聯商專欄：規劃不科學，社區商業就失去個性；抹殺了個性，社區商業也就失去人情趣味。

社區商業尷尬

條塊分割：我們身邊的社區商業，大體有三種，一是城市中心區的社區商業，二是新建改建住宅區的商業，三是鄉村升級改造的社區商業。這三種社區，在土地所有權和功能歸屬方面，基本上是由行政權屬條塊分割過的，尤其是現存社區商業網點，歸屬權限多次變更，有的已經找不到法規文書線索，這種生態基因導致商業網點的現狀差異非常大，現有商業行政主管機構、房產歸屬機構、商業專業檢測機構都有權參與管理，但是都不愿意深入涉及。

規劃缺位：新建改建和城中村翻建過程中，新的城區功能規劃階段，商業規劃往往滯后或者缺位，很多情況下是依照城建功能或者政治功能定位為主導，將商業功能規劃邊緣化，作為后期補充，用打補丁的方法適當補救。有的高新科技區定位的跨區域規劃，其它功能項目基本落位三五年了，商業主管機構無法發力，商業實施方案不見蹤影，人大代表建言獻策、社區居民正面呼吁，效果不佳。

疏解整治：在主要城區閑雜流動人口劇增、各類雜貨店、餐飲店參差不齊、城管安全風險加大的情況下，用疏解整治的手段整頓社區各類服務設施的經營秩序，清除雜亂攤販是有必要的，大多數居民是歡迎的。但是，后續的問題在于，減少這些個性化商業攤點，沒有及時規劃新增個性化、多樣化商業網點，或者新規劃網點功能單調，導致社區居民生活消費不方便，甚至空缺，部分區域的蔬果漲價與此多多少少是有些關系的。

社區商業的尷尬究竟在哪里？筆者以為在商業規劃隊伍缺失，商業專業規劃話語權就得不到認可，前期規劃方向定位等功能缺位、后期運營維護功能也容易缺位，很多網絡話題就這樣出來了。那么，方向在哪里？

落實差異化規劃

近5年來，城市社區商業環境出現很對新的變化（如圖），科學合理的定位規劃，成為重要的前瞻性任務，搞清楚定位規劃，才能夠更好地討論落實社區商業的任務目標。從消費升級的現實狀況看，社區消費層級豐富，具備以下四級規劃條件。

第一、確定跨區域商業體，確定輻射城市大部分消費區域的綜合體購物中心，是確定相關社區商業的大前提之一，它有利于確定社區商業的產品定位，突出特色、互為補充，滿足不同消費層級需求。

第二、確定區域商業體，在社區周邊，已經存在的具有歷史的傳統商業體，一部分相對老化，需要調整改造升級，一部分屬于改造或者新建，形成新的商圈。與此毗鄰的社區商業產品選擇，也要遵循彼此依存、互相平衡的原則，減少商業資源浪費。

第三、提升社區商業體，城市中心區域有很多這樣的中小規模的社區商業體，在城鄉臨界區域、村鎮整合以后興建改造的新型社區，則缺乏這樣的商業體，或者規模不夠、或者功能相對單一，急需要深度規劃、推進建設。

第四、加快鄰里中心規劃建設，街區式或者單體商業產品，在目前城市社區消費結構中比較缺乏。在疏解整治中又剔除了跳蚤市場、快閃店、臨時組織廣場促銷等大眾消費文化，社區商業趣味性大大衰減，留下了亟待解決的規劃課題。

四種成長途徑

嵌入式：

顧名思義，商業體融合在各個社區之中，如圖所示，是一個較為典型的商業、文化相互嵌入融合的社區，超市和SC在居民區中，居民利用很方便，服務設施也較為齊全，消費者滿意度很高。在距今10年左右規劃建設的新式社區，形成了這個較好的案例，前期規劃建設有綜合的平衡。最近改建的村鎮社區，缺乏這種規劃，老舊小區商業改造升級，由于產權歸屬復雜，也很難按照規劃思路改造。

合圍式：

周邊是社區或者居住功能區，環繞在中間的是一組商業體，在美國新澤西州有一處典型的環形合圍式社區商業。基本結構見示意圖。筆者在考察兩周中，較為詳細地走訪了周邊全部店鋪，作為近年來開發的新型居住區，商業面積、多種功能、彼此距離，都顯得便捷、舒適，三個商業體之間停車位置大約800左右。

值得一提的是右邊（東北方向）的跳蚤市場，來自早期的自由市場的概念，目前還在保留，每個周四下午開市，附近居民自己制作的蔬菜、面包、香腸、奶茶等都可以申請出來擺攤，情趣十足。

觀望式：

社區和商業體相距較遠，最近也在3公里，如圖所示。這里的購物中心本來規劃的是跨區域大型商業體，由于周邊一定距離的社區商業體缺位，社區居民不得不開車或乘坐公共交通來到這里，社區生活不便利的情況下，將跨區域定位規劃的商業體當作社區商業利用。對于社區居民來說，這個商業體屬于觀望距離的，不方便用，但是不得不用。

時限式：

簡單理解為短期經營的集市、市場。在規定時間內，經營某種產品，一般時間限定在一天、一周、10天或者幾個月，可以叫快閃店，也可以叫定制化集市，也可以叫社區流動服務站。

這種形式的社區商業體，是傳統社區市場的升級形式，定制化痕跡明顯，可以使生活日配必須品，也可以是文化主題互動活動，以非商品的服務產品為主，比如商業售賣樣式的文化演出。商品和文旅合作的創新作品等等。是新興起的社區商業產品。在一些市場化氣息較濃的新開發商業地產區域常見，比如祥云小鎮中的周末藝術集市。

由于產品規劃相對缺位，社區管理歸屬往往凸顯行政化痕跡，所以，在疏導的名義下，多數社區商業監管者將這種趣味化集市產品清除了。

這樣講，當然不是否定社區商業監管，那么，社區商業應該怎么監管、疏導呢？參考國際社區商業運營管理做法，提幾點不成熟的個人思考：

管控疏導原則

其一、應建立商業專業為主的管控規則和方法，包括規劃階段的管控疏導對象，商業運營監督管理的對象、管理標準、管理評價結果公示等等。由于沒有專業規矩，必然會出現行政化執行替代，假如，這種替代行為將商業的個性亮點與雜亂污點混為一談，結果就悲劇了。

其二、應建立硬件、軟件定期評價會審機制，有條件的社區，應建立商業業主沙龍，定期專題討論商業服務提升的話題，自律、自覺發展本區域的商業產品，搞好社區文化共建。避免一陣風式的行政行為打亂很不容易培養起來的商業人氣。

其三、社區商業的上級主管商務機構，應建立專業化規劃、店鋪展示系統、品牌及商品組合系統、接待服務系統、交易信譽系統的規范培訓機制，面向社區行政監管者、店鋪投資者、運營管理者、店鋪服務者、物流配送者，專題展開商業基礎教養培訓。

其四、與國際化社區商業管理交流，比如臺灣的街區里長管理機制，日本的町村商業街管理機制、區域自治聯合體機制，學習借鑒以專業隊伍管理專業產品的社會良性互動體系，培養社區商業服務產品和服務標桿，煥發社區商業活力，也就是煥發社區生命力，夯實和升級城市服務基礎，在基礎層面打造城市服務名片，扎扎實實地推動社區商業健康發展。

（文/聯商高級顧問團成員潘玉明，本文系聯商網特別策劃“社區商業冷思考”系列報道，僅代表作者觀點。）