今天我將目前國內外常用的幾種商產地產項目的開發(fā)模式、贏利模式進行分析，來闡述其各自的利弊。看看你的商業(yè)地產開發(fā)模式走到了那個階段？
- "市場式"開發(fā)模式
地產開發(fā)商將商業(yè)物業(yè)統(tǒng)一開發(fā)，分隔成店鋪，產權分散出售。此開發(fā)模式是中國商業(yè)地產開發(fā)的最原始模式，基本上完全采用了住宅房地產開發(fā)的流程及模式。其開發(fā)行為多數(shù)為主觀的，缺乏堅實的市場調研基礎、專業(yè)的商業(yè)定位及規(guī)劃。這種模式幾年前在國內相當普遍，萬達集團在大連時的早期項目也是如此（一代萬達）。由于這種項目長期運營的成功率非常之低，目前只有中小城市還普遍采用這種手法，通過"概念"來進行炒作開發(fā)；"日雜批發(fā)"、"數(shù)碼電子市場"、" 建材市場 "、“服裝市場”等皆為原始的開發(fā)模式。開發(fā)商總是通過給小投資者一個贏利"概念"的前景，迅速將產權分散出售給他們，以求盡快回籠投資，創(chuàng)造利潤。雖然開發(fā)商在項目初期很快獲取了最大利益，但是后期運營中卻會出現(xiàn)巨大“包袱”，這個“包袱”就是開發(fā)商在前期銷售中，為了資金快速“回籠”而采取的一種銷售方式——“代售返租”，而這也恰恰是早期商業(yè)地產“最好模式”。由于缺乏對市場的真正研究工作，沒有合理的進行商業(yè)體量、商業(yè)功能及市場定位，商業(yè)項目往往不被市場接受和認可，結果是商戶不愿意進住、招商出現(xiàn)嚴重問題。前幾年，全國許多地產開發(fā)公司爭著做商業(yè)地產，沒有把商業(yè)地產弄清楚，錯誤地以為在住宅下面加上“商業(yè)”就是商業(yè)地產了(有人把它叫做“蛋糕插蠟燭”或者叫做“底商”），通常地上商業(yè)控制在4層一下。在國內，這種開發(fā)模式的“杰作”可以說每個城市隨處可見，真正能運營成功的確是寥寥無幾，除非這個地方是成熟商圈。所以，這種以開發(fā)模式會造成珍貴的土地資源大量浪費，也使商業(yè)項目價值大打折扣。加上由于經營模式決定它的運營模式，導致商業(yè)項目缺乏競爭力，而無法參與市場競爭。如上海升龍集團在鄭州市的“曼哈頓”商業(yè)廣場，開發(fā)面積120萬平，商業(yè)規(guī)劃面積25萬方的，卻是一個上下兩層的底層商業(yè)。商業(yè)定位完全是靠拍腦袋拍出來的。這么大體量的商業(yè)面積居然是社區(qū)型的商業(yè)設計規(guī)劃，在項目初期沒有經過認真的市場調研和分析，或者說就沒有弄清楚城市綜合體的基本概念是什么？具備那些功能和應有的市場定位。“曼哈頓”商業(yè)廣場開業(yè)2年多了，商鋪出租率90%，始終有10%的商鋪空置。由于受到經營模式的限制，什么經營調整？什么促銷推廣？什么顧客關系管理？等等這些在現(xiàn)代購物中心管理手段，根本就無法實施下去。所以，這種商業(yè)基本上是看天吃飯，因為你參與經營管理的能力基本喪失，除了日常的填鋪招商、租金收繳、清潔安防之外。這就說明一個社區(qū) “步行街”商業(yè)規(guī)劃設計，只能滿足社區(qū)居民消費。市場定位的失敗造成大量商鋪空置，租金就變成白菜價，自然就陷入招商和經營困境之中。
- 初級"購物中心"模式
有了開發(fā)購物中心的基本理念及開發(fā)程序，進行過比較深入的市調，進行過商業(yè)定位及商業(yè)規(guī)劃，但由于缺少商業(yè)資源及專業(yè)技能，不了解不同業(yè)態(tài)的物業(yè)條件要求，在不確定主要入住店鋪的情況下，盲目開工建設。在日后的招商工作中難免產生較大的建筑及結構改動，并容易產生功能的不配套。此類型開發(fā)模式中往往預留出一部分商業(yè)面積用來出售，但同樣會產生業(yè)態(tài)不平衡及難以實現(xiàn)統(tǒng)一管理等困難。比起第一類模式有很大的進步，但"主觀性"仍太強，實施起來相當復雜繁瑣，常常因店鋪的基本物業(yè)配套要求不同，與設計不符進行大量改造，造成時間及投資的浪費。如武漢漢陽福星國際城項目，只作了一個相對簡單的市調工作，憑空想象定位于“創(chuàng)意辦公與購物于一體”一到四層4萬多方的商業(yè)體。交房一年多了，招商的面積不足3000米。所以，在沒有任何大型主力、次主力商鋪確定，各業(yè)態(tài)的基本物業(yè)條件沒有搞清楚情況下，盲目開工建設，風險是也相當?shù)拇螅龀鰜淼臇|西就會成往往“四不像”。主力商家、次主力商家因結構性問題無意入住，即使勉強入住租金都也是白菜價。散戶商業(yè)看不到主力商家入住，看不到商業(yè)遠景而猶豫不決，更無法激起他們的投資欲望。
- 中級"購物中心"模式
前期調研分析、選址相當認真合理，項目前期進行過主力店預招商工作，即對主力店進行較實質的接觸，基本確定了雙方合作意向，對其租金、建筑要求及管理方式達成了共識，(三代萬達）購物中心開發(fā)模式基本屬于這一種。把主力店預招商工作定義為"訂單式生產"。開發(fā)目的性很高，最大程度上減少了浪費。但常常因為資金鏈問題（希望資金盡快回收以開發(fā)新的項目），對相當大比例的小型店鋪進行產權出售，如萬達廣場的外街1—3層店鋪，我常常與業(yè)界的朋友戲稱它為萬達資金鏈的“翅膀”，這確實給萬達商業(yè)地產擴張帶來了騰飛。同樣由于管理和產權不統(tǒng)一，而許多小投資者不具備商業(yè)資源及運營能力，這部分小店鋪將成為購物中心的"軟肋"，難以全面體現(xiàn)及提升購物中心的價值，并在運營過程中產生不利的影響，像洛陽萬達廣場就如此，地理位置相當不錯，但外街商鋪經營非常慘淡，這是萬達模式的普遍現(xiàn)象。也許萬達的決策者認為，外街商鋪只占我商業(yè)體的20%不到，經營好壞對我影響不大，這里我想說的是短期是可能不會受到影響的。但長期就未必了，任何商業(yè)業(yè)態(tài)都有他的共生性，可以預測不久將來的萬千百貨同樣受連帶影響。再說外街經營不好，同樣造成商業(yè)形象、品牌美譽度和企業(yè)社會形象的損害，企業(yè)也不可能像洗干凈的“羅布頭”與“泥”沒關系。當然可以肯定的說，目前萬達運用這種模式是成功的，至少在企業(yè)擴張時期沒有問題，但對萬達集團的長期發(fā)展肯定會有影響。
- 金融產品式"開發(fā)模式（高級購物中心模式）
開發(fā)理念與前三種模式定義不同，商業(yè)項目作為一種"金融產品"來開發(fā)，主要原則是在項目開發(fā)的各個階段，規(guī)劃設計出盡可能完善的、確定的商業(yè)物業(yè)的價值。如上海升龍集團的“升龍城”項目——這是個真正意義的“高級購物中心開發(fā)模式”。商業(yè)體由6萬方的主題百貨、12萬方的大型購物中心、希爾頓酒店、頂級寫字樓、公寓樓、商業(yè)銀行等組成。在規(guī)劃上，充分考慮獨立業(yè)態(tài)完整性和合理性，外街一拖二商鋪與主體商業(yè)完全剝離出來互不干擾，成為獨立經營主題區(qū)。12萬方的購物中心具有6000多平米的橢圓型內廣場直通天頂，天地相通、日月相融，既有內廣場的特殊功能，又有外廣場通透、豪放和舒展的空間感受。可以想像在景觀、燈光、夜幕、星光的陪襯下，不管在此休閑還是購物定會留下美妙的感覺和記憶。由于考慮到了商業(yè)運營的長期性，公司商業(yè)物業(yè)自持比例95%以上。在項目前期開發(fā)中，從項目的概念階段、方案階段、設計階段和施工圖設計階段，都有專業(yè)的團隊全程提供方案和技術支持。在后期運營管理中，我們也將擺脫傳統(tǒng)的租金模式，采取國際通用的聯(lián)營統(tǒng)一經營模式，實現(xiàn)了正真意義上的統(tǒng)一經營管理，從而提高商業(yè)項目的市場競爭力和盈利能力（當然此種模式要求開發(fā)商具有很高的專業(yè)開發(fā)能力、商業(yè)資源和管理團隊資源），隨著市場激烈的競爭，目前許多日本、歐美國家也開始是采用這種開發(fā)模式。下面我談談"金融產品式"開發(fā)模式贏利的關鍵基本要素：
1、充分認識商業(yè)的長期性，購物中心的開發(fā)目標是長期為商業(yè)服務；
2、充分認識到商業(yè)的價值，只有商業(yè)物業(yè)的價值提高了，住宅的價值才會得到提升；
3、認真全面的市調及分析，確定消費能力以確定項目體量及商業(yè)定位；
4、專業(yè)的商業(yè)規(guī)劃及建筑規(guī)劃，以保證商業(yè)最佳的運營條件及消費者的各類需求；
5、主力優(yōu)秀商業(yè)的招商，最大程度的吸引消費者，并保證收益的安全、穩(wěn)定性；
6、科學的商業(yè)管理系統(tǒng)及團隊，是項目運營發(fā)展的保證；
目前商業(yè)物業(yè)在歐洲資本市場非常活躍，其收益率高而風險相對小，投資機構對項目的審查也基本基于以上幾個因素的考慮，其計算基礎是以整體商業(yè)營業(yè)額來評估商業(yè)物業(yè)的價值，非常合理及公正。
- 商業(yè)地產開發(fā)的最高境界
商業(yè)地產開發(fā)的最高境界是：因地制宜合理利用土地資源，通過專業(yè)技術資源及商業(yè)資源實現(xiàn)最佳的資源整合，建設可長期運營的商業(yè)及地產組合體，通過專業(yè)的商業(yè)管理技術及團隊充分發(fā)揮商業(yè)潛力，項目開發(fā)一個，運營就成功一個。使商業(yè)地產蒸蒸日上，通過有效的商業(yè)物業(yè)的增值管理，保持商業(yè)地產的不斷增值。通過專業(yè)團隊的國際化的開發(fā)運營方式，使商業(yè)物業(yè)的價值在開發(fā)及運營的各個階段最大化，獲得長期的可持續(xù)增長的商業(yè)利益，為企業(yè)的擴張?zhí)峁﹫詫崉恿捅ＷC，此時才有與資本市場對接的基礎及機會，當商業(yè)地產企業(yè)具有一定規(guī)模和良性運營基礎后，開始運作企業(yè)上市或締造其強大的商業(yè)地產王國。（特別聲明：未經本人授權任何單位和個人不得轉載，操盤手QQ1065391400）
