北京賽特商圈案例分析
十幾年前看《北京新聞》，第一個鏡頭就是建國門橋。那時，只要是表現(xiàn)首都現(xiàn)代化的宣傳片就會有建國門外的巧克力大廈（國際大廈的別名）、賽特大廈、華僑村、友誼商店等等。這塊彈丸之地，因為有了北京第一個涉外寫字樓、第一幢外銷公寓和北京最早的高檔購物中心而成為北京第一個中產(chǎn)階層的樂園。
　　商圈年齡
　　■ ５個第一
　　● １９８５年建成的國際大廈是北京第一座寫字樓
　　● １９９０年建成的華僑村是北京第一幢高檔外銷公寓
　　● １９８７年９月建成的賽特大廈原名盧堡大廈是北京第一家涉外高檔寫字樓
　　● １９９２年１２月２０日建成的賽特購物中心是北京第一家請外國的商業(yè)機構(gòu)進行合作管理的高檔商場
　　■ 每天每平方米２３美元
　　一家知名服裝品牌為賽特購物中心創(chuàng)造的收入。
　　人
　　賽特周邊一公里地區(qū)常住人口約１萬，非常住人口１．４萬，在此工作人口１萬多。
　　１、學(xué)歷：大學(xué)占５５％，大專占３０％，高中占１２％，碩、博占３％
　　２、職業(yè)：公司白領(lǐng)占４０％，商務(wù)人士占２０％，商場酒店管理人員占１５％，服務(wù)業(yè)人員占１０％，其他１５％
　　３、國籍：中國（內(nèi)地）６３％，歐美１５％，日本、東南亞１０％，中國港澳臺５％，其他７％。資料來源《新地產(chǎn)》
　　車
　　在早上９點上班高峰期，賽特購物中心西側(cè)路口每分鐘的汽車通過量是１５輛，其中品牌以夏利、富康、桑塔納居多，占到７０％以上，間或有本田、奧迪、紅旗種幽謨辛攪頸β磽üＨ毓何鎦行暮腿卮笙彌芪Ч?fàn)N型３滴唬保埃埃案鱟笥搖?　　路
　　賽特商圈目前有地下鐵道、地上建外大街、空中建國門橋三層交通網(wǎng)，但在交通高峰期間，國際大廈與賽特之間的建國門外大街經(jīng)常發(fā)生嚴(yán)重的擁堵現(xiàn)象。
　　賽特商圈目前最主要的交通問題將在一批規(guī)劃路完工后得到極大的改善，其中沿通惠河的狹小的土路將建成一條寬敞的快速路。這條平行于長安街的大道和穿梭于各高檔物業(yè)之間的街道將極大緩解賽特商圈的交通壓力。
　　話
　　■“賽特的建筑風(fēng)格現(xiàn)在感覺舊了，可是誰也不能趴在墻面上逛商場是不是？關(guān)鍵還在內(nèi)涵。”——投資賽特商圈房地產(chǎn)的一位老總說。
　　■“在賽特我有家的感覺，出去辦事中午都要趕回來吃飯。”——賽特大廈一位１５年的租戶說。
　　■“剛開業(yè)的時候我們都不敢吱聲，哪敢打高檔牌呀，以前大家認為商場應(yīng)該為普通大眾服務(wù)才對。”——賽特購物中心公關(guān)部經(jīng)理說。
　　■“來這兒上班三個月了，我沒跟人搭過茬，他們看上去全都各忙各的。”——賽特大廈門口打掃衛(wèi)生的女工說。
　　■“這個商圈為什么不能叫友誼商圈呢？”——友誼商場一位員工認為友誼商店的開業(yè)較之賽特購物中心要早。
　　地標(biāo)
　　“華僑村建起來以后，長富宮和賽特緊跟著就起來了。華僑村是１９８０年前建起來的，中國的私人房買賣就是從那兒開始的。長富宮再一建，這塊地兒就正好跟香港似的，高樓林立。”一位在賽特商圈生活工作了３０多年的老大媽這樣形容這塊土地的崛起。
　　賽特大廈、賽特飯店、賽特購物中心是賽特集團的三個實體，兄弟三個中，老大賽特大廈誕生于１９８７年，是北京最早的中外合資的寫字樓。賽特大廈的前身叫盧堡大廈，盧堡是一個加拿大人的名字，他姓張，是加拿大籍華裔，也是這座大廈的合資方。賽特大廈歸屬于國家科技部以后就改了名字，“賽特”就是科學(xué)和技術(shù)的英文縮寫。
　　到了兄弟三個中的老幺——賽特購物中心開業(yè)以后，跑建外大街的小公共報站名時就把“日壇路到了”改為“賽特到了”；而初到北京的外地人要是打聽“國際大廈”或“華僑村”在哪兒，十之八九得到的答案是“在賽特邊兒上”。
　　不知不覺間，賽特成了建外大街的一個重要地標(biāo)，賽特這片地兒也被自然而然地劃分出來成了一個圈。因為有商務(wù)樓、酒店、購物等多種業(yè)態(tài)共同發(fā)展，東起建國門橋，西至秀水街，南起通惠河，北至使館區(qū)的這塊地方形成了一個互補共生的商業(yè)圈。
　　筆戰(zhàn)
　　今天，提起賽特，多數(shù)北京人的第一反應(yīng)是“經(jīng)營高檔商品的高檔商場”。然而，這個被人們習(xí)以為常的事實在１０年前賽特購物中心開業(yè)時卻引起了一場空前的大討論，包括《經(jīng)濟日報》、《中國經(jīng)營報》、《北京晚報》等３０余家國內(nèi)權(quán)威報紙及其大腕記者在內(nèi)的媒體為“賽特的離不離譜”展開了長達半年的爭論。
　　１９９３年２月２３日，《經(jīng)濟日報》記者姜波從日本回國，發(fā)現(xiàn)賽特商場從日本進口的商品價格賣得比日本的商場還要貴，于是他以《賽特：你太離譜了》一文質(zhì)疑賽特購物中心的高價，拉開了這場筆戰(zhàn)的序幕。隨之，《北京晚報》、《中國資產(chǎn)新聞》、《中國經(jīng)營報》等多家媒體針對賽特購物中心的高物價展開大討論——《離譜的豈止是價格》、《賽特也許不太離譜》、《賽特：大膽地往前走》、《賽特：不準(zhǔn)失敗》、《雞年開門，京城過個“貴族年”》、《“愿打愿挨”就是定價原則？》、《終結(jié)和開始：屬于這個時代的賽特》、《記者和記者為賽特較起勁來》。賽特２８９２元的法國香水、８０００元的意大利皮鞋、２０００元錢的鍋等等也上了《北京青年報》的圖片新聞“京城消費之最”。
　　討論的話題也從單純的商品定價問題擴大為中國出現(xiàn)高消費人群的現(xiàn)象，計劃經(jīng)濟統(tǒng)一定價時代的終結(jié)、現(xiàn)代消費觀念的轉(zhuǎn)變等等。真是兵分幾派各不相讓，如此場面讓賽特購物中心自己也不知所措了。在這之后的好幾年，北京仍有順口溜說購物有“四大傻”，其中到賽特、燕莎購物就是一大傻。畢竟，在當(dāng)時大多數(shù)消費者還靠比現(xiàn)在低得多的工資生活，面對中國人的高檔商場幾乎沒有，而像賽特這樣檔次的商場的出現(xiàn)正呼應(yīng)了中國第一批中產(chǎn)階層的誕生。
　　此外，由于孕育了第一批具有現(xiàn)代商業(yè)意識的經(jīng)營人才，至今，業(yè)內(nèi)人士仍然把賽特稱做京城商界的“黃埔軍校”。
　　樂園
　　偉達公關(guān)公司的張心宏在賽特商圈里呆了１５年了，他的公司在賽特大廈辦公。門童叫得出他公司的房間號；報攤的主人知道他必買什么報，每天會提前幫他留出來。他買東西總是去賽特購物中心，甚至是買幾面小國旗。他說：“我覺得這里哪兒都親、方便，在別的地方買東西心里不踏實。”
　　現(xiàn)在已經(jīng)搬離賽特商圈的小王府餐廳至今仍被這個商圈的人念叨著。王勇說：“是這個商圈造就了我，１９９６年開業(yè)時我的飯館只能擺６張桌，后來整個建外二道街都是小王府。”王勇原來是賽特大廈里的一名外企職員，因慧眼識得賽特商圈的餐飲商機而辭職經(jīng)商，開餐館開大了，自己成為這個商圈餐飲業(yè)的一個榜樣。從賽特搬遷走的時候王勇還戀戀不舍地扛走了一扇餐廳的中式紅漆大門。到現(xiàn)在他還是總想著再把他的小王府搬回到賽特商圈里。　　華僑村是這個商圈里的老大哥，建成于１９８０年前，是北京第一個外銷公寓。最初，這里的住戶多是在國外奮斗多年，故土難離、葉落歸根的老華僑。似乎華僑村為賽特商圈的房地產(chǎn)定了一個基調(diào)，現(xiàn)在再看這個地區(qū)的樓盤依然以外銷為主，而且都不約而同地打出一個王牌：位于賽特商圈！在精明的地產(chǎn)開發(fā)商眼里，賽特商圈不僅意味著一個不同業(yè)態(tài)的凝聚體，還是住戶身份的標(biāo)志牌。這張王牌在召喚后起的中產(chǎn)階層在這里安家落戶。
　　困惑
　　去年賽特購物中心店慶搞促銷，僅僅是打七五折，來購物的小汽車就已經(jīng)排到了天安門，結(jié)果驚動了交管部門。“賽特的交通需要做一個大手術(shù)。”賽特集團有限公司總裁王辛民說，“將來隨著賽特周邊房地產(chǎn)的發(fā)展，交通和停車將是一個大問題。”據(jù)初步統(tǒng)計，賽特商圈南側(cè)的長富宮、華僑村和賽特集團共有１０００個左右的停車位，這個數(shù)字遠遠不能滿足實際的需求。
　　今天，就連賽特購物中心與賽特飯店之間的狹小空地也被世界頂級轎車賓利見縫插針了。由于歷史條件的限制，賽特商圈這個彈丸之地愈發(fā)顯得局促了，休閑、娛樂、餐飲、商住、酒店等業(yè)態(tài)的發(fā)展都需要空間。但是，賽特未來還有多大的拓展余地？
　　１０年前培育出來的新潮消費群體和中產(chǎn)階層現(xiàn)在的年齡已經(jīng)不能代表時尚的主體，面對主要客戶年齡的老化，賽特商圈內(nèi)的老總們，你們該怎么辦？
　　未來規(guī)劃
　　由于賽特商圈形成較早，目前的可開發(fā)用地很少，項目的供應(yīng)量也很少。近兩年來，平均每年的市場供應(yīng)量在２萬平方米左右。從遠景發(fā)展看，賽特商圈已被納入北京ＣＢＤ區(qū)域規(guī)劃。另據(jù)有關(guān)人士透露，在賽特南側(cè)的通惠河邊要修一條路，打通二環(huán)三環(huán)，將來從凱萊到大北窯這樣一個長方形的地帶上，孕育著極大的商機。
　　房
　　長期以來，賽特商圈的房地產(chǎn)項目并不多，只有華僑村、麗晶苑、麗舍等少數(shù)項目。今年以來賽特商圈開始了新一輪建設(shè)高潮，從建國門向東，建國公寓、燕華苑二期、嘉華世紀(jì)、東方瑞景、世紀(jì)財星、萬豪國際公寓與新開盤的通用時代等高檔公寓紛紛入市。
　
項目 東方瑞景 通用時代 嘉華世紀(jì)
位置 建國門外大街南側(cè) 永安東里 永安東里
價格 錯１２０００元／平方米 １３０００元／平方米 １５０００元／平方米
規(guī)格 １３萬平方米 占地６．７萬平方米 ４．３萬平方米
特色 戶型適合投資，價位在賽特商圈適中 戶型較大 距賽特最近，入住時間最早
　　北京賽特商圈案例分析（中）
一、商店：賽特商場、友誼商場、貴友大廈、藍島、國貿(mào)、中糧廣場、恒基中心
　　二、銀行：南洋商業(yè)銀行（貴友對面）、北京商業(yè)銀行（建內(nèi)大街１８號）、中國銀行（華僑村下）、匯豐銀行（中糧廣場一層）、交通銀行（賽特大廈一層）
　　三、 健身：
名稱 費用 內(nèi)容
長富宮 １２０００元／年 游泳、桑拿等
凱萊大酒店 ５０００元／年 游泳、桑拿等
賽特飯店俱樂部 ８０００元／年 ５００元／１０次 游泳、桑拿等
國際俱樂部 ２０７００元／年 游泳、桑拿等
時尚空間健身中心 入會費８００元 游泳、桑拿等
　　四、公園：日壇公園、東單公園
　　五、酒吧：國貿(mào)亨利酒吧、三里屯酒吧一條街、四季廳酒吧（國際飯店二層）、酷堡西餐４廳酒吧（華僑村內(nèi)）、查理酒吧（建國飯店內(nèi)）、凱萊大酒店酒吧（運動城）、長富宮大堂吧、歐典酒吧（秀水南街１１號）、幸運閣咖啡廳（賽特飯店一層）、古鋼琴音樂會咖啡廳（中糧一層）
　　六、學(xué)校：北京１１９中、北京２中、陳經(jīng)綸中學(xué)（雙語）、北京８０中、光華路中學(xué)、芳草地小學(xué)
　　七、醫(yī)院：朝陽醫(yī)院、協(xié)和醫(yī)院、同仁醫(yī)院、北京醫(yī)院、東四醫(yī)院、團結(jié)湖醫(yī)院
　　八、其他設(shè)施：星巴克、哈根達斯、山姆叔叔、燕翅皇
　　樓
物業(yè)名稱 月租金（美元／平方米含管理費） 出租率
國際大廈 ３２ １００％
國際俱樂部大廈 ３６ １００％
賽特大廈 ３８
東海中心 ２３ ９０％
凱威大廈 ３２
京泰大廈 ２２ ９３％
米陽大廈 １４ ８０％
物業(yè)名稱 單日租金(美元) 長包房(美元) 出租率
賽特飯店 標(biāo)間７７ 標(biāo)間６０ ８０％
長富宮 標(biāo)間２０５ 標(biāo)間１２８ ８９％
建國飯店 標(biāo)間１６０ 標(biāo)間７５ ８０％
凱萊酒店 標(biāo)間９０ 標(biāo)間６２ ７５％
國際俱樂部 標(biāo)間１９５ ８５％
　　數(shù)字來源：《嘉華世紀(jì)宣傳材料》，以上均為報價，根據(jù)樓層和租用面積的不同還有浮動北京賽特商圈案例分析（下）專家談賽特商圈
　　中國人民大學(xué)教授、博士生導(dǎo)師黃國雄
　　商圈是商業(yè)企業(yè)為形成群體效應(yīng)而采取的集聚形式。商圈的原始形態(tài)是集市、農(nóng)貿(mào)市場等，后來的發(fā)展形態(tài)是商業(yè)環(huán)島、廣場、商業(yè)一條街等。商圈的高級形態(tài)是多種功能的組合，集辦公、商住、休閑、購物、娛樂為一體，從這個意義上來講，賽特商圈是目前業(yè)態(tài)相對完整的一個較為成熟的商圈。
　　具體到賽特購物中心，十年間，它可以說是改革開放以來中國商業(yè)的一個縮影。賽特的經(jīng)營有自己的特點，它把消費群定位在外國人、外企的員工和外地人，針對這個消費層在經(jīng)營理念、商品選擇、購物環(huán)境等方面形成了自己的特色，特色就是優(yōu)勢，特色就是個性，特色就是成功。在我國目前商品種類還不足以支撐錯位經(jīng)營的時候，顧客定位、經(jīng)營理念的不同可以造就商場的個性和特點。
　　賽特走了一條現(xiàn)代百貨業(yè)應(yīng)該走的路。百貨業(yè)是城市的主導(dǎo)業(yè)態(tài)，是城市的窗口，能夠反映一個城市的生活狀態(tài)。中國百貨業(yè)已經(jīng)發(fā)生了一個巨大的變化，這個巨大變化就是：小型百貨個體化，中型百貨超市化，大型百貨功能化。作為一個大型百貨商場，賽特經(jīng)過這些年的摸索，形成了自己的經(jīng)營功能。賽特反映出了現(xiàn)代百貨的經(jīng)營理念，即賣時尚、賣品牌、賣信譽、賣環(huán)境、賣功能。
　　我認為大型百貨仍是城市的主導(dǎo)業(yè)態(tài)，是“與城俱在”的一種業(yè)態(tài)。在很長一段時期內(nèi)，我國零售業(yè)仍將是以大型百貨為主導(dǎo)、以連鎖商業(yè)為基礎(chǔ)、各業(yè)態(tài)共同發(fā)展的結(jié)構(gòu)。我們對大型百貨業(yè)的發(fā)展應(yīng)該抱有信心。
　　在未來，賽特還應(yīng)該堅持它從開業(yè)以來就一直堅持的高檔百貨業(yè)的路線，因為這是它業(yè)已形成的特色，賽特已經(jīng)聚攏了一個高中檔的消費層，形成了自己的經(jīng)營理念。燕莎和賽特開業(yè)相差不到半年，這兩個商場是目前北京最高檔的兩家百貨商場，這十年來他們走過的道路說明，在北京已經(jīng)存在著一個高收入、高消費的群體，他們的購物場所、消費層次、消費理念是不同的，是超前的，應(yīng)該有相應(yīng)的高檔百貨業(yè)態(tài)來滿足這部分消費。
　　其次，賽特必須擴大多功能經(jīng)營。賽特比較孤立，周圍的消費者需要的一些服務(wù)項目，賽特以及整個商圈目前還提供不了，消費者要跑到很遠的地方去。賽特可以考慮縮小一部分大眾化的、一般化的商品區(qū)域，來擴大服務(wù)項目。原來賽特購物中心六層有一個茶道館，現(xiàn)在沒有了，一些東西消失后會整體降低商場的檔次。賽特不要做什么特賣區(qū)，再特賣也比別人貴，“價”特不下來，反倒會把“檔次”降下來。為體現(xiàn)賽特的整體群聚效應(yīng)，賽特及其周邊應(yīng)該建成商業(yè)一條街，不僅有大型高檔百貨，還要有專賣店以及各種休閑、娛樂設(shè)施。
　　北京商業(yè)企業(yè)管理協(xié)會副秘書長高以道
　　賽特購物中心——這個目前代表著北京百貨業(yè)最高檔次的零售集團實現(xiàn)了年銷售額６％的平均增長率，每天的銷售額穩(wěn)定在２６０萬元，這是北京商業(yè)的一個奇跡。
　　一個企業(yè)的成長史能夠反映整個中國零售業(yè)的改革開放的歷史，這是賽特獨有的、非常有意思的事情。賽特從開業(yè)到今天的十年，是很不容易的十年，它并不是一帆風(fēng)順地走過來的，有過大的坎坷，但這些年賽特一直非常敏銳地捕捉外部信息，提升自己的經(jīng)營管理水平。賽特在給顧客帶來了新的高檔商品、新的服務(wù)、新的購物環(huán)境的同時，也給整個業(yè)界帶來了最新的經(jīng)營理念，這些理念日后被很多大型百貨商店爭相效仿。
　　賽特實施了服務(wù)精細化戰(zhàn)略，比如廁所的衛(wèi)生和味道。賽特的廁所不是很高檔，跟后起的商場相比檔次上有差距，但它要求一定要衛(wèi)生，不能有異味，實施賓館化的專人管理。這是精細化管理的一個例子。再比如賽特的滾梯要比其他商場的干凈，滾梯的衛(wèi)生很多人不會注意，也覺得不好解決，但賽特要求必須解決，雖然在實際操作中要克服很多困難。最近的例子是賽特首家推出服裝合體修改。
　　賽特首家推出的還有無障礙退貨、免費代客泊車、免費送貨等等，都是在京城零售業(yè)中率先實行的。這些代表了賽特作為一種百貨業(yè)態(tài)的獨特的經(jīng)營風(fēng)格，惟有這樣才能有穩(wěn)定的顧客群。賽特一直瞄準(zhǔn)著和國際接軌，用國際流行的最新標(biāo)準(zhǔn)武裝自己。
　　此外，賽特在經(jīng)營管理上有自己的創(chuàng)新性，不隨潮流，它總能找到跟別人不同的銷售亮點。比如“五一夜場”，各家商場都沒有做促銷營業(yè)的打算，賽特克服一系列困難自己推出了這種形式的促銷手段，結(jié)果形成了特別火爆的場面。永不停止的創(chuàng)新是賽特保持良好效益的原因。從１９９６年開始，賽特又開始探索新的商業(yè)經(jīng)營模式，實施輸出商業(yè)管理。它的第一個輸出管理是西單賽特，如今西單賽特已經(jīng)成功地在這條街上重新聚攏了一批偏高檔的消費群，而且一直在贏利，獨撐西單西半條街的半壁江山，可以說是北京商業(yè)的又一個奇跡。
　　賽特購物中心還不斷誕生出高檔百貨店的高層經(jīng)理，耳熟能詳?shù)挠泻?zhèn)江、尹鐵錚、劉壽先等等。賽特也因此被稱為北京商業(yè)的“黃埔軍校”。
　　面臨威脅
　　制約商圈發(fā)展的因素是商家自身的經(jīng)營特色和商圈的整體結(jié)構(gòu)共同形成的制約力。商圈之間的競爭力，各商圈的制約、抗衡和周圍商圈的影響也很重要。賽特面臨的威脅目前更多是來自外部環(huán)境的制約。
　　交通擁堵
　　賽特購物中心總經(jīng)理池洋認為，交通是阻礙賽特商圈發(fā)展的主要因素。目前交通擁堵現(xiàn)象已經(jīng)非常嚴(yán)重，造成的結(jié)果是顧客還沒經(jīng)過賽特就提前繞道了，或者本來想進來看看，因為沒辦法停車，就不來了。現(xiàn)在賽特正在努力解決停車位的問題，目前賽特周圍有停車位１０００多個，工程落實后將再增加１０００個。賽特商圈如果在交通和停車問題上能得到解決，這個商圈將有更大發(fā)展。
　　空間不足
　　賽特未來發(fā)展最大的困難是改造的區(qū)域不夠。賽特與國貿(mào)最大的不同就是國貿(mào)的寫字樓更輝煌一些，賽特區(qū)域小，地域限制著開發(fā)。因為歷史條件的限制，賽特沒有更多可再擴大的空間了，這使賽特商圈的發(fā)展存在很多局限，休閑、娛樂、餐飲等設(shè)施太少，甚至包括賽特購物中心本身面積都不夠大。池洋認為，商業(yè)面積如果能再擴大一倍，效益應(yīng)該更好。顧客老化
　　賽特還存在顧客群老化的問題，這也是大城市百貨店共同碰到的問題，新的消費層是從年輕人開始的，但目前賽特的顧客還是十年前就開始跟隨賽特一直到今天的一批人，如何培養(yǎng)更年輕的一批消費者、避免青黃不接的局面出現(xiàn)是賽特急需解決的。
　　群體效應(yīng)不明顯
　　賽特與貴友相隔太遠，與友誼商場也隔了一條大街，到賽特的人是不會跨了一條建外大街再到友誼的，更不會去秀水了。盡管賽特商圈有很多有知名度的商業(yè)設(shè)施，但點與點之間距離過大，無法形成呼應(yīng)。而阜成門華聯(lián)和萬通就是一個很好的互相呼應(yīng)、互為補充、互相帶動的例子。賽特商圈目前最大的問題之一在于這條街上很難有其他相配套的各種業(yè)態(tài)的商業(yè)設(shè)施，很難形成一個繁榮、繁華的商業(yè)區(qū)或商業(yè)街，賽特對面的友誼商場和東面的貴友商場都是一個一個的點，還沒有形成顧客逛完大的百貨店、逛品牌店、再逛專賣店的區(qū)域概念。
　　比鄰商圈虎視眈眈
　　也有一些專家認為，賽特未來發(fā)展中將會面臨的威脅還有來自與其經(jīng)營檔次類似的其他商圈，比如：燕莎商圈、國貿(mào)商圈、東方廣場商圈等等，這些商圈在地理位置上與賽特相距不遠，以最近的鄰居國貿(mào)為例，因其地處ＣＢＤ的核心區(qū)，加之原來落戶于國際大廈、賽特大廈的很多實力派公司幾年間都紛紛移居國貿(mào)、嘉里中心等新建寫字樓，很有可能會截留一部分賽特的目標(biāo)顧客。
　　偉達公關(guān)公司總監(jiān)、賽特大廈客戶張心宏
　　賽特商圈是北京目前業(yè)態(tài)最完備的一個商圈，地理位置也比較特殊。賽特這些年來帶動了周圍很多品牌和建筑。北京的商圈容易做一半就擱淺了，有的剛開業(yè)是十分火爆，沒火兩天，一下就沒底氣了。賽特商圈正好相反，作為賽特大廈最老的租戶之一，我最早來的時候，賽特大廈還叫盧堡大廈，孤零零的一個矗立在那里，后來陸續(xù)建起很多建筑，商氣越來越濃。我們公司在這里已經(jīng)１５年了，一個地區(qū)商業(yè)氛圍好，老顧客就不會走，回頭客也特別多。
　　我在賽特購物中心也有過不舒服的經(jīng)歷，但更多是舒服的經(jīng)歷，有很多細節(jié)使我對賽特這個品牌產(chǎn)生了認同。賽特大廈也是一樣，業(yè)主平時有了什么意見或建議，很快就能被采納。現(xiàn)在很多保安對客人態(tài)度惡劣，但賽特的保安沒發(fā)生過這樣的事情。賽特最大的特點是會養(yǎng)它自己的商氣。
　　作為具體的用戶和消費者，可能有許多具體的需求，我特別贊同把賽特商圈變成一個完整的購物區(qū)域，因為我們現(xiàn)在的一些實際需求就經(jīng)常得不到滿足。像我在附近找不到一家很好的花店，賽特下面有一家“花鄉(xiāng)”，特別小，經(jīng)營的花也不很理想，比較土。而且我有時想買雜志也不是很方便，以前在賽特一樓就可以買到，現(xiàn)在要跑到四樓才有。再有吃飯的問題，原來的“小王府”還不錯，自從搬走以后，賽特周圍就沒有什么太好的館子。
　　北京峻成房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司總經(jīng)理李學(xué)武
　　從房地產(chǎn)的角度講，賽特商圈極佳的地理位置和濃厚的商業(yè)氛圍已經(jīng)吸引了一大批房地產(chǎn)商的目光。除了我們開發(fā)的東方瑞景外，現(xiàn)在賽特周圍還有燕華苑二期等數(shù)個房地產(chǎn)項目正在醞釀、開發(fā)和建設(shè)中，而且這些項目全部打的是“賽特商圈”的金字招牌，廣告中幾乎全有“距賽特購物中心××米”的字樣。
　　從品牌角度講，我們峻成房地產(chǎn)開發(fā)公司一直想加入賽特這一戰(zhàn)團，與賽特聯(lián)手。戰(zhàn)團的力量，比單打獨斗要強，現(xiàn)在都是連鎖性、集團性，賽特也一樣。賽特集團如果能吸收我們這些小股東進來，我們可以為這個商圈帶來多種業(yè)態(tài)的商業(yè)，帶來龐大的物業(yè)，提高賽特集團的整體力量。賽特這個地區(qū)要抓住賽特這個品牌，走整體化的路線。
　　賽特商圈目前需要的是增加凝聚力，實行松散型的合作，要既有賽特購物中心這樣的大百貨商場，又有精品店，形成區(qū)域優(yōu)勢。另外商圈要越來越豐富、越來越活，不能越來越死。賽特目前的商業(yè)只有購物中心和友誼商場，局限太大，應(yīng)該擴大一些，建精品廊，把賽特建成小銅鑼灣。這些任務(wù)我們房地產(chǎn)商愿意去完成。賽特商圈缺少的業(yè)態(tài)我們可以補齊。我們已經(jīng)計劃在賽特附近建一個檔次、菜系跟“小王府”基本接近的餐館，在我們即將建成的１號樓和２號樓之間、環(huán)境最好的位置我們要開辟出一塊專門設(shè)計的６００平方米高級談判區(qū)。我們要把賽特的弱點全給抓住。據(jù)悉目前其他房產(chǎn)商建設(shè)的項目中有一項文化大廈，占地７萬平方米，建成后歌華總部將全部搬過來，彌補了賽特娛樂方面的不足。在友誼商店的后面近期還將有大的動作，將會有一個大型的商業(yè)設(shè)施同賽特形成錯位互補。
　　賽特集團有限公司總裁王辛民
　　現(xiàn)在賽特周邊有幾個房地產(chǎn)項目正在開發(fā)建設(shè)，它們大都在用“賽特”兩個字做宣傳，這是可以理解的。這從另一個側(cè)面也證明了，如果一個企業(yè)或一個品牌做成功后，不但會帶動一個地區(qū)商業(yè)經(jīng)濟的活躍和發(fā)展，甚至可以拉動房地產(chǎn)項目的經(jīng)營，從而做到資源共享、優(yōu)勢互補。
　　具體來說，這幾個公寓我都勸他們不要再做會所了，會所在房產(chǎn)開發(fā)項目中屬于功能性、配套性項目。賽特商圈恰恰有這個優(yōu)勢，我們有５０００平方米的俱樂部，并且還未飽合，如果和他們結(jié)合起來，可以形成資源共享和節(jié)約。賽特有１３萬平方米建筑群，有十多年物業(yè)管理的經(jīng)驗，也是北京最早寫字樓的創(chuàng)始人，這些都是他們可以借助賽特的優(yōu)勢。
　　成熟商圈未來的發(fā)展受到很多限制，賽特周邊都是拆遷量很大的項目，規(guī)劃上也不會再有大型的商場或是酒店。對于一個商圈來說，里面的業(yè)態(tài)越豐富它就越成熟，但是要結(jié)合商圈的特點。賽特商圈商業(yè)已經(jīng)很重了，因此，新投入進來的項目不適合再去發(fā)展大商業(yè)，而應(yīng)該做小商業(yè)，填補商圈的不足，功能上做一些小餐飲、茶吧、咖啡吧等等。賽特商圈已有的各業(yè)態(tài)中，比較缺乏的是餐飲業(yè)，尤其是中低檔餐飲不足。盡管酒店內(nèi)有一些餐飲，但是不成規(guī)模，這周邊寫字樓林立，白領(lǐng)眾多，應(yīng)該能夠帶動周邊餐飲。如果發(fā)展小商業(yè)、小店鋪，發(fā)展香港銅鑼灣那樣的步行街，應(yīng)該是很好的選擇。
　　北京賽特購物中心總經(jīng)理池洋
　　賽特商圈是在偶然中演變成現(xiàn)在這個格局的，從一個區(qū)域發(fā)展的角度來說，賽特商圈自發(fā)形成的過程確實有很多規(guī)律值得探索。北京很多新興的商業(yè)區(qū)，如平安大道、兩廣大街，都是人為的東西太多，忽略了一個經(jīng)濟的內(nèi)在規(guī)律。當(dāng)年我們在建立賽特的時候，并沒有想到賽特今天會成為一個商圈。十年的變化，自然而然形成了一個賽特商圈，而沒有形成一個國際大廈商圈，道理很簡單，賽特是一個綜合性的業(yè)態(tài)，它不但有酒店、商場、寫字樓、俱樂部，而且占據(jù)了一個很有利的位置。天時、地利、人和造就了賽特商圈。
　　賽特商圈現(xiàn)在的發(fā)展還是應(yīng)該按照市場規(guī)律來辦，太人為地追求一些東西可能適得其反。此外，商圈的發(fā)展也要適合本地區(qū)的情況。比如說西單商圈這兩年有下滑趨勢，我個人認為主要原因是一些開發(fā)商套用了一些經(jīng)驗、思路。他們的創(chuàng)意很好，設(shè)想在二層做一個步行街，這個概念是學(xué)香港，但是他們忽略了一個問題：西單的樓房密度沒有那么高，“空中走廊”顯得很空，也很枯燥。賽特的每項新舉措都會認真考慮是否與賽特商圈這個區(qū)域協(xié)調(diào)。（北京現(xiàn)代商報）