地產研究新場景。

“盤活老物業不只是拆了重建”

隨著城市化進程的推進，老城改造、盤活老舊物業、保護歷史建筑和文化遺產成為了城市更新過程的眾多鮮活案例。

對此派沃設計建筑設計總監浦海鷹曾說過城市更新并非簡單的大面積拆除和重建，而是從尊重城市自身的發展歷史和發展軌跡出發，通過對城市老舊物業的改造，重新定義其建筑功能及城市肌理，讓城市重新煥發活力 。浦總還提出了城市更新的五維思考理論，其中包括策劃定位 、規劃設計、建設實施、推廣運營以及過程中整合管理等等。

城市更新“更新”的是什么？

城市更新分為兩大部分，即內容更新和場景更新，內容更新在于業種業態的更新，而場景更新則在于建筑、室內設計及軟裝部分。

1、內容更新

百貨改為購物中心是較為常見的操作，近兩年也有不少引入教育綜合體、動漫城、眾創辦公，甚至菜場集市等等創新業態華麗轉身的老項目。在業態的選擇上，從當地環境、氛圍、消費力和消費審美上來進行數據分析比照搬成功改造項目更重要。

案例：創邑SPACE | 愚園路

愚園路是上海長寧區率先試點的“城市更新”案例，這條全長不過1486米的通幽小徑今年剛好100歲了，在上世紀20年代與當時的法租界平起平坐，是文化藝術界、金融界人士極其活躍的地方。我們受創邑Space委托改造的項目就是位于愚園路546號的一棟百年洋房別墅，是20世紀初中國著名銀行家孫衡甫的舊居，曾被稱為“孫家花園”。

這些房子見證了“魔都”曾作為“東方巴黎”的歌舞升平和燈火輝煌，隨即又在時間的流轉中褪化為一段歷史，某個符號，一處空間場所。通過這場歷史對話，我們將建筑各個歷史時期的切片重新整理、歸檔、保存，并將它置于現代的語意中，訴說其獨特的歷史。

案例：混合功能開發的開放式社區

瑞虹新城是瑞安集團在上海投資開發的一個舊城改造項目。項目位于虹口老城區一個叫做虹鎮老街的地方，是一處非常擁擠、破敗的棚戶區。改造后則為55萬方的商業綜合體，是瑞安房地產在上海內環內打造的“第二座新天地”，由太陽宮、月亮灣、星星堂等商業板塊構成，意圖打造“超區域風尚生活圈”。

“太陽宮”主要為餐飲主題的大型國際美食商業中心；“月亮灣”為區域文化休閑娛樂中心，為音樂表演等大型活動提供空間；“星星堂”為家庭親子體驗商業區；“商業文化連廊”為國際品牌購物區。

瑞虹新城的設計也是對開放社區、城市更新的嘗試。在設計中沒有過多保留老的結構和元素，而是從新的生活方式角度引入了和新的生活方式有關的元素，盡可能多地將社區打開，最終打造出了集居住、商業等功能于一體的個性化社區，顯著提高了居住體驗。

在月亮灣閑逛，時尚和活力總是不經意地流露出來。大到整體的空間規劃設計、綠植水景的搭配，小到每一個店鋪的理念、風格、藝術裝飾，甚至是“舊地板十字拼接”這類小小的細節，都頗有些腔調。

盡管虹口是一個老城區，居民的老齡化程度也是各區中最高的。但其一開始就把眼光放得更高、更寬，把消費者的年齡層次定位更低，讓多家首店入駐，結果反倒不僅吸引了年輕人，也把不少講究生活品味的中青年及家庭消費人群吸引過來，甚至潛力挖掘出來了。

2、場景更新

消費者對購物中心的訴求，從商品購買轉向對生活方式的追求，購物中心的運營方也不得不順勢而為。為迎合消費者對購物中心越來越高的要求，無論是新建的購物中心項目、還是舊場改造項目，都走上了打造差異化形象之路。

為塑造良好的商業氛圍，不少購物中心選擇通過鮮明的主題設計、多元化的互動、個性化的體驗來吸引人流，從而增加在商場的消費。而如何再次吸引顧客，則成為新建或改造項目的關注重點。

案例：玩出藝術美學新高度，賦能存量新價值

去年開業的由舊商場改造的項目——萬科時代廣場，原項目為因坪效低而關停的十里堡西單商場，如下圖：

萬科時代中心對項目進行重新定位，以打造藝術商業新地標為目標，定位以融合精品商業、文化辦公、大型藝術裝置、多功能展覽空間和“冥想竹園”于一體的全新城市綜合體。

北京萬科對于存量資產的改造嘗試，并不僅僅是停留在對建筑外觀進行翻新的基礎層面，而更多的是想要逐步搭建以功能環境重塑、產業重構、歷史文化傳承、民生改善為發力重點的城市更新模式，使其能充分發揮市場資源配置在城市更新中的作用，讓新老居民、時代記憶與新興業態互相融合更新、共鳴共生，打造北京文創新地標。

原建筑主體是典型的20世紀90年代大型購物商場的布局，即由四層規整的矩形平面構成，中間有一個服務于空間流線的小型采光中庭。那么針對室內光線較差的痛點，在建筑中打造了三個共享中庭，以期增強空間的流通性，并將充足的日光更好地引入樓層內部。

“媒體廣場”是聯通地下商業和地上辦公空間的核心，這是一個圍繞兩組大臺階構成的室內開放空間。媒體廣場開放的布局和錯落的造型，使它成為會面、講座、藝術展覽、表演或休憩的理想場所。

位于二層西側的“冥想竹園”是第三個，也是尺度最具私密感的中庭，這個空間是專屬辦公人群的小型中庭，辦公人員們可以在這個都市綠洲中逃離喧囂獲得片刻的寧靜。空間的設計和竹子一樣強調垂直感，將人的視線引向中庭頂部的陽光和天空。竹林中鋪滿的白色礫石和條石水景更增強了空間的靜謐氛圍。

城市有機更新不是原來簡單的推倒、拆除、重建的更新，而是在保持原有的城市機理的有機更新，是變與不變的內在統一。這其中，對建筑形態的更新是一方面，更為重要的是對其運營。因此，在萬科時代中心的運營上，北京萬科引入了兩個重量級的伙伴，一個是自家旗下的商業運營公司印力，另一個則是主打文創產業聯合辦公的米域。

案例：前政府設施改造為年輕人聚會“圣地”

被香港人俗稱為MK的旺角大抵是九龍區中最具活力的地方，這里有24小時不停歇的車水馬龍，以及一座在上世紀八十年代建成的前政府設施，然而現在已煥然一新，被改造為集現代辦公塔樓和商業零售娛樂中心于一體的建筑——T.O.P This is Our Place商場，自開業以來就備受周邊年輕人的歡迎，成了閑暇時的好去處。

大樓的地下一層與旺角地鐵站相連，同時，裙樓的外立面也呼應了地鐵站的經典配色——像素化的、色彩繽紛的鋁板向著不同的方向肆意突出，或在陽光下閃閃發光，或在夜晚的燈光下閃耀如霓紅燈牌。外墻上凸出的廣告燈牌也和周邊的街景一脈相承。

項目毗鄰交通繁忙的道路，地理區位獨特，因此建筑立面和屋頂的設計將作為該建筑的個性形象，讓建筑不管是在白天還是夜晚，依然能在繁忙的旺角街道引人注目。

中庭空間更大，提供了聚會和表演的場地，在二樓更是設置了一個獨特的DJ表演舞臺，吸引著年輕人和有著年輕的心的人。表演和街道活動充滿中庭和整個購物中心，并延伸到裙樓屋頂的“放空花園”。

一段曲的特色樓梯連接了六樓的開放表演場地、主要零售區域以及更加激動人心、冒險精神十足的飲食樓層。

該商場于今年6月開業，正好趕上了世界杯開幕，眾所周知，在香港想要看世界杯直播可不像大陸地區是電視臺免費直播，香港市民想要看世界杯就得在家中裝價格不菲的收費電視，因此，絕大多數香港球迷想看球兒，還會選擇去酒吧，餐廳和商場看球，T.O.P This is Our Place商場也設置一個可以免費看球的地方，人頭攢動，別提多熱鬧了。

購物中心內多處設有“美拍打卡點”，以“愛hea又如何”為主題，“hea”是讓香港年輕人非常有共鳴的字句，對于釋義，有一種說法是源自英文的hang around，意指“游蕩”，也就是“漫無目的地消耗時間”、“懶散”、“無所事事”的意思。

在快節奏的都市生活中，T.O.P This is Our Place商場為年輕人提供一處盡情懶散娛樂的解壓“場景”。

在業種業態方面，T.O.P This is Our Place選擇了和一般的商場不同的打法，開張的時候沒有大張旗鼓，也沒有大量進駐大商戶。反而吸引年輕人外國人開創意產業，又邀請本地歌手街頭式的“賣藝”，由此在打造差異性的同時也給年輕人提供了充分的進來找個樂子的動機。

案例：重塑社交與購物之間的聯系

建于1977年的太平洋購物中心位于布羅德海灘的中心地帶，緊鄰知名的黃金海岸明星賭場（前身為木星賭場）。項目占地16.6公頃，是黃金海岸的標志。2014年，太平洋購物中心展開了總耗資近33億人民幣的內外部改造景觀設計工作。

在過去，當地人們在逛街前后和中途休憩時會選擇城鎮廣場和鄉村綠地碰面小聚。零售購物中心的發展打破了這一概念：戶外空間曾經承擔的促進社會、社區間交流的功能被淡化了。

應運而生的電商也給實體零售中心帶來了挑戰，如何再次吸引顧客成為實體零售中心的關注重點。外部景觀設計不僅從視覺上吸引了人們的注意，也為實體零售中心提供了實際的體驗。對標志性的太平洋購物中心的改造旨在重塑社交與購物之間緊密而牢固的聯系。

強化購物中心的社交平臺功能，其實質在于增強購物中心的體驗性，解決商場的人氣問題。這些空間不僅給予一種購物體驗，它們也直接是社區的一部分。

太平洋購物中心希望通過此次改造，給人們留下印象，使太平洋購物中心可以被定位為黃金海岸旅游市場的主要目的地。

作為海灘度假和終極休閑標志性目的地，位于黃金海岸的購物區需要整合一系列空間，包括幫助人們放松的家居與燈光，讓人們從喧鬧的零售區中得以休憩、感受陣陣微風的帳篷小屋。

外部區域空間需仔細考量其所承擔的功能，以及所需開展得活動。例如，安靜的空間與活動頻繁的空間，兒童活動空間與成人活動空間。

太平洋購物中心改造可視為一個典型的案例，為購物中心空間的景觀設計帶來了新的定位。它詮釋了優秀的外部景觀空間設計使這些空間不再僅作為店鋪間移動的通道，而能給使用者帶給良好的體驗。

通過創造性的設計，太平洋購物中心成功的從一個老舊、過時的購物中心轉型為度假風格的目的地。它也改變了人們對于戶外購物中心的設計思考。

綜 述

城市更新是生活在其中的人的“更新”，因此，它是關于每個獨特個人對城市的記憶，是為了讓每個個體的生活、工作得更加溫情，更有尊嚴。城市更新，又是新自由主義、彈性就業、創意城市這些新概念的“更新”，是地方政府對資本和人才的競爭，能夠促進產業轉型。

時下，國內外都有一批優秀的舊改項目、城市更新的案例，但并不能作為“模板”照搬，重要的是參考其經驗，并結合項目當地實際，從所輻射的“人”出發，并要對未來生活有所洞悉和預判，只有如此，才能夠跟消費者無縫對接，未來非主流將成為主流，未來我們販賣的不再是簡單的商品，而是一種情感，一種體驗，一種場景性營銷。